Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

vente - appartement

Bien expiré
VilleNemours (77)
Surface156
Coût Total304 500
Loyer Annuel28 866
Rentabilité9.48%
Cashflow/mois+593
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 235 000 €
Surface : 156 m²
Prix au m² : 1 506,41 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Salle de bain, Petit prix

Situé en plein coeur du centre ville historique de Nemours, venez découvrir cet appartement de plus de 155 m² à deux pas de toutes les commodités. Il est situé au premier étage d'une co-propriété de 3 lots seulement, dans l'entrée nous retrouvons un palier qui dessert un salon, une salle à manger, une chambre, une salle de bains et une cuisine aménagée et équipée. A l'étage le palier dessert 3 chambres, un dressing et une salle d'eau. Bien rare sur le secteur, à visiter rapidement, pas de travaux à prévoir. Une visite virtuelle est disponible sur demande ou en scannant le QR Code de la dernière photo.

Nombre de lots de la Copropriété : 5

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Julien CANAL inscrit au RSAC de MELUN n° 800 820 193 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Nemours
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77140
Coordonnées : 48.270000, 2.700000
Total : 304 500
Prix d'acquisition : 235 000
Travaux : 50 700
Valeur du bien : 285 700
Frais de notaire : 18 800
Coût estimé : 18 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156
Loyer prédit : 15.42€/m²/mois
Fourchette : 12.78€ - 18.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 2405€/mois
Loyer annuel estimé : 28866€/an
Fourchette totale : 1993€ - 2903€/mois
Fourchette annuelle : 23917€ - 34839€/an
Rentabilité brute :9.48%
Fourchette de rentabilité :7.85% - 11.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :304 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 485,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :86,28€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 571,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 146,08
Coût de l'assurance :25 882,50
Taxe foncière : 2 886,55€/an
Soit par mois : 240,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 405,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 812,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :593,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 156 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée et équipée, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage usé et mise à jour des éléments sanitaires (baignoire, lavabo, WC)
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 700(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:10 800
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:1 400
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€, Éléments sanitaires: 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:9 000
    Parquet flottant: 75 m² × 50€/m² = 3750€, Peinture murs: 75 m² × 30€/m² = 2250€, Main d'œuvre: 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nemours (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 405 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 866 €/an
Calcul : 2 405 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 798 €/an
Base de calcul : Emprunt de 304 500 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 035 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 887 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 420
Revenus locatifs : +28 866
Charges déductibles : -64 420
Résultat foncier Année 1 : -35 554(Déficit de 35 554 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 154
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 720 €/an
Revenus locatifs : +28 866
Charges déductibles : -13 720
Résultat foncier Années 2+ : 15 146 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14154.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 235 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 750(65% de 235 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 555 €/an
Calcul : 152 750 € × 3,636% = 5 555
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 86664 4299 808-35 56421 400 €14 164 €14 164 €
229 44313 4649 54215 979---
330 03213 1909 26816 842---
430 63212 9078 98517 726---
531 24512 6148 69218 631---
631 87012 3128 39019 558---
732 50712 0008 07820 507---
833 15711 6777 75521 480---
933 82111 3447 42222 477---
1034 49711 0007 07823 497---
1135 18710 6446 72224 543---
1235 89110 2776 35525 614---
1336 6089 8975 97526 711---
1437 3419 5055 58327 836---
1538 0879 1005 17828 988---
1638 8498 6814 75930 168---
1739 6268 2494 32731 377---
1840 4197 8023 88032 617---
1941 2277 3413 41933 887---
2042 0526 8642 94235 188---
2142 8936 3712 44936 521---
2243 7505 8621 94137 888---
2344 6255 3371 41539 289---
2445 5184 79487240 724---
2546 4284 23331142 196---
TOTAL924 571289 892141 146634 67921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 634 679
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 866 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 062 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 062-6 420+12 482
2+6 062+544+5 518
3+6 062+5 053+1 009
4+6 062+5 318+744
5+6 062+5 589+473
6+6 062+5 867+195
7+6 062+6 152-90
8+6 062+6 444-382
9+6 062+6 743-681
10+6 062+7 049-987
11+6 062+7 363-1 301
12+6 062+7 684-1 622
13+6 062+8 013-1 951
14+6 062+8 351-2 289
15+6 062+8 696-2 634
16+6 062+9 050-2 988
17+6 062+9 413-3 351
18+6 062+9 785-3 723
19+6 062+10 166-4 104
20+6 062+10 556-4 494
21+6 062+10 956-4 894
22+6 062+11 366-5 304
23+6 062+11 787-5 725
24+6 062+12 217-6 155
25+6 062+12 659-6 597
Total+151 550+190 404+-38 854
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →