Immeuble - 2 pièce(s) - 108 m²

VilleMontluçon (03)

Surface108m²

Coût Total150 260€

Loyer Annuel13 024€

Rentabilité8.67%

Cashflow/mois-430€

Prix : 104 500 €

Surface : 108 m²

Prix au m² : 967,59 €/m²

Chambres : 1

Pièces : 2

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Hyper centre-ville de Montluçon, venez découvrir cet immeuble de rapport situé dans une rue piétonne à proximité du boulevard de Courtais.

Il se compose de deux lots :

Un local commercial actuellement loué 630 € par mois, comprenant un magasin, une réserve ainsi qu'un petit jardin à l'arrière.

Un appartement de type duplex, actuellement libre, d'une superficie de 40 m², comprenant une entrée, une cuisine ouverte sur le séjour, une chambre, une salle de bains et des toilettes.

Chauffage individuel. Tout-à-l'égout.

Une opportunité intéressante à visiter rapidement !

Référence agence : 3077

Nom du négociateur : TISSERAND Damien

Ville : Montluçon

Département : Allier

Région : Auvergne Rhône Alpes

Code postal : 03100

Total : 150 260€

Prix d'acquisition : 104 500€

Travaux : 37 400€

Valeur du bien : 141 900€

Frais de notaire : 8 360€

Coût estimé : 8 360€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 108m²

Loyer prédit : 10.05€/m²/mois

Fourchette : 7.87€ - 12.84€/m²/mois

Loyer total estimé : 1085€/mois

Loyer annuel estimé : 13024€/an

Fourchette totale : 850€ - 1386€/mois

Fourchette annuelle : 10196€ - 16636€/an

Rentabilité brute :8.67%

Fourchette de rentabilité :6.79% - 11.07%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

Prix médian /m² :740,62 €/m²

Basé sur :167 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :79 987 €

Prix d'achat :104 500 €

Décote à l'achat :+24 513€ (+30.6%)

Marge achat-revente :-70 273€ (-87.9%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :150 260€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :733,83€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.27%

Assurance emprunteur :42,57€/mois

Taux d'assurance : 0.34% par an

Total mensualité : 776,40€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 888,96€

Coût de l'assurance :12 772,10€

Taxe foncière : 1 302,41€/an

Soit par mois : 108,53€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 630,00€/mois

Soit par an : 7 560,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 1 085,34€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 514,94€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-429,60€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage individuel actuel

Quantité: 1 système pour 40 m²

Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 4 fenêtres

Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique

Quantité: 1 unité

Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC

Quantité: 1 salle de bain

Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise aux normes et rafraîchissement

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture des murs et rafraîchissement de l'électricité dans le salon

Quantité: salon complet

Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans la chambre

Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)

Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 400 €(346 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:13 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 40 m² × 12 000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
Menuiseries:2 800€
Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€/fenêtre = 2400€, Main d'œuvre: 400€
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€/unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
Salle de bain:12 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2000€/m² × 6 m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
Cuisine:3 000€
Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
Salon:2 500€
Rafraîchissement salon: 1 salon complet × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre incluse
Chambres:600€
Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 085 €/mois

Revenus locatifs annuels : 13 024 €/an

Calcul : 1 085 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 850 €/an

Base de calcul : Emprunt de 150 260 € à 3.27% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 511 €/an

Calcul : 43 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 302 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 7 560 €/an

Calcul : 630 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 400 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 623 €

Revenus locatifs : +13 024 €

Charges déductibles : -51 623 €

Résultat foncier Année 1 : -38 599 €(Déficit de 38 599 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 17 199 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 223 €/an

Revenus locatifs : +13 024 €

Charges déductibles : -14 223 €

Résultat foncier Années 2+ : -1 199 €/an(Déficit de 1 199 €)

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17199.04 € reporté.

Prix d'achat du bien : 104 500 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 67 925 €(65% de 104 500 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 470 €/an

Calcul : 67 925 € × 3,636% = 2 470 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	13 024 €	51 628 €	4 855 €	-38 604 €	21 400 €	17 204 €	17 204 €
2	13 285 €	14 097 €	4 723 €	-812 €	812 €	-	17 204 €
3	13 550 €	13 961 €	4 588 €	-411 €	411 €	-	17 204 €
4	13 821 €	13 821 €	4 448 €	0 €	-	-	17 204 €
5	14 098 €	13 677 €	4 303 €	421 €	-	-	16 783 €
6	14 380 €	13 527 €	4 154 €	853 €	-	-	15 930 €
7	14 667 €	13 373 €	3 999 €	1 295 €	-	-	14 635 €
8	14 961 €	13 213 €	3 840 €	1 747 €	-	-	12 888 €
9	15 260 €	13 048 €	3 675 €	2 212 €	-	-	10 676 €
10	15 565 €	12 878 €	3 505 €	2 687 €	-	-	7 989 €
11	15 876 €	12 702 €	3 329 €	3 174 €	-	-	4 815 €
12	16 194 €	12 520 €	3 147 €	3 674 €	-	-	-
13	16 518 €	12 332 €	2 959 €	4 185 €	-	-	-
14	16 848 €	12 138 €	2 765 €	4 710 €	-	-	-
15	17 185 €	11 938 €	2 564 €	5 247 €	-	-	-
16	17 529 €	11 731 €	2 357 €	5 798 €	-	-	-
17	17 879 €	11 516 €	2 143 €	6 363 €	-	-	-
18	18 237 €	11 295 €	1 922 €	6 942 €	-	-	-
19	18 602 €	11 067 €	1 693 €	7 535 €	-	-	-
20	18 974 €	10 831 €	1 457 €	8 143 €	-	-	-
21	19 353 €	10 587 €	1 213 €	8 766 €	-	-	-
22	19 740 €	10 335 €	961 €	9 405 €	-	-	-
23	20 135 €	10 074 €	701 €	10 061 €	-	-	-
24	20 538 €	9 805 €	432 €	10 732 €	-	-	-
25	20 948 €	9 527 €	154 €	11 421 €	-	-	-
TOTAL	417 166 €	341 621 €	69 889 €	75 545 €	22 623 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 787 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 545 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 024 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +2 735 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+2 735 €	-6 420 €	+9 155 €
2	+2 735 €	-244 €	+2 979 €
3	+2 735 €	-123 €	+2 858 €
4	+2 735 €	0 €	+2 735 €
5	+2 735 €	0 €	+2 735 €
6	+2 735 €	0 €	+2 735 €
7	+2 735 €	0 €	+2 735 €
8	+2 735 €	0 €	+2 735 €
9	+2 735 €	0 €	+2 735 €
10	+2 735 €	0 €	+2 735 €
11	+2 735 €	0 €	+2 735 €
12	+2 735 €	+1 102 €	+1 633 €
13	+2 735 €	+1 256 €	+1 479 €
14	+2 735 €	+1 413 €	+1 322 €
15	+2 735 €	+1 574 €	+1 161 €
16	+2 735 €	+1 739 €	+996 €
17	+2 735 €	+1 909 €	+826 €
18	+2 735 €	+2 082 €	+653 €
19	+2 735 €	+2 260 €	+475 €
20	+2 735 €	+2 443 €	+292 €
21	+2 735 €	+2 630 €	+105 €
22	+2 735 €	+2 822 €	-87 €
23	+2 735 €	+3 018 €	-283 €
24	+2 735 €	+3 220 €	-485 €
25	+2 735 €	+3 426 €	-691 €
Total	+68 375 €	+24 108 €	+44 267 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Immeuble - 2 pièce(s) - 108 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Immeuble - 2 pièce(s) - 108 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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