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Appartement à vendre

VilleLimay (78)
Surface118m²
Coût Total246 820€
Loyer Annuel18 343€
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 1 601,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cheminée, 3 chambres, Entrée séparée, Belle vue, Pas de balcon, Pas de cave

Sur la commune de Limay, à proximité du centre ville de Mantes la Jolie, dans une petite copropriété (3 lots). RARE sur le secteur !! Superbe appartement de 118 m² habitable, de type 5 pièces, comprenant : Entrée, 3 chambres, salle de bain, wc séparé, MAGNIFIQUE SEJOUR !!

VOUS SEREZ CHARME PAR CETTE VUE MAGNIFIQUE !

Pour plus d'information me contacter : Mr JEGOU Quentin n°RSAC 987 748 480 Ce bien vous est présenté par Quentin Jegou, votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Limay
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78520
Coordonnées : 48.992675, 1.733251
Total : 246 820€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 42 700€
Valeur du bien : 231 700€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 12.95€/m²/mois
Fourchette : 11.18€ - 15.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1529€/mois
Loyer annuel estimé : 18343€/an
Fourchette totale : 1319€ - 1772€/mois
Fourchette annuelle : 15827€ - 21260€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 8.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 572,62 €/m²
Basé sur :56 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :303 569 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-114 569€ (-37.7%)
Marge achat-revente :56 749€ (18.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 205,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :69,93€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 275,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 800,96€
Coût de l'assurance :20 979,70€
Taxe foncière : 1 834,33€/an
Soit par mois : 152,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 528,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 428,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :100,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 348 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 700 €(362 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant main d'œuvre et électroménager)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 13€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 15€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 529 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 343 €/an
Calcul : 1 529 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 966 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 820 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 839 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 834 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 340 €
Revenus locatifs : +18 343 €
Charges déductibles : -53 340 €
Résultat foncier Année 1 : -34 997 €(Déficit de 34 997 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 597 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 640 €/an
Revenus locatifs : +18 343 €
Charges déductibles : -10 640 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 703 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13596.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 343 €53 348 €7 974 €-35 004 €21 400 €13 604 €13 604 €
218 710 €10 432 €7 759 €8 278 €--5 327 €
319 084 €10 210 €7 536 €8 875 €---
419 466 €9 980 €7 306 €9 486 €---
519 855 €9 742 €7 069 €10 113 €---
620 253 €9 497 €6 823 €10 756 €---
720 658 €9 243 €6 569 €11 415 €---
821 071 €8 981 €6 307 €12 090 €---
921 492 €8 710 €6 037 €12 782 €---
1021 922 €8 430 €5 757 €13 492 €---
1122 360 €8 141 €5 468 €14 219 €---
1222 808 €7 843 €5 169 €14 965 €---
1323 264 €7 534 €4 861 €15 730 €---
1423 729 €7 215 €4 542 €16 514 €---
1524 204 €6 886 €4 212 €17 318 €---
1624 688 €6 546 €3 872 €18 142 €---
1725 181 €6 194 €3 520 €18 988 €---
1825 685 €5 831 €3 157 €19 854 €---
1926 199 €5 455 €2 782 €20 744 €---
2026 723 €5 067 €2 394 €21 655 €---
2127 257 €4 667 €1 993 €22 590 €---
2227 802 €4 253 €1 579 €23 550 €---
2328 358 €3 825 €1 152 €24 533 €---
2428 926 €3 383 €710 €25 542 €---
2529 504 €2 927 €253 €26 578 €---
TOTAL587 543 €224 339 €114 801 €363 204 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 363 204 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 343 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 852 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 852 €-6 420 €+10 272 €
2+3 852 €0 €+3 852 €
3+3 852 €+1 064 €+2 788 €
4+3 852 €+2 846 €+1 006 €
5+3 852 €+3 034 €+818 €
6+3 852 €+3 227 €+625 €
7+3 852 €+3 424 €+428 €
8+3 852 €+3 627 €+225 €
9+3 852 €+3 835 €+17 €
10+3 852 €+4 047 €-195 €
11+3 852 €+4 266 €-414 €
12+3 852 €+4 489 €-637 €
13+3 852 €+4 719 €-867 €
14+3 852 €+4 954 €-1 102 €
15+3 852 €+5 195 €-1 343 €
16+3 852 €+5 443 €-1 591 €
17+3 852 €+5 696 €-1 844 €
18+3 852 €+5 956 €-2 104 €
19+3 852 €+6 223 €-2 371 €
20+3 852 €+6 497 €-2 645 €
21+3 852 €+6 777 €-2 925 €
22+3 852 €+7 065 €-3 213 €
23+3 852 €+7 360 €-3 508 €
24+3 852 €+7 663 €-3 811 €
25+3 852 €+7 973 €-4 121 €
Total+96 300 €+108 961 €+-12 661 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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