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appartement vente 4 pieces evreux 63m2

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface63m²
Coût Total126 620€
Loyer Annuel8 270€
Rentabilité6.53%
Cashflow/mois-180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 74 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 174,6 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Nouveauté en exclusivité à Évreux – Résidence du Parc !

Idéal pour une première acquisition ou un investissement locatif, découvrez ce bel appartement F3 de 65 m². Il vous séduira par sa cuisine ouverte sur une agréable pièce de vie, ses 2 chambres, son grand balcon, ainsi que ses nombreux atouts : une place de parking et une cave. Une belle opportunité à ne pas manquer ! Contactez-moi dès maintenant pour organiser une visite.

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 482 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 143.33€ par mois (soit 1720 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Cedric MORINAUD mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de EVREUX sous le numéro 894343011, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Total : 126 620€
Prix d'acquisition : 74 000€
Travaux : 46 700€
Valeur du bien : 120 700€
Frais de notaire : 5 920€
Coût estimé : 5 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 689€/mois
Loyer annuel estimé : 8270€/an
Fourchette totale : 567€ - 837€/mois
Fourchette annuelle : 6805€ - 10050€/an
Rentabilité brute :6.53%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 783,49 €/m²
Basé sur :178 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 360 €
Prix d'achat :74 000 €
Décote à l'achat :-38 360€ (-34.1%)
Marge achat-revente :-14 260€ (-12.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :620,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :36,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 657,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 496,80€
Coût de l'assurance :11 079,25€
Taxe foncière : 826,99€/an
Soit par mois : 68,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 143,33€/mois
Soit par an : 1 719,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 689,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 869,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-180,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations usées nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 700 €(741 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 689 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 270 €/an
Calcul : 689 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 125 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 620 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 443 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 827 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 720 €/an
Calcul : 143 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 815 €
Revenus locatifs : +8 270 €
Charges déductibles : -53 815 €
Résultat foncier Année 1 : -45 545 €(Déficit de 45 545 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 145 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 115 €/an
Revenus locatifs : +8 270 €
Charges déductibles : -7 115 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 155 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24144.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 100 €(65% de 74 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 749 €/an
Calcul : 48 100 € × 3,636% = 1 749 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 270 €53 819 €4 129 €-45 549 €21 400 €24 149 €24 149 €
28 435 €7 008 €4 018 €1 428 €--22 721 €
38 604 €6 893 €3 903 €1 711 €--21 010 €
48 776 €6 774 €3 784 €2 002 €--19 008 €
58 952 €6 651 €3 661 €2 300 €--16 708 €
69 131 €6 525 €3 535 €2 606 €--14 102 €
79 313 €6 394 €3 404 €2 920 €--11 182 €
89 500 €6 258 €3 268 €3 241 €--7 941 €
99 690 €6 118 €3 128 €3 571 €--4 370 €
109 883 €5 974 €2 984 €3 910 €--460 €
1110 081 €5 824 €2 834 €4 257 €---
1210 283 €5 670 €2 680 €4 613 €---
1310 488 €5 510 €2 520 €4 978 €---
1410 698 €5 345 €2 355 €5 353 €---
1510 912 €5 175 €2 185 €5 737 €---
1611 130 €4 998 €2 008 €6 132 €---
1711 353 €4 816 €1 826 €6 537 €---
1811 580 €4 628 €1 638 €6 952 €---
1911 812 €4 434 €1 443 €7 378 €---
2012 048 €4 232 €1 242 €7 815 €---
2112 289 €4 025 €1 035 €8 264 €---
2212 534 €3 810 €820 €8 725 €---
2312 785 €3 588 €598 €9 197 €---
2413 041 €3 359 €368 €9 682 €---
2513 302 €3 122 €131 €10 180 €---
TOTAL264 889 €180 950 €59 497 €83 939 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 939 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 270 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 737 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 737 €-6 420 €+8 157 €
2+1 737 €0 €+1 737 €
3+1 737 €0 €+1 737 €
4+1 737 €0 €+1 737 €
5+1 737 €0 €+1 737 €
6+1 737 €0 €+1 737 €
7+1 737 €0 €+1 737 €
8+1 737 €0 €+1 737 €
9+1 737 €0 €+1 737 €
10+1 737 €0 €+1 737 €
11+1 737 €+1 139 €+598 €
12+1 737 €+1 384 €+353 €
13+1 737 €+1 493 €+244 €
14+1 737 €+1 606 €+131 €
15+1 737 €+1 721 €+16 €
16+1 737 €+1 840 €-103 €
17+1 737 €+1 961 €-224 €
18+1 737 €+2 086 €-349 €
19+1 737 €+2 213 €-476 €
20+1 737 €+2 345 €-608 €
21+1 737 €+2 479 €-742 €
22+1 737 €+2 617 €-880 €
23+1 737 €+2 759 €-1 022 €
24+1 737 €+2 905 €-1 168 €
25+1 737 €+3 054 €-1 317 €
Total+43 425 €+25 182 €+18 243 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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