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Détails du bien

VilleArgein (09)
Surface101.54
Coût Total91 380
Loyer Annuel8 550
Rentabilité9.36%
Cashflow/mois+171
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 101.54 m²
Prix au m² : 778,02 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Electricité, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Exclusivité : Maison à fort potentiel avec jardin Argein (Ariège) Située dans le charmant village d'Argein, au cœur de la vallée de la Bellongue en Ariège, cette maison de 101 m² n'attend plus que votre projet pour révéler tous ses atouts. Bénéficiant d'une excellente exposition, elle offre une belle luminosité naturelle qui mettra en valeur vos futurs espaces de vie. Caractéristiques principales du bien : Surface habitable : 101 m² Espace nuit : 4 chambres offrant de nombreuses possibilités d'aménagement familial ou de création de bureaux. Extérieur : Un jardin agréable, idéale pour profiter des beaux jours. État : À rénover, offrant une flexibilité totale et un potentiel d'aménagement exceptionnel, Que ce soit pour une résidence principale, un pied-à-terre pyrénéen ou un investissement locatif, cette maison constitue une base solide dans un environnement privilégié, à proximité des parcours de nature et des commodités de la vallée. Pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de ce bien, n'hésitez pas à nous contacter dès aujourd'hui. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. - https://www.century21-p-immo-saint-girons.com/mentions_legales/

Ville : Argein
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09800
Coordonnées : 42.932301, 0.993984
Total : 91 380
Prix d'acquisition : 79 000
Travaux : 6 060
Valeur du bien : 85 060
Frais de notaire : 6 320
Coût estimé : 6 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101.54
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.34€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 712€/mois
Loyer annuel estimé : 8550€/an
Fourchette totale : 542€ - 936€/mois
Fourchette annuelle : 6504€ - 11238€/an
Rentabilité brute :9.36%
Fourchette de rentabilité :7.12% - 12.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 618,08 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :164 300
Prix d'achat :79 000
Décote à l'achat :-85 300 (-51.9%)
Marge achat-revente :72 920€ (44.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 380
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :447,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :22,85€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 470,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 938,06
Coût de l'assurance :6 853,50
Taxe foncière : 854,95€/an
Soit par mois : 71,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 712,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 541,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :170,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 406 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 101 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - usure visible dans certaines chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - usure visible nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques - nécessaire pour sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: plomberie complète à évaluer
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 060(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:6 060
    Isolation des combles: 101 m² × 60€/m² = 6060€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 060✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 060€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 712 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 550 €/an
Calcul : 712 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 977 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 380 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 274 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 855 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 060
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 166
Revenus locatifs : +8 550
Charges déductibles : -10 166
Résultat foncier Année 1 : -1 616(Déficit de 1 616 €)
Imputable sur revenu global : 1 616
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 106 €/an
Revenus locatifs : +8 550
Charges déductibles : -4 106
Résultat foncier Années 2+ : 4 444 €/an
Prix d'achat du bien : 79 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 55010 1692 980-1 6191 619 €--
28 7214 0282 8994 692---
38 8953 9462 8174 949---
49 0733 8602 7315 213---
59 2543 7712 6425 483---
69 4393 6802 5515 759---
79 6283 5852 4566 043---
89 8213 4882 3596 333---
910 0173 3872 2586 630---
1010 2173 2822 1536 935---
1110 4223 1752 0457 247---
1210 6303 0631 9347 567---
1310 8432 9481 8197 895---
1411 0602 8291 7008 231---
1511 2812 7061 5778 575---
1611 5072 5781 4498 928---
1711 7372 4471 3189 290---
1811 9712 3111 1829 660---
1912 2112 1711 04210 040---
2012 4552 02689710 429---
2112 7041 87674710 828---
2212 9581 72159211 237---
2313 2171 56143111 657---
2413 4821 39526612 087---
2513 7511 2249512 527---
TOTAL273 84377 22542 938196 6181 619Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 486
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 618
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 550 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 795 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 795-486+2 281
2+1 795+1 408+387
3+1 795+1 485+310
4+1 795+1 564+231
5+1 795+1 645+150
6+1 795+1 728+67
7+1 795+1 813-18
8+1 795+1 900-105
9+1 795+1 989-194
10+1 795+2 081-286
11+1 795+2 174-379
12+1 795+2 270-475
13+1 795+2 369-574
14+1 795+2 469-674
15+1 795+2 573-778
16+1 795+2 678-883
17+1 795+2 787-992
18+1 795+2 898-1 103
19+1 795+3 012-1 217
20+1 795+3 129-1 334
21+1 795+3 249-1 454
22+1 795+3 371-1 576
23+1 795+3 497-1 702
24+1 795+3 626-1 831
25+1 795+3 758-1 963
Total+44 875+58 985+-14 110
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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