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Détails du bien

Bien expiré
VilleArgein (09)
Surface101.54m²
Coût Total91 380€
Loyer Annuel8 550€
Rentabilité9.36%
Cashflow/mois+171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 101.54 m²
Prix au m² : 778,02 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Electricité, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Exclusivité : Maison à fort potentiel avec jardin Argein (Ariège) Située dans le charmant village d'Argein, au cœur de la vallée de la Bellongue en Ariège, cette maison de 101 m² n'attend plus que votre projet pour révéler tous ses atouts. Bénéficiant d'une excellente exposition, elle offre une belle luminosité naturelle qui mettra en valeur vos futurs espaces de vie. Caractéristiques principales du bien : Surface habitable : 101 m² Espace nuit : 4 chambres offrant de nombreuses possibilités d'aménagement familial ou de création de bureaux. Extérieur : Un jardin agréable, idéale pour profiter des beaux jours. État : À rénover, offrant une flexibilité totale et un potentiel d'aménagement exceptionnel, Que ce soit pour une résidence principale, un pied-à-terre pyrénéen ou un investissement locatif, cette maison constitue une base solide dans un environnement privilégié, à proximité des parcours de nature et des commodités de la vallée. Pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de ce bien, n'hésitez pas à nous contacter dès aujourd'hui. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. - https://www.century21-p-immo-saint-girons.com/mentions_legales/

Ville : Argein
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09800
Coordonnées : 42.932301, 0.993984
Total : 91 380€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 6 060€
Valeur du bien : 85 060€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101.54m²
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.34€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 712€/mois
Loyer annuel estimé : 8550€/an
Fourchette totale : 542€ - 936€/mois
Fourchette annuelle : 6504€ - 11238€/an
Rentabilité brute :9.36%
Fourchette de rentabilité :7.12% - 12.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 618,08 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :164 300 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-85 300€ (-51.9%)
Marge achat-revente :72 920€ (44.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :447,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :22,85€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 470,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 938,06€
Coût de l'assurance :6 853,50€
Taxe foncière : 854,95€/an
Soit par mois : 71,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 712,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 541,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :170,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 406 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 101 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - usure visible dans certaines chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - usure visible nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques - nécessaire pour sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: plomberie complète à évaluer
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 060 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:6 060€
    Isolation des combles: 101 m² × 60€/m² = 6060€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 060€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 060€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 712 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 550 €/an
Calcul : 712 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 977 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 380 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 274 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 855 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 166 €
Revenus locatifs : +8 550 €
Charges déductibles : -10 166 €
Résultat foncier Année 1 : -1 616 €(Déficit de 1 616 €)
Imputable sur revenu global : 1 616 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 106 €/an
Revenus locatifs : +8 550 €
Charges déductibles : -4 106 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 444 €/an
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 550 €10 169 €2 980 €-1 619 €1 619 €--
28 721 €4 028 €2 899 €4 692 €---
38 895 €3 946 €2 817 €4 949 €---
49 073 €3 860 €2 731 €5 213 €---
59 254 €3 771 €2 642 €5 483 €---
69 439 €3 680 €2 551 €5 759 €---
79 628 €3 585 €2 456 €6 043 €---
89 821 €3 488 €2 359 €6 333 €---
910 017 €3 387 €2 258 €6 630 €---
1010 217 €3 282 €2 153 €6 935 €---
1110 422 €3 175 €2 045 €7 247 €---
1210 630 €3 063 €1 934 €7 567 €---
1310 843 €2 948 €1 819 €7 895 €---
1411 060 €2 829 €1 700 €8 231 €---
1511 281 €2 706 €1 577 €8 575 €---
1611 507 €2 578 €1 449 €8 928 €---
1711 737 €2 447 €1 318 €9 290 €---
1811 971 €2 311 €1 182 €9 660 €---
1912 211 €2 171 €1 042 €10 040 €---
2012 455 €2 026 €897 €10 429 €---
2112 704 €1 876 €747 €10 828 €---
2212 958 €1 721 €592 €11 237 €---
2313 217 €1 561 €431 €11 657 €---
2413 482 €1 395 €266 €12 087 €---
2513 751 €1 224 €95 €12 527 €---
TOTAL273 843 €77 225 €42 938 €196 618 €1 619 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 486 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 618 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 550 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 795 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 795 €-486 €+2 281 €
2+1 795 €+1 408 €+387 €
3+1 795 €+1 485 €+310 €
4+1 795 €+1 564 €+231 €
5+1 795 €+1 645 €+150 €
6+1 795 €+1 728 €+67 €
7+1 795 €+1 813 €-18 €
8+1 795 €+1 900 €-105 €
9+1 795 €+1 989 €-194 €
10+1 795 €+2 081 €-286 €
11+1 795 €+2 174 €-379 €
12+1 795 €+2 270 €-475 €
13+1 795 €+2 369 €-574 €
14+1 795 €+2 469 €-674 €
15+1 795 €+2 573 €-778 €
16+1 795 €+2 678 €-883 €
17+1 795 €+2 787 €-992 €
18+1 795 €+2 898 €-1 103 €
19+1 795 €+3 012 €-1 217 €
20+1 795 €+3 129 €-1 334 €
21+1 795 €+3 249 €-1 454 €
22+1 795 €+3 371 €-1 576 €
23+1 795 €+3 497 €-1 702 €
24+1 795 €+3 626 €-1 831 €
25+1 795 €+3 758 €-1 963 €
Total+44 875 €+58 985 €+-14 110 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 81 jours
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