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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBesné (44)
Surface251m²
Coût Total201 500€
Loyer Annuel30 563€
Rentabilité15.17%
Cashflow/mois+1 225€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 176 630 €
Surface : 251 m²
Prix au m² : 703,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres, Entrée séparée, Pas de cave

Immobilier.notaires® et l'office notarial PERRAIS et associé vous proposent : Maison / villa à vendre - BESNE (44160)


Idéalement située en plein cœur de Besné, découvrez cette agréable maison mitoyenne d'un côté, prête à accueillir ses nouveaux propriétaires, sans aucun travaux à prévoir. Au rez-de-chaussée, vous profiterez d'une entrée avec placard, d'une belle pièce de vie lumineuse, d'une cuisine, d'un dégagement, d'une buanderie ainsi que d'un WC indépendant. À l'étage, un dégagement dessert trois chambres confortables et une salle d'eau. À l'extérieur, un jardin d'environ 251 m² vous permettra de profiter pleinement des beaux jours. Une maison fonctionnelle et idéale pour une famille ou un premier achat ou un investissement locatif. À visiter sans tarder !


Visites : Sur rendez-vous. Contact :


Annonce de l'étude PERRAIS et associé - Notaires à Pontchâteau - N° SIRET : 48119821600030


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Ville : Besné
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44160
Coordonnées : 47.384061, -2.074779
Total : 201 500€
Prix d'acquisition : 176 630€
Travaux : 10 740€
Valeur du bien : 187 370€
Frais de notaire : 14 130€
Coût estimé : 14 130€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 251m²
Loyer prédit : 10.15€/m²/mois
Fourchette : 8.19€ - 12.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 2547€/mois
Loyer annuel estimé : 30563€/an
Fourchette totale : 2057€ - 3154€/mois
Fourchette annuelle : 24679€ - 37850€/an
Rentabilité brute :15.17%
Fourchette de rentabilité :12.25% - 18.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 114,46 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :530 729 €
Prix d'achat :176 630 €
Décote à l'achat :-354 099€ (-66.7%)
Marge achat-revente :329 229€ (62.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 006,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :60,45€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 067,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 478,93€
Coût de l'assurance :18 135,00€
Taxe foncière : 3 056,32€/an
Soit par mois : 254,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 546,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 321,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 225,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 158 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et carrelage partiel ou total
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en état correct nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 740 €(43 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:7 200€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€
  • Chambres - Revêtement sol:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€
  • Salon - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 25 m² × 60€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Besné (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 547 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 563 €/an
Calcul : 2 547 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 924 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 500 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 725 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 056 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 446 €
Revenus locatifs : +30 563 €
Charges déductibles : -21 446 €
Résultat foncier Année 1 : 9 117 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 706 €/an
Revenus locatifs : +30 563 €
Charges déductibles : -10 706 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 857 €/an
Prix d'achat du bien : 176 630 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 114 810 €(65% de 176 630 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 175 €/an
Calcul : 114 810 € × 3,636% = 4 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 563 €21 452 €6 931 €9 111 €---
231 174 €10 530 €6 749 €20 644 €---
331 798 €10 342 €6 560 €21 456 €---
432 434 €10 147 €6 365 €22 287 €---
533 083 €9 945 €6 163 €23 138 €---
633 744 €9 735 €5 954 €24 009 €---
734 419 €9 519 €5 737 €24 900 €---
835 107 €9 294 €5 513 €25 813 €---
935 810 €9 062 €5 281 €26 747 €---
1036 526 €8 822 €5 040 €27 704 €---
1137 256 €8 573 €4 791 €28 683 €---
1238 001 €8 315 €4 534 €29 686 €---
1338 761 €8 048 €4 267 €30 713 €---
1439 537 €7 772 €3 991 €31 764 €---
1540 327 €7 486 €3 704 €32 841 €---
1641 134 €7 190 €3 408 €33 944 €---
1741 957 €6 883 €3 102 €35 073 €---
1842 796 €6 566 €2 784 €36 230 €---
1943 652 €6 237 €2 456 €37 414 €---
2044 525 €5 897 €2 115 €38 628 €---
2145 415 €5 545 €1 763 €39 871 €---
2246 324 €5 180 €1 398 €41 144 €---
2347 250 €4 802 €1 021 €42 448 €---
2448 195 €4 411 €630 €43 784 €---
2549 159 €4 006 €225 €45 153 €---
TOTAL978 947 €205 762 €100 479 €773 186 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 773 186 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 563 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 418 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 418 €+2 733 €+3 685 €
2+6 418 €+6 193 €+225 €
3+6 418 €+6 437 €-19 €
4+6 418 €+6 686 €-268 €
5+6 418 €+6 941 €-523 €
6+6 418 €+7 203 €-785 €
7+6 418 €+7 470 €-1 052 €
8+6 418 €+7 744 €-1 326 €
9+6 418 €+8 024 €-1 606 €
10+6 418 €+8 311 €-1 893 €
11+6 418 €+8 605 €-2 187 €
12+6 418 €+8 906 €-2 488 €
13+6 418 €+9 214 €-2 796 €
14+6 418 €+9 529 €-3 111 €
15+6 418 €+9 852 €-3 434 €
16+6 418 €+10 183 €-3 765 €
17+6 418 €+10 522 €-4 104 €
18+6 418 €+10 869 €-4 451 €
19+6 418 €+11 224 €-4 806 €
20+6 418 €+11 588 €-5 170 €
21+6 418 €+11 961 €-5 543 €
22+6 418 €+12 343 €-5 925 €
23+6 418 €+12 734 €-6 316 €
24+6 418 €+13 135 €-6 717 €
25+6 418 €+13 546 €-7 128 €
Total+160 450 €+231 956 €+-71 506 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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