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Appartement 2 pièces 56 m²

VilleBagnols-sur-Cèze (30)
Surface56
Coût Total96 420
Loyer Annuel8 615
Rentabilité8.94%
Cashflow/mois+134
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 410,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 56 m² - Appartement 2 pièces 56 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial RIVIER, SARL à associé unique vous proposent : Appartement à vendre - BAGNOLS SUR CEZE (30200)


En Exclusivité chez votre notaire. Dans résidence de qualité en centre ville, au 6ième étages sur 9 étages avec ascenseur et bénéficiant d'une agréable exposition Est/Sud, appartement T2 comprenant une grande entrée avec dressing (possibilité coin bureau), une cuisine ouvrant sur loggia, un salon, salle de bains et wc indépendant une chambre avec accès terrasse couverte. Le logement bénéficie également d'une cave. Menuiseries PVC double vitrage avec volets roulants, tableau EDF récent. Idéal premier achat ou retraité. Immeuble bien fréquenté.


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude RIVIER, SARL à associé unique - Notaires à Pont-Saint-Esprit - N° SIRET : 30900510600021


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Surface : 56 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/06/2026

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 000 € et 1 400 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Bagnols-sur-Cèze
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30200
Coordonnées : 44.163357, 4.623459
Total : 96 420
Prix d'acquisition : 79 000
Travaux : 11 100
Valeur du bien : 90 100
Frais de notaire : 6 320
Coût estimé : 6 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56
Loyer prédit : 12.82€/m²/mois
Fourchette : 10.04€ - 16.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 718€/mois
Loyer annuel estimé : 8615€/an
Fourchette totale : 562€ - 917€/mois
Fourchette annuelle : 6748€ - 10999€/an
Rentabilité brute :8.94%
Fourchette de rentabilité :7.00% - 11.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 494,37 €/m²
Basé sur :148 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 684
Prix d'achat :79 000
Décote à l'achat :-4 684 (-5.6%)
Marge achat-revente :-12 736€ (-15.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :484,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :28,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 512,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 856,19
Coût de l'assurance :8 436,75
Taxe foncière : 861,55€/an
Soit par mois : 71,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 717,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 584,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :133,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, DPE D ne requiert pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine vétuste, incluant le remplacement du carrelage ancien.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète.
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'entrée avec peinture et légers travaux de finition.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - entrée nécessite un léger rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 100(198 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:1 800
    Carrelage cuisine: 12 m² × 150€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 3 m² × 2000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambre:2 400
    Rénovation complète chambre: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée:300
    Peinture entrée: 5 m² × 60€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bagnols-sur-Cèze (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 718 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 615 €/an
Calcul : 718 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 361 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 420 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 337 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 862 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 660
Revenus locatifs : +8 615
Charges déductibles : -15 660
Résultat foncier Année 1 : -7 045(Déficit de 7 045 €)
Imputable sur revenu global : 7 045
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 560 €/an
Revenus locatifs : +8 615
Charges déductibles : -4 560
Résultat foncier Années 2+ : 4 055 €/an
Prix d'achat du bien : 79 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 61515 6633 364-7 0487 048 €--
28 7884 4763 2774 312---
38 9644 3853 1864 579---
49 1434 2903 0914 852---
59 3264 1932 9945 133---
69 5124 0922 8935 420---
79 7023 9872 7885 715---
89 8963 8792 6806 018---
910 0943 7662 5676 328---
1010 2963 6502 4516 646---
1110 5023 5292 3306 973---
1210 7123 4042 2057 308---
1310 9263 2752 0767 651---
1411 1453 1411 9428 004---
1511 3683 0021 8038 366---
1611 5952 8581 6598 737---
1711 8272 7101 5119 118---
1812 0642 5551 3569 508---
1912 3052 3951 1969 910---
2012 5512 2301 03110 321---
2112 8022 05885910 744---
2213 0581 88168211 177---
2313 3191 69749811 623---
2413 5861 50630712 080---
2513 8571 30911012 549---
TOTAL275 95589 93248 856186 0247 048Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 114
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 024
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 615 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 809 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 809-2 114+3 923
2+1 809+1 294+515
3+1 809+1 374+435
4+1 809+1 456+353
5+1 809+1 540+269
6+1 809+1 626+183
7+1 809+1 715+94
8+1 809+1 805+4
9+1 809+1 898-89
10+1 809+1 994-185
11+1 809+2 092-283
12+1 809+2 192-383
13+1 809+2 295-486
14+1 809+2 401-592
15+1 809+2 510-701
16+1 809+2 621-812
17+1 809+2 735-926
18+1 809+2 853-1 044
19+1 809+2 973-1 164
20+1 809+3 096-1 287
21+1 809+3 223-1 414
22+1 809+3 353-1 544
23+1 809+3 487-1 678
24+1 809+3 624-1 815
25+1 809+3 765-1 956
Total+45 225+55 807+-10 582
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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