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Lascabanes. Maison mitoyenne , bon potentiel.

Bien expiré
VilleCahors (46)
Surface115m²
Coût Total220 460€
Loyer Annuel14 580€
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 142 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 1 234,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 115 m², 3 pièces

Dans un bourg de caractère au cœur du Quercy Blanc, maison mitoyenne en pierre à finir d'aménager. Surface habitable 115 M² Rez de chaussée bas : 2 caves avec chaufferie Réz de chaussée : Cuisine, séjour, couloir, buanderie, 2 chambres, salle d’eau, wc Etage 1 : grenier de 94 m ²Etage 2 : grenier sous toiture rampante de 94 m²Chauffage central au fuel + cheminée insert. Certaines pièces à rafraichir, grenier à aménager totalement. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.445630, 1.441470
Total : 220 460€
Prix d'acquisition : 142 000€
Travaux : 67 100€
Valeur du bien : 209 100€
Frais de notaire : 11 360€
Coût estimé : 11 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 10.57€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1215€/mois
Loyer annuel estimé : 14580€/an
Fourchette totale : 962€ - 1535€/mois
Fourchette annuelle : 11539€ - 18421€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 632,08 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :187 689 €
Prix d'achat :142 000 €
Décote à l'achat :-45 689€ (-24.3%)
Marge achat-revente :-32 771€ (-17.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 103,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :64,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 167,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 642,42€
Coût de l'assurance :19 290,25€
Taxe foncière : 1 457,97€/an
Soit par mois : 121,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 214,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 289,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-74,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée dans le grenier de 94 m²
Quantité: 94 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles pour améliorer le score énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière au fioul par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE avec gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres (estimation basée sur 115 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite des améliorations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger conseillé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 100 €(583 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:8 900€
    Isolation des combles: 94 m² × 90€/m² = 8460€, Main d'œuvre: 440€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:18 750€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: 6250€
  • Menuiseries - Fenêtres:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:5 250€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 1750€
  • Salle de bain - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Peinture:1 125€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 375€
  • Cuisine - Peinture:675€
    Peinture cuisine: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 225€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 215 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 580 €/an
Calcul : 1 215 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 619 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 460 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 772 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 458 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 949 €
Revenus locatifs : +14 580 €
Charges déductibles : -76 949 €
Résultat foncier Année 1 : -62 369 €(Déficit de 62 369 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 969 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 849 €/an
Revenus locatifs : +14 580 €
Charges déductibles : -9 849 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 731 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40969.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 142 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 300 €(65% de 142 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 356 €/an
Calcul : 92 300 € × 3,636% = 3 356 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 580 €76 956 €7 627 €-62 376 €21 400 €40 976 €40 976 €
214 871 €9 656 €7 427 €5 215 €--35 761 €
315 169 €9 449 €7 220 €5 719 €--30 042 €
415 472 €9 235 €7 006 €6 237 €--23 805 €
515 782 €9 013 €6 784 €6 768 €--17 037 €
616 097 €8 784 €6 554 €7 314 €--9 723 €
716 419 €8 546 €6 316 €7 874 €--1 850 €
816 748 €8 299 €6 070 €8 448 €---
917 082 €8 044 €5 814 €9 039 €---
1017 424 €7 780 €5 550 €9 644 €---
1117 773 €7 506 €5 276 €10 267 €---
1218 128 €7 223 €4 993 €10 905 €---
1318 491 €6 929 €4 700 €11 561 €---
1418 860 €6 625 €4 396 €12 235 €---
1519 238 €6 311 €4 081 €12 927 €---
1619 622 €5 985 €3 755 €13 638 €---
1720 015 €5 647 €3 418 €14 368 €---
1820 415 €5 298 €3 068 €15 117 €---
1920 823 €4 936 €2 706 €15 888 €---
2021 240 €4 561 €2 331 €16 679 €---
2121 665 €4 173 €1 943 €17 492 €---
2222 098 €3 771 €1 541 €18 327 €---
2322 540 €3 355 €1 125 €19 185 €---
2422 991 €2 924 €694 €20 067 €---
2523 451 €2 477 €248 €20 973 €---
TOTAL466 993 €233 482 €110 642 €233 511 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 233 511 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 580 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 062 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 062 €-6 420 €+9 482 €
2+3 062 €0 €+3 062 €
3+3 062 €0 €+3 062 €
4+3 062 €0 €+3 062 €
5+3 062 €0 €+3 062 €
6+3 062 €0 €+3 062 €
7+3 062 €0 €+3 062 €
8+3 062 €+1 980 €+1 082 €
9+3 062 €+2 712 €+350 €
10+3 062 €+2 893 €+169 €
11+3 062 €+3 080 €-18 €
12+3 062 €+3 272 €-210 €
13+3 062 €+3 468 €-406 €
14+3 062 €+3 671 €-609 €
15+3 062 €+3 878 €-816 €
16+3 062 €+4 091 €-1 029 €
17+3 062 €+4 310 €-1 248 €
18+3 062 €+4 535 €-1 473 €
19+3 062 €+4 766 €-1 704 €
20+3 062 €+5 004 €-1 942 €
21+3 062 €+5 248 €-2 186 €
22+3 062 €+5 498 €-2 436 €
23+3 062 €+5 756 €-2 694 €
24+3 062 €+6 020 €-2 958 €
25+3 062 €+6 292 €-3 230 €
Total+76 550 €+70 053 €+6 497 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 148 jours
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