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Maison à vendre

VilleCelle-Saint-Cyr (89)
Surface263.4m²
Coût Total231 420€
Loyer Annuel25 900€
Rentabilité11.19%
Cashflow/mois+741€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 174 000 €
Surface : 263.4 m²
Prix au m² : 660,59 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Maison au calme secteur La Celle Saint Cyr 263m² habitable sur jardin de 670m² à 10 minutes de Joigny. Venez découvrir cette maison comprenant entrée, cuisine, salon salle à manger de 47m² avec accès à une grande véranda, salle d'eau, wc, rangement. A l'étage 5 chambres, un grand palier salle de jeux, une salle de bains wc. Grange et garage. Côté technique, double vitrage, poêle à pellets et radiateurs électrique, tout à égout. Bon gros oeuvre et isolation. Un jardin rapide d'entretien plaira au plus grand nombre!

Ville : Celle-Saint-Cyr
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89116
Coordonnées : 47.989867, 3.399136
Total : 231 420€
Prix d'acquisition : 174 000€
Travaux : 43 500€
Valeur du bien : 217 500€
Frais de notaire : 13 920€
Coût estimé : 13 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 263.4m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 2158€/mois
Loyer annuel estimé : 25900€/an
Fourchette totale : 1724€ - 2702€/mois
Fourchette annuelle : 20691€ - 32421€/an
Rentabilité brute :11.19%
Fourchette de rentabilité :8.94% - 14.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 233,33 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :324 859 €
Prix d'achat :174 000 €
Décote à l'achat :-150 859€ (-46.4%)
Marge achat-revente :93 439€ (28.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 133,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :67,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 201,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 740,72€
Coût de l'assurance :20 249,25€
Taxe foncière : 2 590,01€/an
Soit par mois : 215,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 158,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 417,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :741,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 103 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 5 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après le pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien du parquet dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, léger rafraîchissement recommandé
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique et conformité aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 500 €(165 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 800€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 900€/m² = 10800€ (incluant meubles et électroménager), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:11 100€
    Rénovation salle de bain complète: 8 m² × 1200€/m² = 9600€ (incluant éléments sanitaires et carrelage), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:13 500€
    Rénovation 5 chambres: 75 m² × 140€/m² = 10500€ (incluant revêtement de sol et peinture), Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:2 100€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Entretien parquet: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant mise aux normes), Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Celle-Saint-Cyr) avec coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 158 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 900 €/an
Calcul : 2 158 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 538 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 420 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 810 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 590 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 438 €
Revenus locatifs : +25 900 €
Charges déductibles : -54 438 €
Résultat foncier Année 1 : -28 538 €(Déficit de 28 538 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 17 838 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 938 €/an
Revenus locatifs : +25 900 €
Charges déductibles : -10 938 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 962 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 17838.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 174 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 100 €(65% de 174 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 113 €/an
Calcul : 113 100 € × 3,636% = 4 113 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 900 €54 446 €7 546 €-28 546 €10 700 €17 846 €17 846 €
226 418 €10 743 €7 343 €15 675 €--2 170 €
326 947 €10 533 €7 133 €16 414 €---
427 485 €10 316 €6 916 €17 170 €---
528 035 €10 092 €6 692 €17 943 €---
628 596 €9 860 €6 460 €18 736 €---
729 168 €9 621 €6 221 €19 547 €---
829 751 €9 373 €5 973 €20 378 €---
930 346 €9 117 €5 717 €21 229 €---
1030 953 €8 853 €5 453 €22 100 €---
1131 572 €8 580 €5 180 €22 992 €---
1232 204 €8 298 €4 898 €23 906 €---
1332 848 €8 006 €4 606 €24 842 €---
1433 505 €7 704 €4 304 €25 800 €---
1534 175 €7 393 €3 993 €26 782 €---
1634 858 €7 071 €3 671 €27 788 €---
1735 555 €6 738 €3 338 €28 818 €---
1836 266 €6 394 €2 994 €29 873 €---
1936 992 €6 038 €2 638 €30 954 €---
2037 732 €5 671 €2 271 €32 061 €---
2138 486 €5 291 €1 891 €33 195 €---
2239 256 €4 898 €1 498 €34 358 €---
2340 041 €4 493 €1 093 €35 548 €---
2440 842 €4 073 €673 €36 768 €---
2541 659 €3 640 €240 €38 019 €---
TOTAL829 589 €237 240 €108 741 €592 349 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 592 349 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 900 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 439 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 439 €-3 210 €+8 649 €
2+5 439 €0 €+5 439 €
3+5 439 €+4 273 €+1 166 €
4+5 439 €+5 151 €+288 €
5+5 439 €+5 383 €+56 €
6+5 439 €+5 621 €-182 €
7+5 439 €+5 864 €-425 €
8+5 439 €+6 113 €-674 €
9+5 439 €+6 369 €-930 €
10+5 439 €+6 630 €-1 191 €
11+5 439 €+6 898 €-1 459 €
12+5 439 €+7 172 €-1 733 €
13+5 439 €+7 453 €-2 014 €
14+5 439 €+7 740 €-2 301 €
15+5 439 €+8 035 €-2 596 €
16+5 439 €+8 336 €-2 897 €
17+5 439 €+8 645 €-3 206 €
18+5 439 €+8 962 €-3 523 €
19+5 439 €+9 286 €-3 847 €
20+5 439 €+9 618 €-4 179 €
21+5 439 €+9 959 €-4 520 €
22+5 439 €+10 307 €-4 868 €
23+5 439 €+10 665 €-5 226 €
24+5 439 €+11 031 €-5 592 €
25+5 439 €+11 406 €-5 967 €
Total+135 975 €+177 705 €+-41 730 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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