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Maison 8 pièces 214 m²

Bien expiré
VillePublier (74)
Surface214
Coût Total484 500
Loyer Annuel48 538
Rentabilité10.02%
Cashflow/mois+1 072
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 370 000 €
Surface : 214 m²
Prix au m² : 1 728,97 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

PUBLIER MAISON VUE LAC A RENOVER

À vendre sur les hauteurs de la commune de Publier, au calme avec une magnifique vue lac : maison individuelle d'environ 214 m² entièrement à rénover et vendue avec une DP purgée (créations d'ouvertures, balcons). Idéale pour votre prochain projet de rénovation, ce bien s'étend sur 4 niveaux et offre beaucoup de potentiel. Plus de photos et projet disponibles. Rénovation intégrale à prévoir. N'attendez plus et contactez votre agence DECORDIER immobilier Evian !

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Publier 74500. Surplombant le lac Léman, la petite ville de Publier offre une vue à couper le souffle sur la région. Au cœur d'un écrin de nature préservée, notamment grâce à sa réserve naturelle, la commune de Publier séduit immédiatement grâce au charme de ses petits hameaux typiquement savoyards. Sa situation idéale permet à ses habitants de profiter du dynamisme de la région et des agglomérations voisines tout en bénéficiant d'un cadre de vie familial et naturel. Les familles y sont particulièrement choyées, grâce aux infrastructures scolaires et aux nombreuses associations sportives et culturelles qui proposent des activités variées toute l'année. Référence annonce : DC2-2378M Date de réalisation du diagnostic : 16/09/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Publier
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74500
Coordonnées : 46.386579, 6.515230
Total : 484 500
Prix d'acquisition : 370 000
Travaux : 84 900
Valeur du bien : 454 900
Frais de notaire : 29 600
Coût estimé : 29 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 214
Loyer prédit : 18.90€/m²/mois
Fourchette : 13.78€ - 25.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 4045€/mois
Loyer annuel estimé : 48538€/an
Fourchette totale : 2950€ - 5547€/mois
Fourchette annuelle : 35396€ - 66560€/an
Rentabilité brute :10.02%
Fourchette de rentabilité :7.31% - 13.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :484 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 430,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :137,28€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 568,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :244 716,36
Coût de l'assurance :41 182,50
Taxe foncière : 4 853,83€/an
Soit par mois : 404,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 044,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 972,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 072,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 532 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 214 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 214 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie et remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: toute la plomberie
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 900(397 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 700
    Isolation toiture/combles: 214 m² × 50€/m² = 10700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:18 900
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 700€ = 18900€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:5 400
    Revêtement sol et peinture: 60 m² × 90€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 700
    Revêtement sol et peinture salon: 30 m² × 90€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie:3 000
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Publier (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 045 €/mois
Revenus locatifs annuels : 48 538 €/an
Calcul : 4 045 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 841 €/an
Base de calcul : Emprunt de 484 500 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 647 €/an
Calcul : 137 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 854 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 108 242
Revenus locatifs : +48 538
Charges déductibles : -108 242
Résultat foncier Année 1 : -59 704(Déficit de 59 704 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 304
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 342 €/an
Revenus locatifs : +48 538
Charges déductibles : -23 342
Résultat foncier Années 2+ : 25 196 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38303.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 370 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 240 500(65% de 370 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 745 €/an
Calcul : 240 500 € × 3,636% = 8 745
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
148 538108 25816 857-59 72021 400 €38 320 €38 320 €
249 50922 91816 41726 591--11 728 €
350 49922 46215 96028 038---
451 50921 98915 48829 520---
552 53921 50014 99931 040---
653 59020 99314 49232 598---
754 66220 46813 96734 194---
855 75519 92413 42335 831---
956 87019 36112 85937 510---
1058 00818 77712 27639 231---
1159 16818 17311 67240 995---
1260 35117 54711 04642 804---
1361 55816 89910 39744 660---
1462 79016 2279 72646 562---
1564 04515 5329 03048 514---
1665 32614 8118 31050 515---
1766 63314 0657 56452 568---
1867 96513 2926 79154 673---
1969 32512 4915 99056 833---
2070 71111 6625 16159 049---
2172 12510 8034 30261 322---
2273 5689 9143 41363 654---
2375 0398 9932 49166 047---
2476 5408 0381 53768 502---
2578 0717 05054971 021---
TOTAL1 554 698492 145244 7161 062 55321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 062 553
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 48 538 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 193 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 193-6 420+16 613
2+10 1930+10 193
3+10 193+4 893+5 300
4+10 193+8 856+1 337
5+10 193+9 312+881
6+10 193+9 779+414
7+10 193+10 258-65
8+10 193+10 749-556
9+10 193+11 253-1 060
10+10 193+11 769-1 576
11+10 193+12 299-2 106
12+10 193+12 841-2 648
13+10 193+13 398-3 205
14+10 193+13 969-3 776
15+10 193+14 554-4 361
16+10 193+15 155-4 962
17+10 193+15 770-5 577
18+10 193+16 402-6 209
19+10 193+17 050-6 857
20+10 193+17 715-7 522
21+10 193+18 397-8 204
22+10 193+19 096-8 903
23+10 193+19 814-9 621
24+10 193+20 551-10 358
25+10 193+21 306-11 113
Total+254 825+318 766+-63 941
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 190 jours
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