Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Duplex à vendre

Bien expiré
VilleSouffelweyersheim (67)
Surface100m²
Coût Total234 892€
Loyer Annuel16 428€
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 900 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 899 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 27 m²), 3 chambres, 1 parking: Garage, Pas de balcon

SOUFFELWEYERSHEIM APPARTEMENT 4/5 PIECES DUPLEX! EXCLUSIVITE! Dans petite Résidence prox du canal. TBEAU et LUMINEUX 4/5 P DUPLEX au 1er et dernier étage d'une surface de 108m2 sol - 92m2 hab composé: d'un salon séjour, une cuisine équipée, une chambre. A l'étage: 2 chambres, une salle de bain équipée récente, wc séparé. Bien en très bon état. Un jardin commun est disponible à usage des copropriétaires. Une cave et un parking privé complètent ce bien. Possibilité d'acquérir un ou 2 garages fermés en supplément. Prox commodités, commerces, Transports, école.. Prox: Hoenheim, Bischheim, Schiltigheim, Reichstett, Strasbourg. Bien soumis au statut de la copropriété composé de 4 lots principaux. Charges annuelles : 720€/AN Statut du syndic : pas de procédure en cours Honoraires d'agence compris dans le prix à la charge de l'acquéreur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

CLEMENT IMMOBILIER Contacter Géraldine au 06.85.douze.92.81

Ville : Souffelweyersheim
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67460
Coordonnées : 48.634649, 7.750678
Total : 234 892€
Prix d'acquisition : 189 900€
Travaux : 29 800€
Valeur du bien : 219 700€
Frais de notaire : 15 192€
Coût estimé : 15 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 13.69€/m²/mois
Fourchette : 11.18€ - 16.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1369€/mois
Loyer annuel estimé : 16428€/an
Fourchette totale : 1118€ - 1677€/mois
Fourchette annuelle : 13411€ - 20123€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 892€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 150,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :68,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 219,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 372,16€
Coût de l'assurance :20 553,05€
Taxe foncière : 1 642,76€/an
Soit par mois : 136,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 60,00€/mois
Soit par an : 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 368,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 416,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 262 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 800 €(298 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8 000€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1 800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 70€/m² = 2 100€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Souffelweyersheim (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 369 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 428 €/an
Calcul : 1 369 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 651 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 892 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 822 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 643 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 636 €
Revenus locatifs : +16 428 €
Charges déductibles : -40 636 €
Résultat foncier Année 1 : -24 209 €(Déficit de 24 209 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 809 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 836 €/an
Revenus locatifs : +16 428 €
Charges déductibles : -10 836 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 591 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2808.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 435 €(65% de 189 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 489 €/an
Calcul : 123 435 € × 3,636% = 4 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 428 €40 644 €7 659 €-24 216 €21 400 €2 816 €2 816 €
216 756 €10 638 €7 453 €6 118 €---
317 091 €10 425 €7 240 €6 667 €---
417 433 €10 205 €7 020 €7 229 €---
517 782 €9 977 €6 792 €7 805 €---
618 137 €9 742 €6 557 €8 396 €---
718 500 €9 499 €6 314 €9 001 €---
818 870 €9 248 €6 063 €9 622 €---
919 248 €8 988 €5 803 €10 259 €---
1019 633 €8 720 €5 535 €10 913 €---
1120 025 €8 443 €5 258 €11 583 €---
1220 426 €8 156 €4 971 €12 270 €---
1320 834 €7 860 €4 675 €12 974 €---
1421 251 €7 554 €4 369 €13 697 €---
1521 676 €7 238 €4 053 €14 438 €---
1622 109 €6 911 €3 726 €15 199 €---
1722 552 €6 573 €3 388 €15 979 €---
1823 003 €6 224 €3 039 €16 779 €---
1923 463 €5 863 €2 678 €17 600 €---
2023 932 €5 490 €2 305 €18 442 €---
2124 411 €5 104 €1 919 €19 306 €---
2224 899 €4 706 €1 521 €20 193 €---
2325 397 €4 294 €1 109 €21 103 €---
2425 905 €3 868 €684 €22 036 €---
2526 423 €3 429 €244 €22 994 €---
TOTAL526 182 €219 794 €110 372 €306 388 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 306 388 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 428 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 450 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 450 €-6 420 €+9 870 €
2+3 450 €+991 €+2 459 €
3+3 450 €+2 000 €+1 450 €
4+3 450 €+2 169 €+1 281 €
5+3 450 €+2 341 €+1 109 €
6+3 450 €+2 519 €+931 €
7+3 450 €+2 700 €+750 €
8+3 450 €+2 887 €+563 €
9+3 450 €+3 078 €+372 €
10+3 450 €+3 274 €+176 €
11+3 450 €+3 475 €-25 €
12+3 450 €+3 681 €-231 €
13+3 450 €+3 892 €-442 €
14+3 450 €+4 109 €-659 €
15+3 450 €+4 332 €-882 €
16+3 450 €+4 560 €-1 110 €
17+3 450 €+4 794 €-1 344 €
18+3 450 €+5 034 €-1 584 €
19+3 450 €+5 280 €-1 830 €
20+3 450 €+5 533 €-2 083 €
21+3 450 €+5 792 €-2 342 €
22+3 450 €+6 058 €-2 608 €
23+3 450 €+6 331 €-2 881 €
24+3 450 €+6 611 €-3 161 €
25+3 450 €+6 898 €-3 448 €
Total+86 250 €+91 916 €+-5 666 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →