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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface77m²
Coût Total153 260€
Loyer Annuel8 174€
Rentabilité5.33%
Cashflow/mois-199€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 298,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/6 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 22,63 m²), 2 chambres, 2 balcons, Terrasse, Exposition ouest, Interphone

Appartement de 77,68 m2. Séjour de 22,63 m2 ouvrant sur balcon-terrasse de 10,04 m2. Cuisine, 2 chambres, salle de bains. Prévoir travaux. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Votre première visite en vidéoconférence. Mazet L'Immobilier, agence indépendante depuis 2007, vous accompagne dans vos projets immobiliers à Saint-Étienne et sa région. Jacques-Olivier Mazet est votre interlocuteur unique du premier contact jusqu'à la signature chez le notaire . Avec 30 ans d'expérience du marché immobilier et un engagement personnel sur chaque dossier. Vous envisagez de vendre ? Nous avons besoin d'une heure de votre temps pour visiter votre bien et consulter les documents juridiques et techniques, afin de vous remettre une estimation sérieuse et objective. Tel : 9 rue Edmond Charpentier 42000 Saint-Étienne.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.451248, 4.383108
Total : 153 260€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 45 260€
Valeur du bien : 145 260€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 681€/mois
Loyer annuel estimé : 8174€/an
Fourchette totale : 505€ - 918€/mois
Fourchette annuelle : 6063€ - 11020€/an
Rentabilité brute :5.33%
Fourchette de rentabilité :3.96% - 7.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 314,38 €/m²
Basé sur :510 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 207 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-1 207€ (-1.2%)
Marge achat-revente :-52 053€ (-51.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :767,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 811,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 916,71€
Coût de l'assurance :13 410,25€
Taxe foncière : 817,38€/an
Soit par mois : 68,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 681,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 880,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-198,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 270 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, électroménager, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager obsolète, nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - légère amélioration nécessaire dans une chambre
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - légère amélioration nécessaire dans une chambre
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 260 €(588 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 681 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 174 €/an
Calcul : 681 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 297 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 260 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 536 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 817 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 911 €
Revenus locatifs : +8 174 €
Charges déductibles : -51 911 €
Résultat foncier Année 1 : -43 737 €(Déficit de 43 737 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 337 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 651 €/an
Revenus locatifs : +8 174 €
Charges déductibles : -6 651 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 523 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22336.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 174 €51 916 €5 302 €-43 742 €21 400 €22 342 €22 342 €
28 337 €6 517 €5 163 €1 821 €--20 521 €
38 504 €6 373 €5 019 €2 131 €--18 390 €
48 674 €6 224 €4 870 €2 450 €--15 940 €
58 848 €6 070 €4 716 €2 778 €--13 162 €
69 025 €5 910 €4 556 €3 115 €--10 048 €
79 205 €5 745 €4 391 €3 460 €--6 587 €
89 389 €5 573 €4 219 €3 816 €--2 771 €
99 577 €5 396 €4 042 €4 181 €---
109 768 €5 212 €3 858 €4 556 €---
119 964 €5 022 €3 668 €4 942 €---
1210 163 €4 825 €3 471 €5 338 €---
1310 366 €4 621 €3 267 €5 745 €---
1410 574 €4 410 €3 056 €6 164 €---
1510 785 €4 191 €2 837 €6 594 €---
1611 001 €3 964 €2 610 €7 037 €---
1711 221 €3 730 €2 376 €7 491 €---
1811 445 €3 487 €2 133 €7 959 €---
1911 674 €3 235 €1 881 €8 439 €---
2011 908 €2 975 €1 621 €8 933 €---
2112 146 €2 705 €1 351 €9 441 €---
2212 389 €2 425 €1 072 €9 963 €---
2312 636 €2 136 €782 €10 501 €---
2412 889 €1 836 €483 €11 053 €---
2513 147 €1 526 €172 €11 621 €---
TOTAL261 808 €156 021 €76 917 €105 787 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 787 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 174 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 716 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 716 €-6 420 €+8 136 €
2+1 716 €0 €+1 716 €
3+1 716 €0 €+1 716 €
4+1 716 €0 €+1 716 €
5+1 716 €0 €+1 716 €
6+1 716 €0 €+1 716 €
7+1 716 €0 €+1 716 €
8+1 716 €0 €+1 716 €
9+1 716 €+423 €+1 293 €
10+1 716 €+1 367 €+349 €
11+1 716 €+1 483 €+233 €
12+1 716 €+1 601 €+115 €
13+1 716 €+1 724 €-8 €
14+1 716 €+1 849 €-133 €
15+1 716 €+1 978 €-262 €
16+1 716 €+2 111 €-395 €
17+1 716 €+2 247 €-531 €
18+1 716 €+2 388 €-672 €
19+1 716 €+2 532 €-816 €
20+1 716 €+2 680 €-964 €
21+1 716 €+2 832 €-1 116 €
22+1 716 €+2 989 €-1 273 €
23+1 716 €+3 150 €-1 434 €
24+1 716 €+3 316 €-1 600 €
25+1 716 €+3 486 €-1 770 €
Total+42 900 €+31 736 €+11 164 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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