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À vendre à Toulon Est (83100), appartement T2 mansardé en dernier étage

VilleToulon (83)
Surface61m²
Coût Total121 600€
Loyer Annuel11 783€
Rentabilité9.69%
Cashflow/mois-472€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 622,95 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 61 m², 2 pièces, Cave

À vendre, Toulon Est Saint Jean du Var (83100)

En EXCLUSIVITÉ

Au dernier étage d'un petit immeuble de caractère, appartement T2 de 61 m² (29m² carrez) avec beaucoup de cachet et en parfait état. Cuisine équipée ouverte sur un agréable séjour lumineux, une grande chambre, salle d'eau, Wc, grenier à usage de buanderie et cellier indépendant sur le même pallier.

Proche des écoles, commodités, transports en commun avec accès au centre ville en quelques minutes à pied

Faibles charges. Idéal primo accédant ou investisseur (anciennement loué 710 €/mois CC).

La visite virtuelle de ce bien est disponible.

Référence agence : 5865

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83100
Coordonnées : 43.125160, 5.931110
Total : 121 600€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 14 680€
Valeur du bien : 113 680€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 16.10€/m²/mois
Fourchette : 12.54€ - 20.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 982€/mois
Loyer annuel estimé : 11783€/an
Fourchette totale : 765€ - 1261€/mois
Fourchette annuelle : 9178€ - 15126€/an
Rentabilité brute :9.69%
Fourchette de rentabilité :7.55% - 12.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 553,38 €/m²
Basé sur :1228 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 756 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-56 756€ (-36.4%)
Marge achat-revente :34 156€ (21.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :610,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 646,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 614,95€
Coût de l'assurance :10 640,00€
Taxe foncière : 1 178,27€/an
Soit par mois : 98,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 710,00€/mois
Soit par an : 8 520,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 981,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 454,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-472,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments de cuisine un peu datés.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 680 €(241 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:9 600€
    Cuisine complète (24 m²): 400€/m² × 24 = 9600€ (prix moyen incluant main d'œuvre).
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain (5 m²): 800€/m² × 5 = 4000€ (prix moyen incluant main d'œuvre).
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre (15 m²): 40€/m² × 15 = 600€ (prix moyen incluant main d'œuvre).
  • Salon - Peinture:480€
    Peinture salon (12 m²): 40€/m² × 12 = 480€ (prix moyen incluant main d'œuvre).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon. Main d'œuvre incluse. Les prix pour la cuisine et la salle de bain sont basés sur des estimations réalistes pour des rénovations standards.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 982 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 783 €/an
Calcul : 982 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 239 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 600 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 426 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 178 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 8 520 €/an
Calcul : 710 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 043 €
Revenus locatifs : +11 783 €
Charges déductibles : -29 043 €
Résultat foncier Année 1 : -17 260 €(Déficit de 17 260 €)
Imputable sur revenu global : 17 260 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 363 €/an
Revenus locatifs : +11 783 €
Charges déductibles : -14 363 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 580 €/an(Déficit de 2 580 €)
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 783 €29 047 €4 243 €-17 264 €17 264 €--
212 018 €14 256 €4 132 €-2 238 €2 238 €--
312 259 €14 141 €4 017 €-1 883 €1 883 €--
412 504 €14 023 €3 899 €-1 519 €1 519 €--
512 754 €13 900 €3 776 €-1 146 €1 146 €--
613 009 €13 772 €3 648 €-763 €763 €--
713 269 €13 640 €3 516 €-371 €371 €--
813 535 €13 503 €3 379 €31 €---
913 805 €13 362 €3 238 €444 €---
1014 081 €13 215 €3 091 €867 €---
1114 363 €13 063 €2 939 €1 300 €---
1214 650 €12 905 €2 781 €1 745 €---
1314 943 €12 742 €2 618 €2 201 €---
1415 242 €12 573 €2 449 €2 669 €---
1515 547 €12 398 €2 274 €3 149 €---
1615 858 €12 217 €2 093 €3 641 €---
1716 175 €12 029 €1 905 €4 146 €---
1816 499 €11 834 €1 710 €4 664 €---
1916 829 €11 633 €1 509 €5 196 €---
2017 165 €11 424 €1 300 €5 741 €---
2117 508 €11 208 €1 084 €6 301 €---
2217 859 €10 984 €860 €6 875 €---
2318 216 €10 752 €628 €7 464 €---
2418 580 €10 511 €387 €8 069 €---
2518 952 €10 262 €138 €8 690 €---
TOTAL377 402 €329 392 €61 615 €48 010 €25 183 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 555 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 48 010 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 783 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 474 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 474 €-5 179 €+7 653 €
2+2 474 €-671 €+3 145 €
3+2 474 €-565 €+3 039 €
4+2 474 €-456 €+2 930 €
5+2 474 €-344 €+2 818 €
6+2 474 €-229 €+2 703 €
7+2 474 €-111 €+2 585 €
8+2 474 €+9 €+2 465 €
9+2 474 €+133 €+2 341 €
10+2 474 €+260 €+2 214 €
11+2 474 €+390 €+2 084 €
12+2 474 €+524 €+1 950 €
13+2 474 €+660 €+1 814 €
14+2 474 €+801 €+1 673 €
15+2 474 €+945 €+1 529 €
16+2 474 €+1 092 €+1 382 €
17+2 474 €+1 244 €+1 230 €
18+2 474 €+1 399 €+1 075 €
19+2 474 €+1 559 €+915 €
20+2 474 €+1 722 €+752 €
21+2 474 €+1 890 €+584 €
22+2 474 €+2 062 €+412 €
23+2 474 €+2 239 €+235 €
24+2 474 €+2 421 €+53 €
25+2 474 €+2 607 €-133 €
Total+61 850 €+14 403 €+47 447 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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