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maison vente 7 pieces avene 300m2

VilleAvène (34)
Surface300
Coût Total269 600
Loyer Annuel25 066
Rentabilité9.30%
Cashflow/mois+466
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 733,33 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village avec jardin NON ATTENANT . Cette maison de caractère a beaucoup de potentiels grâce à sa surface de 300m2 environ .

Au RDC , une cuisine de traiteur ;

Au R+1 Cuisine , Salon , Salle d'eau avec wc , cellier et cave ;

Au R+2 ; 2 grandes Chambres , salle de bain avec wc , espace TV et un accès dans l'atelier d'artiste qui peut être aménagé en appartement indépendant .

Au R+3 , Un espace bureau qui donne acces à 3 petites chambres .

N'hésitez pas à demander vidéos de la maison pour comprendre la situation .

Honoraires d’agence à la charge du vendeur.Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 149 et classe CLIMAT A indice 4. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M. Guillaume Lageze EI (ID 47075), mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Béziers sous le numéro 831858899, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. Le présent bien est commercialisé dans le cadre d'une délégation de mandat.

Ville : Avène
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34260
Total : 269 600
Prix d'acquisition : 220 000
Travaux : 32 000
Valeur du bien : 252 000
Frais de notaire : 17 600
Coût estimé : 17 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.14€ - 9.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 2089€/mois
Loyer annuel estimé : 25066€/an
Fourchette totale : 1542€ - 2830€/mois
Fourchette annuelle : 18500€ - 33963€/an
Rentabilité brute :9.30%
Fourchette de rentabilité :6.86% - 12.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 200 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :360 000
Prix d'achat :220 000
Décote à l'achat :-140 000 (-38.9%)
Marge achat-revente :90 400€ (25.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :269 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 335,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :78,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 413,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 979,61
Coût de l'assurance :23 590,00
Taxe foncière : 2 506,62€/an
Soit par mois : 208,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 088,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 622,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :466,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 149 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rénovation importante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rénovation importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries si nécessaire.
Quantité: entière maison
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 000(107 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 500
    Peinture murs/plafonds: 50 m² × 50€/m² = 2500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie générale:6 000
    Mise aux normes plomberie: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avène (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 089 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 066 €/an
Calcul : 2 089 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 050 €/an
Base de calcul : Emprunt de 269 600 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 944 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 507 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 500
Revenus locatifs : +25 066
Charges déductibles : -44 500
Résultat foncier Année 1 : -19 434(Déficit de 19 434 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 8 734
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 500 €/an
Revenus locatifs : +25 066
Charges déductibles : -12 500
Résultat foncier Années 2+ : 12 566 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8733.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 06644 5099 059-19 44310 700 €8 743 €8 743 €
225 56812 2688 81813 299---
326 07912 0198 56914 060---
426 60011 7628 31214 839---
527 13311 4968 04515 637---
627 67511 2207 77016 455---
728 22910 9357 48517 294---
828 79310 6407 19018 153---
929 36910 3356 88519 034---
1029 95610 0206 56919 937---
1130 5569 6936 24320 862---
1231 1679 3555 90521 811---
1331 7909 0065 55622 784---
1432 4268 6445 19423 781---
1533 0748 2704 82024 804---
1633 7367 8844 43325 852---
1734 4117 4834 03326 927---
1835 0997 0693 61928 030---
1935 8016 6413 19129 160---
2036 5176 1982 74730 319---
2137 2475 7392 28931 508---
2237 9925 2651 81532 727---
2338 7524 7741 32433 978---
2439 5274 26781635 260---
2540 3173 74129136 576---
TOTAL802 879249 235130 980553 64410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 553 644
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 066 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 264 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 264-3 210+8 474
2+5 264+1 367+3 897
3+5 264+4 218+1 046
4+5 264+4 452+812
5+5 264+4 691+573
6+5 264+4 936+328
7+5 264+5 188+76
8+5 264+5 446-182
9+5 264+5 710-446
10+5 264+5 981-717
11+5 264+6 259-995
12+5 264+6 543-1 279
13+5 264+6 835-1 571
14+5 264+7 134-1 870
15+5 264+7 441-2 177
16+5 264+7 756-2 492
17+5 264+8 078-2 814
18+5 264+8 409-3 145
19+5 264+8 748-3 484
20+5 264+9 096-3 832
21+5 264+9 452-4 188
22+5 264+9 818-4 554
23+5 264+10 193-4 929
24+5 264+10 578-5 314
25+5 264+10 973-5 709
Total+131 600+166 093+-34 493
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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