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Appartement 3 pièces 57 m²

VilleÉpinay-sur-Orge (91)
Surface57m²
Coût Total168 800€
Loyer Annuel10 996€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-178€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 2 368,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Quartier Mauregard, proche centre ville et commerces, au 1ier étage d'une petite résidence de 3 étages, appartement agréable, entrée, séjour, salle à manger ou 2ème chambre, chambre, dressing, cuisine indépendante, WC séparé, rangements, fenêtres pvc double vitrage avec volets roulants électriques, chauffage individuel au gaz de ville, 2 grandes caves, place de parking privative. Bien proposé par Tony LEMIERRE EI, agent commercial (RSAC 483125498) Référence annonce : 18750 Consommation énergétique : 233 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 51 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 48 Charges prévisionnelles annuelles : 1548 €

Ville : Épinay-sur-Orge
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91360
Coordonnées : 48.670868, 2.324253
Total : 168 800€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 23 000€
Valeur du bien : 158 000€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 16.08€/m²/mois
Fourchette : 13.58€ - 19.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 916€/mois
Loyer annuel estimé : 10996€/an
Fourchette totale : 774€ - 1085€/mois
Fourchette annuelle : 9291€ - 13014€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 7.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 613,85 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :205 989 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-70 989€ (-34.5%)
Marge achat-revente :37 189€ (18.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :831,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :42,20€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 873,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 660,23€
Coût de l'assurance :12 660,00€
Taxe foncière : 1 099,63€/an
Soit par mois : 91,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 129,00€/mois
Soit par an : 1 548,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 916,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 094,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-178,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 000 €(404 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 300€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinay-sur-Orge (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 300€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 916 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 996 €/an
Calcul : 916 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 582 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 800 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 506 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 100 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 548 €/an
Calcul : 129 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 736 €
Revenus locatifs : +10 996 €
Charges déductibles : -31 736 €
Résultat foncier Année 1 : -20 740 €(Déficit de 20 740 €)
Imputable sur revenu global : 20 740 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 736 €/an
Revenus locatifs : +10 996 €
Charges déductibles : -8 736 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 260 €/an
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 996 €31 742 €5 588 €-20 745 €20 745 €--
211 216 €8 592 €5 438 €2 624 €---
311 441 €8 438 €5 284 €3 003 €---
411 669 €8 278 €5 124 €3 391 €---
511 903 €8 113 €4 959 €3 790 €---
612 141 €7 942 €4 788 €4 198 €---
712 384 €7 766 €4 612 €4 618 €---
812 631 €7 583 €4 429 €5 048 €---
912 884 €7 395 €4 240 €5 489 €---
1013 142 €7 199 €4 045 €5 942 €---
1113 404 €6 997 €3 843 €6 407 €---
1213 673 €6 789 €3 635 €6 884 €---
1313 946 €6 573 €3 419 €7 373 €---
1414 225 €6 350 €3 196 €7 875 €---
1514 509 €6 119 €2 965 €8 390 €---
1614 800 €5 880 €2 726 €8 919 €---
1715 096 €5 634 €2 480 €9 462 €---
1815 398 €5 379 €2 225 €10 019 €---
1915 705 €5 115 €1 961 €10 591 €---
2016 020 €4 842 €1 688 €11 177 €---
2116 340 €4 560 €1 406 €11 780 €---
2216 667 €4 269 €1 114 €12 398 €---
2317 000 €3 967 €813 €13 033 €---
2417 340 €3 655 €501 €13 685 €---
2517 687 €3 333 €179 €14 354 €---
TOTAL352 216 €182 511 €80 660 €169 705 €20 745 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 224 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 705 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 996 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 309 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 309 €-6 224 €+8 533 €
2+2 309 €+787 €+1 522 €
3+2 309 €+901 €+1 408 €
4+2 309 €+1 017 €+1 292 €
5+2 309 €+1 137 €+1 172 €
6+2 309 €+1 260 €+1 049 €
7+2 309 €+1 385 €+924 €
8+2 309 €+1 514 €+795 €
9+2 309 €+1 647 €+662 €
10+2 309 €+1 783 €+526 €
11+2 309 €+1 922 €+387 €
12+2 309 €+2 065 €+244 €
13+2 309 €+2 212 €+97 €
14+2 309 €+2 363 €-54 €
15+2 309 €+2 517 €-208 €
16+2 309 €+2 676 €-367 €
17+2 309 €+2 839 €-530 €
18+2 309 €+3 006 €-697 €
19+2 309 €+3 177 €-868 €
20+2 309 €+3 353 €-1 044 €
21+2 309 €+3 534 €-1 225 €
22+2 309 €+3 719 €-1 410 €
23+2 309 €+3 910 €-1 601 €
24+2 309 €+4 105 €-1 796 €
25+2 309 €+4 306 €-1 997 €
Total+57 725 €+50 911 €+6 814 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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