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Maison de village 2 pièces 52 m²

VilleCondrieu (69)
Surface52m²
Coût Total102 900€
Loyer Annuel6 633€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 057,69 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 50 m² à rénover avec garage

RARE ! Située dans le centre de Condrieu, maison de ville à rénover d'environ 50 m² habitables en duplex + 25 m² de garage. Pas de DPE : pas de système de chauffage.

Contactez Laure Lefebvre APImmobilier Condrieu __

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 69420-20074 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Condrieu
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69420
Coordonnées : 45.462727, 4.768390
Total : 102 900€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 43 500€
Valeur du bien : 98 500€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 10.63€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 13.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 553€/mois
Loyer annuel estimé : 6633€/an
Fourchette totale : 438€ - 698€/mois
Fourchette annuelle : 5254€ - 8375€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 361,36 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 791 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-67 791€ (-55.2%)
Marge achat-revente :19 891€ (16.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :515,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 545,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 642,50€
Coût de l'assurance :9 003,75€
Taxe foncière : 663,31€/an
Soit par mois : 55,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 552,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 600,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de système de chauffage.
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine anciens et usés.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol et des murs (papier peint) dans le salon.
Quantité: environ 26 m² (14 m² + 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant une rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais présumé.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des chambres, y compris revêtement de sol, peinture et électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais présumé.
CaveRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Nettoyage et réhabilitation de la cave en mauvais état.
Quantité: cave complète (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 - Cave en mauvais état nécessitant des travaux.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 500 €(837 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:10 500€
    Cuisine complète: 7000€, Électroménager: 1500€, Plomberie: 500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:4 000€
    Revêtement de sol: 26 m² × 80€/m² = 2080€, Peinture murs: 26 m² × 30€/m² = 780€, Main d'œuvre: 1140€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète 2 chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Cave:2 000€
    Rénovation cave: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Condrieu (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 553 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 633 €/an
Calcul : 553 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 556 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 900 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 663 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 080 €
Revenus locatifs : +6 633 €
Charges déductibles : -48 080 €
Résultat foncier Année 1 : -41 447 €(Déficit de 41 447 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 047 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 580 €/an
Revenus locatifs : +6 633 €
Charges déductibles : -4 580 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 053 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20046.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 633 €48 083 €3 560 €-41 450 €21 400 €20 050 €20 050 €
26 766 €4 490 €3 466 €2 276 €--17 774 €
36 901 €4 393 €3 370 €2 508 €--15 266 €
47 039 €4 293 €3 270 €2 746 €--12 521 €
57 180 €4 190 €3 166 €2 990 €--9 530 €
67 324 €4 083 €3 059 €3 241 €--6 289 €
77 470 €3 971 €2 948 €3 499 €--2 791 €
87 619 €3 856 €2 833 €3 763 €---
97 772 €3 737 €2 714 €4 034 €---
107 927 €3 614 €2 591 €4 313 €---
118 086 €3 486 €2 463 €4 599 €---
128 247 €3 354 €2 331 €4 893 €---
138 412 €3 217 €2 194 €5 195 €---
148 581 €3 075 €2 052 €5 505 €---
158 752 €2 928 €1 905 €5 824 €---
168 927 €2 776 €1 753 €6 151 €---
179 106 €2 619 €1 595 €6 487 €---
189 288 €2 456 €1 432 €6 832 €---
199 474 €2 287 €1 263 €7 187 €---
209 663 €2 112 €1 088 €7 552 €---
219 856 €1 930 €907 €7 926 €---
2210 054 €1 743 €719 €8 311 €---
2310 255 €1 549 €525 €8 706 €---
2410 460 €1 347 €324 €9 112 €---
2510 669 €1 139 €116 €9 530 €---
TOTAL212 461 €120 729 €51 642 €91 732 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 732 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 633 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 393 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 393 €-6 420 €+7 813 €
2+1 393 €0 €+1 393 €
3+1 393 €0 €+1 393 €
4+1 393 €0 €+1 393 €
5+1 393 €0 €+1 393 €
6+1 393 €0 €+1 393 €
7+1 393 €0 €+1 393 €
8+1 393 €+292 €+1 101 €
9+1 393 €+1 210 €+183 €
10+1 393 €+1 294 €+99 €
11+1 393 €+1 380 €+13 €
12+1 393 €+1 468 €-75 €
13+1 393 €+1 559 €-166 €
14+1 393 €+1 652 €-259 €
15+1 393 €+1 747 €-354 €
16+1 393 €+1 845 €-452 €
17+1 393 €+1 946 €-553 €
18+1 393 €+2 050 €-657 €
19+1 393 €+2 156 €-763 €
20+1 393 €+2 265 €-872 €
21+1 393 €+2 378 €-985 €
22+1 393 €+2 493 €-1 100 €
23+1 393 €+2 612 €-1 219 €
24+1 393 €+2 734 €-1 341 €
25+1 393 €+2 859 €-1 466 €
Total+34 825 €+27 520 €+7 305 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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