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Maison à vendre

VilleBourges (18)
Surface97m²
Coût Total147 772€
Loyer Annuel11 472€
Rentabilité7.76%
Cashflow/mois+70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 900 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 978,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Jardin, Terrasse, Non meublé

iad France - Mohamed Meloula vous propose: Située à Bourges, cette maison individuelle offre un fort potentiel pour un projet de rénovation ou un investissement, avec des volumes intéressants et de nombreuses possibilités d'aménagement.

Le rez-de-chaussée se compose d'une entrée, d'un salon, d'une cuisine, d'une chambre ainsi que d'une salle de bain et d'un WC indépendant.

À l'étage, vous trouverez un bureau, deux chambres supplémentaires ainsi que des combles aménageables, offrant la possibilité de créer un espace supplémentaire selon vos besoins (chambre, salle de jeux…).

Le sous-sol comprend une cave, une pièce faisant office de buanderie / chaufferie ainsi qu'un garage, offrant des espaces pratiques de rangement et de stationnement.

À l'extérieur, la maison dispose d'une terrasse, d'une dépendance et d'un terrain de 403 m².

Pour toute information ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Mohamed Meloula mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Bourges sous le numéro 893654160, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.102105, 2.402698
Total : 147 772€
Prix d'acquisition : 94 900€
Travaux : 45 280€
Valeur du bien : 140 180€
Frais de notaire : 7 592€
Coût estimé : 7 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 9.86€/m²/mois
Fourchette : 7.64€ - 12.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 956€/mois
Loyer annuel estimé : 11472€/an
Fourchette totale : 741€ - 1233€/mois
Fourchette annuelle : 8897€ - 14792€/an
Rentabilité brute :7.76%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 10.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 428,08 €/m²
Basé sur :65 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 524 €
Prix d'achat :94 900 €
Décote à l'achat :-43 624€ (-31.5%)
Marge achat-revente :-9 248€ (-6.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 772€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :735,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :54,18€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 790,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 975,43€
Coût de l'assurance :16 254,92€
Taxe foncière : 1 147,21€/an
Soit par mois : 95,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 956,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 885,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :70,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 334 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 97 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans les 3 chambres (parquet ou stratifié)
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sol abîmé nécessitant des travaux
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 280 €(467 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:3 880€
    Isolation combles: 97 m² × 40€/m² = 3880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 500€
    Peinture murs et plafond salon: 60 m² × 25€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:2 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète = 2500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 956 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 472 €/an
Calcul : 956 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 034 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 772 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 650 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 147 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 111 €
Revenus locatifs : +11 472 €
Charges déductibles : -52 111 €
Résultat foncier Année 1 : -40 639 €(Déficit de 40 639 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 239 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 831 €/an
Revenus locatifs : +11 472 €
Charges déductibles : -6 831 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 641 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19239.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 685 €(65% de 94 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 243 €/an
Calcul : 61 685 € × 3,636% = 2 243 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 472 €52 116 €5 039 €-40 644 €21 400 €19 244 €19 244 €
211 702 €6 703 €4 906 €4 998 €--14 245 €
311 936 €6 566 €4 768 €5 370 €--8 875 €
412 174 €6 423 €4 626 €5 751 €--3 124 €
512 418 €6 276 €4 478 €6 142 €---
612 666 €6 123 €4 326 €6 543 €---
712 919 €5 965 €4 168 €6 954 €---
813 178 €5 802 €4 005 €7 376 €---
913 441 €5 633 €3 835 €7 809 €---
1013 710 €5 458 €3 660 €8 252 €---
1113 984 €5 277 €3 479 €8 708 €---
1214 264 €5 089 €3 292 €9 175 €---
1314 549 €4 895 €3 098 €9 654 €---
1414 840 €4 694 €2 897 €10 146 €---
1515 137 €4 486 €2 689 €10 651 €---
1615 440 €4 271 €2 473 €11 169 €---
1715 749 €4 048 €2 251 €11 701 €---
1816 064 €3 817 €2 020 €12 246 €---
1916 385 €3 579 €1 781 €12 806 €---
2016 713 €3 332 €1 534 €13 381 €---
2117 047 €3 076 €1 279 €13 971 €---
2217 388 €2 811 €1 014 €14 577 €---
2317 736 €2 537 €740 €15 198 €---
2418 090 €2 254 €456 €15 837 €---
2518 452 €1 960 €163 €16 492 €---
TOTAL367 456 €163 191 €72 975 €204 265 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 265 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 472 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 409 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 409 €-6 420 €+8 829 €
2+2 409 €0 €+2 409 €
3+2 409 €0 €+2 409 €
4+2 409 €0 €+2 409 €
5+2 409 €+905 €+1 504 €
6+2 409 €+1 963 €+446 €
7+2 409 €+2 086 €+323 €
8+2 409 €+2 213 €+196 €
9+2 409 €+2 343 €+66 €
10+2 409 €+2 476 €-67 €
11+2 409 €+2 612 €-203 €
12+2 409 €+2 753 €-344 €
13+2 409 €+2 896 €-487 €
14+2 409 €+3 044 €-635 €
15+2 409 €+3 195 €-786 €
16+2 409 €+3 351 €-942 €
17+2 409 €+3 510 €-1 101 €
18+2 409 €+3 674 €-1 265 €
19+2 409 €+3 842 €-1 433 €
20+2 409 €+4 014 €-1 605 €
21+2 409 €+4 191 €-1 782 €
22+2 409 €+4 373 €-1 964 €
23+2 409 €+4 560 €-2 151 €
24+2 409 €+4 751 €-2 342 €
25+2 409 €+4 948 €-2 539 €
Total+60 225 €+61 280 €+-1 055 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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