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Appartement à vendre

VilleGarges-lès-Gonesse (95)
Surface93m²
Coût Total248 400€
Loyer Annuel17 128€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 2 473,12 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, -3/3, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 4 chambres, Balcon, Jardin

À vendre, à Garges-lès-Gonesse, dans une résidence calme, verdoyante et bien entretenue, un très bel appartement F5 de 93,5 m², situé au 3ᵉ et dernier étage d’un immeuble de 3 étages.

L’appartement est en très bon état et bénéficie d’un environnement particulièrement agréable, avec une loggia d’environ 5 m² donnant sur un espace vert.

Les points forts du bien 93,5 m² habitables Loggia d'environ 5 m² F5 – 4 chambres 3ᵉ et dernier étage Appartement en très bon état Résidence calme et verdoyante Grande pièce de vie lumineuse Loggia avec vue sur les espaces verts DPE : D Chauffage par géothermie Immeuble bien entretenu

L’appartement offre une belle superficie et une distribution idéale pour une famille, avec 4 chambres permettant également d'envisager un bureau ou une chambre d'amis.

La résidence bénéficie d'un cadre agréable et paisible, tout en restant proche des commodités, des écoles, des commerces et des transports.

Un appartement familial rare sur le secteur, à découvrir rapidement.

📍 7 rue Louis Choix – 95140 Garges-lès-Gonesse

Prix de vente : 230 000 €

Pour plus d’informations ou pour organiser une visite, n’hésitez pas à me contacter.

Ville : Garges-lès-Gonesse
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95140
Coordonnées : 48.970845, 2.389719
Total : 248 400€
Prix d'acquisition : 230 000€
Valeur du bien : 230 000€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 15.35€/m²/mois
Fourchette : 11.25€ - 20.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1427€/mois
Loyer annuel estimé : 17128€/an
Fourchette totale : 1046€ - 1947€/mois
Fourchette annuelle : 12554€ - 23369€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 206,35 €/m²
Basé sur :187 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :205 191 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :+24 809€ (+12.1%)
Marge achat-revente :-43 209€ (-21.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :248 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 246,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :72,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 318,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 464,48€
Coût de l'assurance :21 735,00€
Taxe foncière : 1 712,84€/an
Soit par mois : 142,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 427,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 461,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 427 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 128 €/an
Calcul : 1 427 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 634 €/an
Base de calcul : Emprunt de 248 400 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 869 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 713 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 11 217 €/an
Revenus locatifs : +17 128 €
Charges déductibles : -11 217 €
Résultat foncier : 5 912 €/an
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 128 €11 225 €8 642 €5 904 €---
217 471 €10 999 €8 417 €6 472 €---
317 820 €10 765 €8 183 €7 055 €---
418 177 €10 523 €7 941 €7 654 €---
518 540 €10 272 €7 690 €8 268 €---
618 911 €10 012 €7 430 €8 899 €---
719 289 €9 743 €7 161 €9 547 €---
819 675 €9 464 €6 882 €10 211 €---
920 069 €9 175 €6 593 €10 893 €---
1020 470 €8 876 €6 294 €11 594 €---
1120 879 €8 566 €5 984 €12 313 €---
1221 297 €8 245 €5 663 €13 052 €---
1321 723 €7 913 €5 331 €13 810 €---
1422 157 €7 569 €4 986 €14 589 €---
1522 601 €7 212 €4 630 €15 388 €---
1623 053 €6 843 €4 260 €16 210 €---
1723 514 €6 460 €3 878 €17 053 €---
1823 984 €6 064 €3 482 €17 920 €---
1924 464 €5 653 €3 071 €18 810 €---
2024 953 €5 228 €2 646 €19 724 €---
2125 452 €4 788 €2 206 €20 664 €---
2225 961 €4 332 €1 750 €21 629 €---
2326 480 €3 860 €1 277 €22 621 €---
2427 010 €3 370 €788 €23 639 €---
2527 550 €2 864 €281 €24 686 €---
TOTAL548 627 €190 020 €125 464 €358 606 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 358 606 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 128 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 597 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 597 €+1 771 €+1 826 €
2+3 597 €+1 942 €+1 655 €
3+3 597 €+2 117 €+1 480 €
4+3 597 €+2 296 €+1 301 €
5+3 597 €+2 481 €+1 116 €
6+3 597 €+2 670 €+927 €
7+3 597 €+2 864 €+733 €
8+3 597 €+3 063 €+534 €
9+3 597 €+3 268 €+329 €
10+3 597 €+3 478 €+119 €
11+3 597 €+3 694 €-97 €
12+3 597 €+3 915 €-318 €
13+3 597 €+4 143 €-546 €
14+3 597 €+4 377 €-780 €
15+3 597 €+4 617 €-1 020 €
16+3 597 €+4 863 €-1 266 €
17+3 597 €+5 116 €-1 519 €
18+3 597 €+5 376 €-1 779 €
19+3 597 €+5 643 €-2 046 €
20+3 597 €+5 917 €-2 320 €
21+3 597 €+6 199 €-2 602 €
22+3 597 €+6 489 €-2 892 €
23+3 597 €+6 786 €-3 189 €
24+3 597 €+7 092 €-3 495 €
25+3 597 €+7 406 €-3 809 €
Total+89 925 €+107 582 €+-17 657 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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