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Appartement à vendre

VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface92m²
Coût Total178 080€
Loyer Annuel14 061€
Rentabilité7.90%
Cashflow/mois-147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 141,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

vend appartement situé dans le dernier poumon vert de boulogne sur mer face au bois sans vis à vis 3 chambres salon salle à manger cuisine meublée salle de bain meublée baignoire et douche

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.715708, 1.594365
Total : 178 080€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 64 680€
Valeur du bien : 169 680€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 12.74€/m²/mois
Fourchette : 10.29€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1172€/mois
Loyer annuel estimé : 14061€/an
Fourchette totale : 947€ - 1450€/mois
Fourchette annuelle : 11361€ - 17403€/an
Rentabilité brute :7.90%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 478,06 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 982 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-30 982€ (-22.8%)
Marge achat-revente :-42 098€ (-31.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :869,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 921,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 828,60€
Coût de l'assurance :15 582,00€
Taxe foncière : 1 406,08€/an
Soit par mois : 117,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 280,00€/mois
Soit par an : 3 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 171,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 318,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des fixtures et mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: 6 m² de carrelage à rafraîchir
Raison: État 3/5 visible - salle de bain légèrement datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise à jour
Remplacement du chauffe-eau par un modèle plus efficace.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 680 €(703 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ + Électroménager: 2000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 10000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 480€
    Pose de parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€ = 3600€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:6 000€
    Mise à jour chauffe-eau: 2500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 3500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 172 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 061 €/an
Calcul : 1 172 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 748 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 080 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 623 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 406 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 360 €/an
Calcul : 280 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 817 €
Revenus locatifs : +14 061 €
Charges déductibles : -75 817 €
Résultat foncier Année 1 : -61 756 €(Déficit de 61 756 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 356 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 137 €/an
Revenus locatifs : +14 061 €
Charges déductibles : -11 137 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 924 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40356.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 061 €75 823 €5 753 €-61 762 €21 400 €40 362 €40 362 €
214 342 €10 987 €5 598 €3 355 €--37 007 €
314 629 €10 827 €5 437 €3 802 €--33 205 €
414 921 €10 661 €5 271 €4 261 €--28 945 €
515 220 €10 489 €5 100 €4 730 €--24 214 €
615 524 €10 312 €4 923 €5 212 €--19 002 €
715 835 €10 129 €4 740 €5 705 €--13 297 €
816 151 €9 940 €4 551 €6 211 €--7 086 €
916 474 €9 745 €4 355 €6 730 €--356 €
1016 804 €9 543 €4 154 €7 261 €---
1117 140 €9 334 €3 945 €7 806 €---
1217 483 €9 119 €3 730 €8 364 €---
1317 832 €8 896 €3 507 €8 936 €---
1418 189 €8 666 €3 277 €9 523 €---
1518 553 €8 429 €3 039 €10 124 €---
1618 924 €8 183 €2 794 €10 741 €---
1719 302 €7 929 €2 540 €11 373 €---
1819 688 €7 667 €2 278 €12 021 €---
1920 082 €7 396 €2 007 €12 686 €---
2020 484 €7 117 €1 727 €13 367 €---
2120 894 €6 827 €1 438 €14 066 €---
2221 311 €6 529 €1 139 €14 783 €---
2321 738 €6 220 €831 €15 517 €---
2422 172 €5 901 €512 €16 271 €---
2522 616 €5 572 €183 €17 044 €---
TOTAL450 371 €282 243 €82 829 €168 128 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 128 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 061 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 953 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 953 €-6 420 €+9 373 €
2+2 953 €0 €+2 953 €
3+2 953 €0 €+2 953 €
4+2 953 €0 €+2 953 €
5+2 953 €0 €+2 953 €
6+2 953 €0 €+2 953 €
7+2 953 €0 €+2 953 €
8+2 953 €0 €+2 953 €
9+2 953 €0 €+2 953 €
10+2 953 €+2 072 €+881 €
11+2 953 €+2 342 €+611 €
12+2 953 €+2 509 €+444 €
13+2 953 €+2 681 €+272 €
14+2 953 €+2 857 €+96 €
15+2 953 €+3 037 €-84 €
16+2 953 €+3 222 €-269 €
17+2 953 €+3 412 €-459 €
18+2 953 €+3 606 €-653 €
19+2 953 €+3 806 €-853 €
20+2 953 €+4 010 €-1 057 €
21+2 953 €+4 220 €-1 267 €
22+2 953 €+4 435 €-1 482 €
23+2 953 €+4 655 €-1 702 €
24+2 953 €+4 881 €-1 928 €
25+2 953 €+5 113 €-2 160 €
Total+73 825 €+50 438 €+23 387 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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