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Maison 7 pièces 207 m²

Bien expiré
VilleRochefort (17)
Surface207
Coût Total387 808
Loyer Annuel30 645
Rentabilité7.90%
Cashflow/mois+269
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 327 600 €
Surface : 207 m²
Prix au m² : 1 582,61 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 207 m² - Maison 7 pièces 207 m²

ROCHEFORT 10 min à pied de l'hyper centre ville - maison ancienne à étage de 207 m² habitables comprenant au rez-de-chaussée une entrée avec placard, 2 escaliers, un atelier, un bureau avec salle d'eau, WC indépendant, pièce de vie de 51 m² avec cuisine équipée, arrière cuisine et une véranda exposée SUD. A l'étage un spacieux palier, 4 chambres une salle d'eau, un WC indépendant et une salle de jeux. Parcelle de 223 m² - Cabanon fond de jardin - Double accès très pratique pour les déchets. Chauffage au gaz de ville - Maison entretenue - Toutes les ouvertures sont en double vitrage.

Surface : 207 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/09/2023

Consommation énergie primaire : 97 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 370 € et 3 250 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Rochefort
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17300
Coordonnées : 45.920002, -0.968974
Total : 387 808
Prix d'acquisition : 327 600
Travaux : 34 000
Valeur du bien : 361 600
Frais de notaire : 26 208
Coût estimé : 26 208
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 207
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.74€ - 15.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 2554€/mois
Loyer annuel estimé : 30645€/an
Fourchette totale : 2015€ - 3236€/mois
Fourchette annuelle : 24183€ - 38833€/an
Rentabilité brute :7.90%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 10.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :387 808
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 916,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :113,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 029,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :187 168,84
Coût de l'assurance :33 933,20
Taxe foncière : 3 064,50€/an
Soit par mois : 255,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 553,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 285,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :268,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz de ville si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 207 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et entretien des menuiseries existantes en double vitrage.
Quantité: Nombre de fenêtres à vérifier (estimation selon surface)
Raison: DPE C - Maison - Les ouvertures sont déjà en double vitrage
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 000(164 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:0
    Vérification et entretien des menuiseries existantes: estimation à 0€ car aucune intervention nécessaire.
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant remplacement des éléments sanitaires et carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 200
    Revêtement sol (parquet flottant): 60 m² × 60€/m² = 3600€, Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1800€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 800
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1800€ = 1800€ (incluant vérification et main d'œuvre)
  • Total:0
    Total des estimations.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochefort (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 554 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 645 €/an
Calcul : 2 554 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 941 €/an
Base de calcul : Emprunt de 387 808 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 357 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 065 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 363
Revenus locatifs : +30 645
Charges déductibles : -51 363
Résultat foncier Année 1 : -20 718(Déficit de 20 718 €)
Imputable sur revenu global : 20 718
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 363 €/an
Revenus locatifs : +30 645
Charges déductibles : -17 363
Résultat foncier Années 2+ : 13 282 €/an
Prix d'achat du bien : 327 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 212 940(65% de 327 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 743 €/an
Calcul : 212 940 € × 3,636% = 7 743
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 64551 37512 953-20 73020 730 €--
231 25817 03012 60814 228---
331 88316 67412 25215 210---
432 52116 30511 88316 216---
533 17115 92311 50117 248---
633 83515 52811 10618 306---
734 51115 12010 69819 391---
835 20214 69810 27620 504---
935 90614 2619 83921 645---
1036 62413 8099 38722 814---
1137 35613 3428 92024 014---
1238 10312 8598 43725 245---
1338 86512 3597 93726 507---
1439 64311 8427 42027 801---
1540 43511 3076 88529 129---
1641 24410 7546 33230 491---
1742 06910 1815 76031 888---
1842 9109 5905 16833 321---
1943 7698 9784 55634 791---
2044 6448 3443 92336 300---
2145 5377 6903 26837 847---
2246 4487 0122 59039 435---
2347 3776 3121 89041 065---
2448 3245 5871 16542 737---
2549 2914 83741644 453---
TOTAL981 570331 715187 169649 85520 730Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 219
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 649 855
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 645 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 435 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 435-6 219+12 654
2+6 435+4 268+2 167
3+6 435+4 563+1 872
4+6 435+4 865+1 570
5+6 435+5 174+1 261
6+6 435+5 492+943
7+6 435+5 817+618
8+6 435+6 151+284
9+6 435+6 493-58
10+6 435+6 844-409
11+6 435+7 204-769
12+6 435+7 573-1 138
13+6 435+7 952-1 517
14+6 435+8 340-1 905
15+6 435+8 739-2 304
16+6 435+9 147-2 712
17+6 435+9 566-3 131
18+6 435+9 996-3 561
19+6 435+10 437-4 002
20+6 435+10 890-4 455
21+6 435+11 354-4 919
22+6 435+11 831-5 396
23+6 435+12 319-5 884
24+6 435+12 821-6 386
25+6 435+13 336-6 901
Total+160 875+194 956+-34 081
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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