Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 65 m²

VilleChâteauroux (36)
Surface65m²
Coût Total120 748€
Loyer Annuel6 607€
Rentabilité5.47%
Cashflow/mois-317€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 68 100 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 047,69 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

CHATEAUROUX. Situé au sein d'une copropriété parfaitement entretenue, cet appartement en très bon état offre une belle luminosité. Il dispose d'une spacieuse pièce de vie, d'une cuisine équipée ainsi que de deux chambres.

Pour le côté pratique au quotidien, ce bien bénéficie également d'une cave et d'un stationnement facile à proximité immédiate. Charges annuelles courantes : 2 289 €. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1490.0 € et 2080.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Aurélien RENAUD EI, agent commercial (RSAC 882179922) Référence annonce : 10204 Consommation énergétique : 274 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 60 CO2/m²/an Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 9,84% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 62 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 183 Charges prévisionnelles annuelles : 2289 €

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.800825, 1.698831
Total : 120 748€
Prix d'acquisition : 68 100€
Travaux : 47 200€
Valeur du bien : 115 300€
Frais de notaire : 5 448€
Coût estimé : 5 448€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 551€/mois
Loyer annuel estimé : 6607€/an
Fourchette totale : 428€ - 708€/mois
Fourchette annuelle : 5139€ - 8495€/an
Rentabilité brute :5.47%
Fourchette de rentabilité :4.26% - 7.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 111,11 €/m²
Basé sur :65 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 222 €
Prix d'achat :68 100 €
Décote à l'achat :-4 122€ (-5.7%)
Marge achat-revente :-48 526€ (-67.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 748€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :591,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :30,19€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 621,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 737,64€
Coût de l'assurance :9 056,10€
Taxe foncière : 660,71€/an
Soit par mois : 55,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 190,75€/mois
Soit par an : 2 289,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 550,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 867,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-317,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 274 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - moquette nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs nécessitent un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 200 €(726 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:10 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 800€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Revêtement sol: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:1 700€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 551 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 607 €/an
Calcul : 551 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 933 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 748 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 362 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 661 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 289 €/an
Calcul : 191 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 445 €
Revenus locatifs : +6 607 €
Charges déductibles : -54 445 €
Résultat foncier Année 1 : -47 838 €(Déficit de 47 838 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 438 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 245 €/an
Revenus locatifs : +6 607 €
Charges déductibles : -7 245 €
Résultat foncier Années 2+ : -638 €/an(Déficit de 638 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26438.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 265 €(65% de 68 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 610 €/an
Calcul : 44 265 € × 3,636% = 1 610 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 607 €54 449 €3 937 €-47 842 €21 400 €26 442 €26 442 €
26 739 €7 143 €3 831 €-404 €404 €-26 442 €
36 874 €7 034 €3 722 €-160 €160 €-26 442 €
47 012 €6 920 €3 609 €91 €--26 351 €
57 152 €6 804 €3 492 €348 €--26 003 €
67 295 €6 683 €3 371 €612 €--25 391 €
77 441 €6 558 €3 246 €883 €--24 508 €
87 590 €6 429 €3 117 €1 161 €--23 347 €
97 741 €6 295 €2 983 €1 446 €--21 901 €
107 896 €6 157 €2 845 €1 739 €--20 162 €
118 054 €6 015 €2 703 €2 039 €--18 122 €
128 215 €5 867 €2 555 €2 348 €---
138 379 €5 715 €2 403 €2 664 €---
148 547 €5 558 €2 246 €2 989 €---
158 718 €5 395 €2 083 €3 323 €---
168 892 €5 227 €1 915 €3 665 €---
179 070 €5 053 €1 742 €4 017 €---
189 252 €4 874 €1 562 €4 378 €---
199 437 €4 688 €1 377 €4 748 €---
209 625 €4 497 €1 185 €5 129 €---
219 818 €4 299 €987 €5 519 €---
2210 014 €4 094 €782 €5 920 €---
2310 214 €3 882 €570 €6 332 €---
2410 419 €3 663 €351 €6 755 €---
2510 627 €3 437 €125 €7 190 €---
TOTAL211 628 €186 737 €56 738 €24 892 €21 963 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 589 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 24 892 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 607 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 387 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 387 €-6 420 €+7 807 €
2+1 387 €-121 €+1 508 €
3+1 387 €-48 €+1 435 €
4+1 387 €0 €+1 387 €
5+1 387 €0 €+1 387 €
6+1 387 €0 €+1 387 €
7+1 387 €0 €+1 387 €
8+1 387 €0 €+1 387 €
9+1 387 €0 €+1 387 €
10+1 387 €0 €+1 387 €
11+1 387 €0 €+1 387 €
12+1 387 €+704 €+683 €
13+1 387 €+799 €+588 €
14+1 387 €+897 €+490 €
15+1 387 €+997 €+390 €
16+1 387 €+1 100 €+287 €
17+1 387 €+1 205 €+182 €
18+1 387 €+1 313 €+74 €
19+1 387 €+1 424 €-37 €
20+1 387 €+1 539 €-152 €
21+1 387 €+1 656 €-269 €
22+1 387 €+1 776 €-389 €
23+1 387 €+1 900 €-513 €
24+1 387 €+2 027 €-640 €
25+1 387 €+2 157 €-770 €
Total+34 675 €+12 904 €+21 771 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →