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Appartement 3 pièces 85 m²

Bien expiré
VilleBrumath (67)
Surface85m²
Coût Total174 740€
Loyer Annuel11 609€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 458,82 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Et si votre prochain chez-vous commençait ici…

Les volumes sont généreux, la circulation fluide. Ici, pas de sensation d'espace perdu : chaque mètre carré est optimisé. La chambre enfant avec dressing offre un vrai confort de rangement, et l'ensemble de l'appartement propose une atmosphère chaleureuse et fonctionnelle.

Situé en rez-de-chaussée, l'accès est simple et pratique au quotidien. Un bien idéal pour un premier achat, un jeune couple ou une petite famille recherchant de beaux volumes dans un environnement agréable.

Un appartement où l'on se projette facilement…

Pour plus d informations ou organiser une visite, contactez Cindy, conseiller en immobilier SCHARF IMMOBILIER. Référence annonce : 004_26 Date de réalisation du diagnostic : 04/03/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 580 € et 2 180 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Brumath
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67170
Coordonnées : 48.737923, 7.710061
Total : 174 740€
Prix d'acquisition : 124 000€
Travaux : 40 820€
Valeur du bien : 164 820€
Frais de notaire : 9 920€
Coût estimé : 9 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 11.38€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 967€/mois
Loyer annuel estimé : 11609€/an
Fourchette totale : 780€ - 1201€/mois
Fourchette annuelle : 9355€ - 14408€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :866,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :50,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 917,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 173,38€
Coût de l'assurance :15 289,75€
Taxe foncière : 1 160,95€/an
Soit par mois : 96,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 967,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 014,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 85 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec usure normale, nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte, nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct, usure normale nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 820 €(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:720€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brumath (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 967 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 609 €/an
Calcul : 967 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 883 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 740 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 612 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 161 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 476 €
Revenus locatifs : +11 609 €
Charges déductibles : -48 476 €
Résultat foncier Année 1 : -36 866 €(Déficit de 36 866 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 466 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 656 €/an
Revenus locatifs : +11 609 €
Charges déductibles : -7 656 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 954 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15466.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 124 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 80 600 €(65% de 124 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 931 €/an
Calcul : 80 600 € × 3,636% = 2 931 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 609 €48 481 €5 889 €-36 872 €21 400 €15 472 €15 472 €
211 842 €7 505 €5 732 €4 337 €--11 135 €
312 078 €7 343 €5 571 €4 735 €--6 400 €
412 320 €7 176 €5 404 €5 144 €--1 256 €
512 566 €7 003 €5 231 €5 563 €---
612 818 €6 824 €5 052 €5 993 €---
713 074 €6 639 €4 867 €6 435 €---
813 336 €6 448 €4 675 €6 888 €---
913 602 €6 250 €4 477 €7 353 €---
1013 874 €6 045 €4 272 €7 830 €---
1114 152 €5 832 €4 060 €8 319 €---
1214 435 €5 613 €3 840 €8 822 €---
1314 724 €5 386 €3 613 €9 338 €---
1415 018 €5 151 €3 378 €9 867 €---
1515 318 €4 908 €3 135 €10 411 €---
1615 625 €4 656 €2 884 €10 969 €---
1715 937 €4 396 €2 623 €11 541 €---
1816 256 €4 127 €2 354 €12 129 €---
1916 581 €3 848 €2 076 €12 733 €---
2016 913 €3 560 €1 787 €13 353 €---
2117 251 €3 262 €1 489 €13 989 €---
2217 596 €2 953 €1 181 €14 643 €---
2317 948 €2 634 €862 €15 314 €---
2418 307 €2 304 €531 €16 003 €---
2518 673 €1 962 €190 €16 711 €---
TOTAL371 855 €170 307 €85 173 €201 548 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 548 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 609 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 438 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 438 €-6 420 €+8 858 €
2+2 438 €0 €+2 438 €
3+2 438 €0 €+2 438 €
4+2 438 €0 €+2 438 €
5+2 438 €+1 292 €+1 146 €
6+2 438 €+1 798 €+640 €
7+2 438 €+1 930 €+508 €
8+2 438 €+2 066 €+372 €
9+2 438 €+2 206 €+232 €
10+2 438 €+2 349 €+89 €
11+2 438 €+2 496 €-58 €
12+2 438 €+2 647 €-209 €
13+2 438 €+2 801 €-363 €
14+2 438 €+2 960 €-522 €
15+2 438 €+3 123 €-685 €
16+2 438 €+3 291 €-853 €
17+2 438 €+3 462 €-1 024 €
18+2 438 €+3 639 €-1 201 €
19+2 438 €+3 820 €-1 382 €
20+2 438 €+4 006 €-1 568 €
21+2 438 €+4 197 €-1 759 €
22+2 438 €+4 393 €-1 955 €
23+2 438 €+4 594 €-2 156 €
24+2 438 €+4 801 €-2 363 €
25+2 438 €+5 013 €-2 575 €
Total+60 950 €+60 464 €+486 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 199 jours
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