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Maison 7 pièces 207 m²

Bien expiré
VilleRochefort (17)
Surface207m²
Coût Total387 808€
Loyer Annuel30 645€
Rentabilité7.90%
Cashflow/mois+269€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 327 600 €
Surface : 207 m²
Prix au m² : 1 582,61 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 207 m² - Maison 7 pièces 207 m²

ROCHEFORT 10 min à pied de l'hyper centre ville - maison ancienne à étage de 207 m² habitables comprenant au rez-de-chaussée une entrée avec placard, 2 escaliers, un atelier, un bureau avec salle d'eau, WC indépendant, pièce de vie de 51 m² avec cuisine équipée, arrière cuisine et une véranda exposée SUD. A l'étage un spacieux palier, 4 chambres une salle d'eau, un WC indépendant et une salle de jeux. Parcelle de 223 m² - Cabanon fond de jardin - Double accès très pratique pour les déchets. Chauffage au gaz de ville - Maison entretenue - Toutes les ouvertures sont en double vitrage.

Surface : 207 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/09/2023

Consommation énergie primaire : 97 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 370 € et 3 250 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Rochefort
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17300
Coordonnées : 45.920002, -0.968974
Total : 387 808€
Prix d'acquisition : 327 600€
Travaux : 34 000€
Valeur du bien : 361 600€
Frais de notaire : 26 208€
Coût estimé : 26 208€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 207m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.74€ - 15.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 2554€/mois
Loyer annuel estimé : 30645€/an
Fourchette totale : 2015€ - 3236€/mois
Fourchette annuelle : 24183€ - 38833€/an
Rentabilité brute :7.90%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 10.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :387 808€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 916,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :113,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 029,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :187 168,84€
Coût de l'assurance :33 933,20€
Taxe foncière : 3 064,50€/an
Soit par mois : 255,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 553,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 285,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :268,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz de ville si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 207 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et entretien des menuiseries existantes en double vitrage.
Quantité: Nombre de fenêtres à vérifier (estimation selon surface)
Raison: DPE C - Maison - Les ouvertures sont déjà en double vitrage
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 000 €(164 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:0€
    Vérification et entretien des menuiseries existantes: estimation à 0€ car aucune intervention nécessaire.
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant remplacement des éléments sanitaires et carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 200€
    Revêtement sol (parquet flottant): 60 m² × 60€/m² = 3600€, Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1800€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1800€ = 1800€ (incluant vérification et main d'œuvre)
  • Total:0€
    Total des estimations.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochefort (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 554 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 645 €/an
Calcul : 2 554 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 941 €/an
Base de calcul : Emprunt de 387 808 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 357 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 065 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 363 €
Revenus locatifs : +30 645 €
Charges déductibles : -51 363 €
Résultat foncier Année 1 : -20 718 €(Déficit de 20 718 €)
Imputable sur revenu global : 20 718 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 363 €/an
Revenus locatifs : +30 645 €
Charges déductibles : -17 363 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 282 €/an
Prix d'achat du bien : 327 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 212 940 €(65% de 327 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 743 €/an
Calcul : 212 940 € × 3,636% = 7 743 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 645 €51 375 €12 953 €-20 730 €20 730 €--
231 258 €17 030 €12 608 €14 228 €---
331 883 €16 674 €12 252 €15 210 €---
432 521 €16 305 €11 883 €16 216 €---
533 171 €15 923 €11 501 €17 248 €---
633 835 €15 528 €11 106 €18 306 €---
734 511 €15 120 €10 698 €19 391 €---
835 202 €14 698 €10 276 €20 504 €---
935 906 €14 261 €9 839 €21 645 €---
1036 624 €13 809 €9 387 €22 814 €---
1137 356 €13 342 €8 920 €24 014 €---
1238 103 €12 859 €8 437 €25 245 €---
1338 865 €12 359 €7 937 €26 507 €---
1439 643 €11 842 €7 420 €27 801 €---
1540 435 €11 307 €6 885 €29 129 €---
1641 244 €10 754 €6 332 €30 491 €---
1742 069 €10 181 €5 760 €31 888 €---
1842 910 €9 590 €5 168 €33 321 €---
1943 769 €8 978 €4 556 €34 791 €---
2044 644 €8 344 €3 923 €36 300 €---
2145 537 €7 690 €3 268 €37 847 €---
2246 448 €7 012 €2 590 €39 435 €---
2347 377 €6 312 €1 890 €41 065 €---
2448 324 €5 587 €1 165 €42 737 €---
2549 291 €4 837 €416 €44 453 €---
TOTAL981 570 €331 715 €187 169 €649 855 €20 730 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 219 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 649 855 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 645 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 435 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 435 €-6 219 €+12 654 €
2+6 435 €+4 268 €+2 167 €
3+6 435 €+4 563 €+1 872 €
4+6 435 €+4 865 €+1 570 €
5+6 435 €+5 174 €+1 261 €
6+6 435 €+5 492 €+943 €
7+6 435 €+5 817 €+618 €
8+6 435 €+6 151 €+284 €
9+6 435 €+6 493 €-58 €
10+6 435 €+6 844 €-409 €
11+6 435 €+7 204 €-769 €
12+6 435 €+7 573 €-1 138 €
13+6 435 €+7 952 €-1 517 €
14+6 435 €+8 340 €-1 905 €
15+6 435 €+8 739 €-2 304 €
16+6 435 €+9 147 €-2 712 €
17+6 435 €+9 566 €-3 131 €
18+6 435 €+9 996 €-3 561 €
19+6 435 €+10 437 €-4 002 €
20+6 435 €+10 890 €-4 455 €
21+6 435 €+11 354 €-4 919 €
22+6 435 €+11 831 €-5 396 €
23+6 435 €+12 319 €-5 884 €
24+6 435 €+12 821 €-6 386 €
25+6 435 €+13 336 €-6 901 €
Total+160 875 €+194 956 €+-34 081 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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