Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Demeure à vendre

VilleTrans (53)
Surface350
Coût Total416 372
Loyer Annuel27 199
Rentabilité6.53%
Cashflow/mois-115
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 273 400 €
Surface : 350 m²
Prix au m² : 781,14 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 14
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, 8 chambres, Exposition sud

Le manoir de ce prieuré a été si bien préservé au cours des 5 derniers siècles que l'on se sent transporté à la fin du Moyen-Âge quand on franchit son seuil de granite.

En plus du manoir, cette propriété, implantée sur un terrain partiellement clôturé d'un demi-hectare avec un puits, un verger et une zone boisée, comprend également une ferme faite d'une maison d'habitation qui a également été rénovée avec goût au cours des 20 dernières années et d'un troisième bâtiment en pierre qui constituait sans doute des étables avec un grenier à foin et à céréales au dessus.

En plus d'une cave, le manoir comprend 9 pièces réparties sur 3 niveaux comme suit : Rez-de-chaussée : une grande cuisine avec un sol en terre cuite et une cheminée avec un conduit de cheminée moderne où un poêle à bois ou granules pourrait être installé, un grand salon avec une belle cheminée et une chambre avec une autre cheminée. Premier étage : 3 chambres dont 2 avec cheminées et une salle de bains familiale avec WC. Deuxième étage : un grand grenier communiquant avec une cinquième chambre.

La ferme comprend 6 pièces réparties sur 2 étages comme suit : Rez-de-chaussée : une cuisine, un séjour avec un poêle à bois dans une cheminée remarquable en pierre portant un écusson, une salle d'eau et un WC. A l'étage : 3 chambres.

Toutes les cheminées du manoir fonctionnent.

La toiture des trois bâtiments a été réparée au cours des 20 dernières années. L'installation d'électricité dans le manoir et la maison d'habitation a été refaite au cours des 20 dernières années et est quasiment conforme. La plomberie a été refaite en 2007 dans le manoir et en 2012 dans la maison d'habitation. Les fenêtres du manoir datent de 2006 et 2014 et les fenêtres à double vitrage de la maison d'habitation ont été posées en 2010 et 2012. Une isolation en laine de mouton a été ajoutée dans la toiture de la chambre du 2ème étage du manoir et dans toute la toiture de la maison d'habitation. Il y a également une isolation sous le sol en terre cuite de la cuisine du manoir.

Cette propriété pittoresque offre le potentiel supplémentaire suivant : sous réserve de l'obtention d'un permis de construire, l'ancienne grange pourrait offrir environ 120 m² de surface habitable supplémentaire et la ferme comporte également un grand espace recouvert de tôles ondulées le long de son mur arrière où l'on pourrait créer un espace de vie supplémentaire.

Ce produit extrêmement rare de par sa préservation serait idéal pour une activité de chambres d'hôte.

N'hésitez pas à visiter ce bien qui ne manquera pas de vous surprendre.

Ville : Trans
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53160
Coordonnées : 48.273738, -0.305793
Total : 416 372
Prix d'acquisition : 273 400
Travaux : 121 100
Valeur du bien : 394 500
Frais de notaire : 21 872
Coût estimé : 21 872
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 350
Loyer prédit : 6.48€/m²/mois
Fourchette : 4.99€ - 8.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 2267€/mois
Loyer annuel estimé : 27199€/an
Fourchette totale : 1746€ - 2942€/mois
Fourchette annuelle : 20954€ - 35304€/an
Rentabilité brute :6.53%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :951,38 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :332 983
Prix d'achat :273 400
Décote à l'achat :-59 583 (-17.9%)
Marge achat-revente :-83 389€ (-25.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :416 372
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 033,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :121,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 154,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :193 663,02
Coût de l'assurance :36 432,55
Taxe foncière : 2 719,86€/an
Soit par mois : 226,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 266,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 381,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-115,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique et les radiateurs d'appoint.
Quantité: 1 système pour 350 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE, nécessité de remplacer le chauffage ancien.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 350 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par du double vitrage performant.
Quantité: environ 44 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 350 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'eau chaude sanitaire.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres.
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement des murs et du sol.
Quantité: environ 25 m²
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :121 100(346 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation - Isolation combles:14 000
    Isolation combles: 350 m² × 40€/m² = 14000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:55 000
    Fenêtres double vitrage: 44 fenêtres × 1250€ = 55000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1250€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:9 600
    Parquet flottant: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation légère:2 000
    Peinture murs: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trans (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 84 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation combles, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 267 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 199 €/an
Calcul : 2 267 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 439 €/an
Base de calcul : Emprunt de 416 372 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 457 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 720 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 121 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 138 716
Revenus locatifs : +27 199
Charges déductibles : -138 716
Résultat foncier Année 1 : -111 518(Déficit de 111 518 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 90 118
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 616 €/an
Revenus locatifs : +27 199
Charges déductibles : -17 616
Résultat foncier Années 2+ : 9 582 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 90117.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 273 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 177 710(65% de 273 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 462 €/an
Calcul : 177 710 € × 3,636% = 6 462
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 199138 72913 452-111 53121 400 €90 131 €90 131 €
227 74317 26613 08910 477--79 654 €
328 29716 89012 71311 407--68 247 €
428 86316 50212 32512 361--55 886 €
529 44116 10211 92413 339--42 547 €
630 02915 68711 51014 342--28 205 €
730 63015 25911 08215 371--12 834 €
831 24314 81710 64016 425---
931 86814 36110 18317 507---
1032 50513 8899 71118 616---
1133 15513 4019 22419 754---
1233 81812 8978 72020 921---
1334 49412 3778 19922 118---
1435 18411 8397 66223 345---
1535 88811 2837 10624 605---
1636 60610 7096 53225 897---
1737 33810 1165 93927 222---
1838 0859 5035 32628 582---
1938 8468 8704 69329 977---
2039 6238 2164 03831 408---
2140 4167 5403 36232 876---
2241 2246 8412 66434 383---
2342 0496 1201 94335 929---
2442 8895 3741 19737 515---
2543 7474 60442739 143---
TOTAL871 180419 192193 663451 98821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 451 988
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 199 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 712 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 712-6 420+12 132
2+5 7120+5 712
3+5 7120+5 712
4+5 7120+5 712
5+5 7120+5 712
6+5 7120+5 712
7+5 7120+5 712
8+5 712+1 077+4 635
9+5 712+5 252+460
10+5 712+5 585+127
11+5 712+5 926-214
12+5 712+6 276-564
13+5 712+6 635-923
14+5 712+7 004-1 292
15+5 712+7 381-1 669
16+5 712+7 769-2 057
17+5 712+8 167-2 455
18+5 712+8 574-2 862
19+5 712+8 993-3 281
20+5 712+9 422-3 710
21+5 712+9 863-4 151
22+5 712+10 315-4 603
23+5 712+10 779-5 067
24+5 712+11 255-5 543
25+5 712+11 743-6 031
Total+142 800+135 596+7 204
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →