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Détails du bien

Bien expiré
VilleBoissy-Saint-Léger (94)
Surface122.44m²
Coût Total373 800€
Loyer Annuel24 500€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 310 000 €
Surface : 122.44 m²
Prix au m² : 2 531,85 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 2, Mandat exclusif

Boissy-Saint-Léger Vieux Bourg | Appartement duplex 5 pièces avec balcon, cave et parking Idéalement situé dans le Vieux Bourg de Boissy-Saint-Léger, entre la mairie, la forêt et le RER A, cet appartement bénéficie d'un environnement recherché alliant calme, verdure et proximité des commodités. Nichée en arrière-lot au sein d'une petite résidence sécurisée, la copropriété offre un cadre de vie paisible, à l'abri des regards et sans vis-à-vis. Ce bel appartement duplex de 5 pièces, d'une surface totale de 144 m², séduit immédiatement par ses volumes généreux, sa luminosité et son agencement fonctionnel. Il se compose : Au premier niveau : une entrée avec dégagement, un double séjour lumineux ouvrant sur un balcon, une cuisine ouverte, conviviale et fonctionnelle, une chambre avec salle de bain, WC indépendants. À l'étage : trois belles chambres, une seconde salle de bain, WC. L'appartement offre une belle luminosité tout au long de la journée et des espaces particulièrement confortables pour une vie de famille. Les + du bien : résidence bien entretenue et sécurisée environnement calme et sans vis-à-vis balcon agréable cave privative place de parking en sous-sol Un bien rare dans ce secteur recherché, à proximité immédiate des commerces, des écoles et du RER A, permettant de rejoindre Paris facilement. À découvrir rapidement. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1030.0 € et 1440.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris). Bien proposé par Sophie BONANNI EI, agent commercial (RSAC 789779923) - https://www.century21agencedumorbras.com/mentions_legales/

Ville : Boissy-Saint-Léger
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94470
Coordonnées : 48.749535, 2.510412
Boissy-Saint-Léger
RER A
Total : 373 800€
Prix d'acquisition : 310 000€
Travaux : 39 000€
Valeur du bien : 349 000€
Frais de notaire : 24 800€
Coût estimé : 24 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122.44m²
Loyer prédit : 16.67€/m²/mois
Fourchette : 13.78€ - 20.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 2042€/mois
Loyer annuel estimé : 24500€/an
Fourchette totale : 1687€ - 2471€/mois
Fourchette annuelle : 20246€ - 29647€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 098,36 €/m²
Basé sur :205 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :379 363 €
Prix d'achat :310 000 €
Décote à l'achat :-69 363€ (-18.3%)
Marge achat-revente :5 563€ (1.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :373 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 853,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :109,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 962,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :182 201,04€
Coût de l'assurance :32 707,50€
Taxe foncière : 2 450,01€/an
Soit par mois : 204,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 041,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 166,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 117 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements électroménagers et des finitions de la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du parquet.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 000 €(319 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:22 000€
    Rénovation salle de bain (10 m²): 2000€/m² × 10 = 20000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:5 200€
    Parquet flottant 40 m²: 50€/m² × 40 = 2000€, Peinture 4 chambres (80m² murs): 30€/m² × 80 = 2400€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:1 800€
    Peinture salon 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Entretien parquet: 600€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boissy-Saint-Léger (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 042 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 500 €/an
Calcul : 2 042 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 585 €/an
Base de calcul : Emprunt de 373 800 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 308 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 450 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 343 €
Revenus locatifs : +24 500 €
Charges déductibles : -55 343 €
Résultat foncier Année 1 : -30 843 €(Déficit de 30 843 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 20 143 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 343 €/an
Revenus locatifs : +24 500 €
Charges déductibles : -16 343 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 157 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 20142.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 310 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 201 500 €(65% de 310 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 327 €/an
Calcul : 201 500 € × 3,636% = 7 327 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 500 €55 355 €12 597 €-30 855 €10 700 €20 155 €20 155 €
224 990 €16 021 €12 263 €8 969 €--11 186 €
325 490 €15 675 €11 917 €9 814 €--1 372 €
426 000 €15 318 €11 560 €10 682 €---
526 520 €14 948 €11 190 €11 572 €---
627 050 €14 565 €10 807 €12 485 €---
727 591 €14 169 €10 411 €13 422 €---
828 143 €13 759 €10 001 €14 383 €---
928 706 €13 336 €9 577 €15 370 €---
1029 280 €12 897 €9 139 €16 383 €---
1129 866 €12 443 €8 685 €17 422 €---
1230 463 €11 974 €8 215 €18 489 €---
1331 072 €11 488 €7 729 €19 584 €---
1431 694 €10 985 €7 227 €20 708 €---
1532 327 €10 465 €6 707 €21 862 €---
1632 974 €9 927 €6 169 €23 047 €---
1733 633 €9 370 €5 612 €24 263 €---
1834 306 €8 794 €5 036 €25 512 €---
1934 992 €8 199 €4 440 €26 794 €---
2035 692 €7 582 €3 824 €28 110 €---
2136 406 €6 944 €3 186 €29 462 €---
2237 134 €6 284 €2 526 €30 850 €---
2337 877 €5 601 €1 843 €32 275 €---
2438 634 €4 895 €1 136 €33 740 €---
2539 407 €4 164 €405 €35 243 €---
TOTAL784 746 €315 159 €182 201 €469 587 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 469 587 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 500 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 145 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 145 €-3 210 €+8 355 €
2+5 145 €0 €+5 145 €
3+5 145 €0 €+5 145 €
4+5 145 €+2 793 €+2 352 €
5+5 145 €+3 472 €+1 673 €
6+5 145 €+3 745 €+1 400 €
7+5 145 €+4 027 €+1 118 €
8+5 145 €+4 315 €+830 €
9+5 145 €+4 611 €+534 €
10+5 145 €+4 915 €+230 €
11+5 145 €+5 227 €-82 €
12+5 145 €+5 547 €-402 €
13+5 145 €+5 875 €-730 €
14+5 145 €+6 213 €-1 068 €
15+5 145 €+6 559 €-1 414 €
16+5 145 €+6 914 €-1 769 €
17+5 145 €+7 279 €-2 134 €
18+5 145 €+7 653 €-2 508 €
19+5 145 €+8 038 €-2 893 €
20+5 145 €+8 433 €-3 288 €
21+5 145 €+8 839 €-3 694 €
22+5 145 €+9 255 €-4 110 €
23+5 145 €+9 683 €-4 538 €
24+5 145 €+10 122 €-4 977 €
25+5 145 €+10 573 €-5 428 €
Total+128 625 €+140 876 €+-12 251 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 203 jours
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