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Châtillon-sur-Indre (36700)

VilleChâtillon-sur-Indre (36)
Surface120m²
Coût Total141 340€
Loyer Annuel9 045€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 566,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description Maison en pierre comprenant . Au rez-de-chaussée : Une entrée avec wc, 1 grand couloir, 1 salle à manger + salon 29 m2 avec cheminée fonctionnelle donnant sur une terrasse de 16 m2 avec vue sur la campagne, 1 cuisine équipée de 14 m2 1 salle de douche. 1 véranda donnant accès à un cellier avec chaufferie, une verrière et une cour sans vis a vis-à-vis donnant sur une petite dépendance. A l'étage : 4 chambres dont : 1 suite parentale de 26 m2 avec wc et salle de douche + dressing. 1 chambre de 17 m2 1 chambre de 14 m2 1 chambre de 11 m2 1 salle d'eau Chauffage central au fioul, tout-à-l'égout, proche des commerces, des écoles et des stations de bus régionaux.

Ville : Châtillon-sur-Indre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36700
Coordonnées : 46.985958, 1.173119
Total : 141 340€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 67 900€
Valeur du bien : 135 900€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 6.28€/m²/mois
Fourchette : 4.92€ - 8.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 754€/mois
Loyer annuel estimé : 9045€/an
Fourchette totale : 591€ - 962€/mois
Fourchette annuelle : 7089€ - 11542€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :722,22 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 666 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-18 666€ (-21.5%)
Marge achat-revente :-54 674€ (-63.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :690,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 731,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 740,09€
Coût de l'assurance :12 367,25€
Taxe foncière : 904,55€/an
Soit par mois : 75,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 753,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 806,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 900 €(566 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:9 600€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtillon-sur-Indre (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 754 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 045 €/an
Calcul : 754 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 562 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 340 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 495 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 905 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 861 €
Revenus locatifs : +9 045 €
Charges déductibles : -73 861 €
Résultat foncier Année 1 : -64 816 €(Déficit de 64 816 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 416 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 961 €/an
Revenus locatifs : +9 045 €
Charges déductibles : -5 961 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 084 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43415.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 045 €73 866 €4 566 €-64 820 €21 400 €43 420 €43 420 €
29 226 €5 842 €4 443 €3 384 €--40 036 €
39 411 €5 715 €4 316 €3 696 €--36 340 €
49 599 €5 583 €4 184 €4 016 €--32 324 €
59 791 €5 447 €4 048 €4 344 €--27 980 €
69 987 €5 306 €3 907 €4 680 €--23 300 €
710 187 €5 161 €3 762 €5 025 €--18 274 €
810 390 €5 011 €3 612 €5 379 €--12 895 €
910 598 €4 856 €3 457 €5 742 €--7 153 €
1010 810 €4 696 €3 297 €6 114 €--1 038 €
1111 026 €4 530 €3 131 €6 496 €---
1211 247 €4 359 €2 960 €6 888 €---
1311 472 €4 183 €2 783 €7 289 €---
1411 701 €4 000 €2 601 €7 701 €---
1511 935 €3 811 €2 412 €8 124 €---
1612 174 €3 617 €2 217 €8 557 €---
1712 417 €3 415 €2 016 €9 002 €---
1812 666 €3 207 €1 808 €9 459 €---
1912 919 €2 992 €1 593 €9 927 €---
2013 178 €2 770 €1 371 €10 407 €---
2113 441 €2 541 €1 141 €10 900 €---
2213 710 €2 304 €904 €11 406 €---
2313 984 €2 059 €659 €11 925 €---
2414 264 €1 806 €406 €12 458 €---
2514 549 €1 544 €145 €13 005 €---
TOTAL289 729 €168 621 €65 740 €121 108 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 108 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 045 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 900 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 900 €-6 420 €+8 320 €
2+1 900 €0 €+1 900 €
3+1 900 €0 €+1 900 €
4+1 900 €0 €+1 900 €
5+1 900 €0 €+1 900 €
6+1 900 €0 €+1 900 €
7+1 900 €0 €+1 900 €
8+1 900 €0 €+1 900 €
9+1 900 €0 €+1 900 €
10+1 900 €0 €+1 900 €
11+1 900 €+1 637 €+263 €
12+1 900 €+2 066 €-166 €
13+1 900 €+2 187 €-287 €
14+1 900 €+2 310 €-410 €
15+1 900 €+2 437 €-537 €
16+1 900 €+2 567 €-667 €
17+1 900 €+2 701 €-801 €
18+1 900 €+2 838 €-938 €
19+1 900 €+2 978 €-1 078 €
20+1 900 €+3 122 €-1 222 €
21+1 900 €+3 270 €-1 370 €
22+1 900 €+3 422 €-1 522 €
23+1 900 €+3 578 €-1 678 €
24+1 900 €+3 737 €-1 837 €
25+1 900 €+3 901 €-2 001 €
Total+47 500 €+36 332 €+11 168 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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