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Maison à vendre

VilleSauveterre-la-Lémance (47)
Surface145m²
Coût Total225 060€
Loyer Annuel12 310€
Rentabilité5.47%
Cashflow/mois-242€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 500 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 1 031,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Cheminée, 2 chambres, 2 parkings: 2 parkings, calme

En pleine campagne mais non isolée, cette maison en pierre vous propose un très grand séjour avec cheminée, deux chambres, une salle à manger, cuisine et salle de bain. Beau terrain arboré et fleuri. Gros potentiel pour ce bien. Pour les amoureux de calme et d'authenticité. Bien que habitable de suite, le bien est à rafraîchir.

Ville : Sauveterre-la-Lémance
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47500
Coordonnées : 44.584416, 1.036946
Total : 225 060€
Prix d'acquisition : 149 500€
Travaux : 63 600€
Valeur du bien : 213 100€
Frais de notaire : 11 960€
Coût estimé : 11 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 1026€/mois
Loyer annuel estimé : 12310€/an
Fourchette totale : 811€ - 1297€/mois
Fourchette annuelle : 9735€ - 15565€/an
Rentabilité brute :5.47%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 6.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :970,4 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :140 707 €
Prix d'achat :149 500 €
Décote à l'achat :+8 793€ (+6.2%)
Marge achat-revente :-84 353€ (-60.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 108,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :56,27€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 164,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 543,79€
Coût de l'assurance :16 879,50€
Taxe foncière : 1 230,97€/an
Soit par mois : 102,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 025,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 267,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-241,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (environ 45 m²)
Raison: État 3.5/5 - Salon nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 600 €(439 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 500€
    Isolation combles: 145 m² × 100€/m² = 14500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine: 10 m² × 900€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 500€
    Peinture chambres: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 700€
    Peinture salon: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (incluant entretien parquet)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sauveterre-la-Lémance (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 026 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 310 €/an
Calcul : 1 026 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 443 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 060 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 675 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 231 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 949 €
Revenus locatifs : +12 310 €
Charges déductibles : -72 949 €
Résultat foncier Année 1 : -60 639 €(Déficit de 60 639 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 239 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 349 €/an
Revenus locatifs : +12 310 €
Charges déductibles : -9 349 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 961 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39239.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 175 €(65% de 149 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 534 €/an
Calcul : 97 175 € × 3,636% = 3 534 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 310 €72 956 €7 450 €-60 647 €21 400 €39 247 €39 247 €
212 556 €9 157 €7 251 €3 399 €--35 848 €
312 807 €8 951 €7 045 €3 856 €--31 992 €
413 063 €8 738 €6 832 €4 325 €--27 667 €
513 324 €8 518 €6 612 €4 806 €--22 861 €
613 591 €8 290 €6 384 €5 300 €--17 561 €
713 863 €8 055 €6 149 €5 808 €--11 753 €
814 140 €7 812 €5 906 €6 328 €--5 425 €
914 423 €7 560 €5 654 €6 863 €---
1014 711 €7 300 €5 394 €7 412 €---
1115 005 €7 031 €5 124 €7 975 €---
1215 306 €6 752 €4 846 €8 553 €---
1315 612 €6 465 €4 558 €9 147 €---
1415 924 €6 167 €4 261 €9 757 €---
1516 242 €5 859 €3 953 €10 383 €---
1616 567 €5 541 €3 635 €11 026 €---
1716 899 €5 212 €3 306 €11 686 €---
1817 237 €4 872 €2 966 €12 364 €---
1917 581 €4 521 €2 614 €13 061 €---
2017 933 €4 157 €2 251 €13 776 €---
2118 292 €3 781 €1 875 €14 511 €---
2218 657 €3 392 €1 486 €15 265 €---
2319 031 €2 990 €1 084 €16 041 €---
2419 411 €2 574 €668 €16 837 €---
2519 799 €2 144 €238 €17 655 €---
TOTAL394 284 €218 798 €107 544 €175 486 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 486 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 310 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 585 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 585 €-6 420 €+9 005 €
2+2 585 €0 €+2 585 €
3+2 585 €0 €+2 585 €
4+2 585 €0 €+2 585 €
5+2 585 €0 €+2 585 €
6+2 585 €0 €+2 585 €
7+2 585 €0 €+2 585 €
8+2 585 €0 €+2 585 €
9+2 585 €+431 €+2 154 €
10+2 585 €+2 223 €+362 €
11+2 585 €+2 392 €+193 €
12+2 585 €+2 566 €+19 €
13+2 585 €+2 744 €-159 €
14+2 585 €+2 927 €-342 €
15+2 585 €+3 115 €-530 €
16+2 585 €+3 308 €-723 €
17+2 585 €+3 506 €-921 €
18+2 585 €+3 709 €-1 124 €
19+2 585 €+3 918 €-1 333 €
20+2 585 €+4 133 €-1 548 €
21+2 585 €+4 353 €-1 768 €
22+2 585 €+4 580 €-1 995 €
23+2 585 €+4 812 €-2 227 €
24+2 585 €+5 051 €-2 466 €
25+2 585 €+5 296 €-2 711 €
Total+64 625 €+52 646 €+11 979 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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