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Charmante maison de village de164 m²!

Bien expiré
VilleDouvaine (74)
Surface164m²
Coût Total402 400€
Loyer Annuel42 109€
Rentabilité10.46%
Cashflow/mois+1 048€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 350 000 €
Surface : 164 m²
Prix au m² : 2 134,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 164 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 175 m² de terrain, 1 salle de douche, 2 places de parking

Au coeur d'un hameau de Douvaine retrouvez tout le charme de la maison de village avec ses poutres apparentes et sa belle hauteur sous plafond! Vous serez séduit par ses beaux volumes ainsi que son jardin clos, arboré et bucolique de plus de 90m². Cette maison sur 3 niveaux vous offre de belles possibilités grâce à ses 217 m² utiles!

Ville : Douvaine
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74140
Coordonnées : 46.307384, 6.262214
Total : 402 400€
Prix d'acquisition : 350 000€
Travaux : 24 400€
Valeur du bien : 374 400€
Frais de notaire : 28 000€
Coût estimé : 28 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 164m²
Loyer prédit : 21.40€/m²/mois
Fourchette : 15.98€ - 28.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 3509€/mois
Loyer annuel estimé : 42109€/an
Fourchette totale : 2620€ - 4700€/mois
Fourchette annuelle : 31441€ - 56398€/an
Rentabilité brute :10.46%
Fourchette de rentabilité :7.81% - 14.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 848,04 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :795 079 €
Prix d'achat :350 000 €
Décote à l'achat :-445 079€ (-56.0%)
Marge achat-revente :392 679€ (49.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :402 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 992,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :117,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 110,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :195 497,76€
Coût de l'assurance :35 210,00€
Taxe foncière : 4 210,92€/an
Soit par mois : 350,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 509,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 461,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 047,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec de nouveaux meubles, électroménager et plan de travail.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 400 €(149 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 900€/m² = 9000€ (incluant meubles, électroménager et plan de travail) + Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité) + Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:4 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant fourniture et pose) + Main d'œuvre: 800€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs: 25 m² × 50€/m² = 1250€ + Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Douvaine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 509 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 109 €/an
Calcul : 3 509 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 508 €/an
Base de calcul : Emprunt de 402 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 408 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 211 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 527 €
Revenus locatifs : +42 109 €
Charges déductibles : -43 527 €
Résultat foncier Année 1 : -1 418 €(Déficit de 1 418 €)
Imputable sur revenu global : 1 418 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 127 €/an
Revenus locatifs : +42 109 €
Charges déductibles : -19 127 €
Résultat foncier Années 2+ : 22 982 €/an
Prix d'achat du bien : 350 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 227 500 €(65% de 350 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 273 €/an
Calcul : 227 500 € × 3,636% = 8 273 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 109 €43 540 €13 521 €-1 431 €1 431 €--
242 951 €18 781 €13 162 €24 170 €---
343 810 €18 410 €12 790 €25 401 €---
444 687 €18 025 €12 406 €26 661 €---
545 580 €17 628 €12 008 €27 953 €---
646 492 €17 217 €11 597 €29 275 €---
747 422 €16 791 €11 172 €30 631 €---
848 370 €16 351 €10 732 €32 019 €---
949 338 €15 896 €10 276 €33 442 €---
1050 324 €15 425 €9 805 €34 900 €---
1151 331 €14 937 €9 318 €36 394 €---
1252 358 €14 433 €8 814 €37 924 €---
1353 405 €13 912 €8 292 €39 493 €---
1454 473 €13 372 €7 753 €41 101 €---
1555 562 €12 814 €7 195 €42 748 €---
1656 673 €12 236 €6 617 €44 437 €---
1757 807 €11 639 €6 020 €46 168 €---
1858 963 €11 021 €5 402 €47 942 €---
1960 142 €10 382 €4 762 €49 761 €---
2061 345 €9 720 €4 101 €51 625 €---
2162 572 €9 036 €3 417 €53 536 €---
2263 824 €8 328 €2 709 €55 496 €---
2365 100 €7 596 €1 976 €57 504 €---
2466 402 €6 838 €1 219 €59 564 €---
2567 730 €6 054 €435 €61 676 €---
TOTAL1 348 771 €360 381 €195 498 €988 390 €1 431 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 429 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 988 390 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 109 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 843 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 843 €-429 €+9 272 €
2+8 843 €+7 251 €+1 592 €
3+8 843 €+7 620 €+1 223 €
4+8 843 €+7 998 €+845 €
5+8 843 €+8 386 €+457 €
6+8 843 €+8 783 €+60 €
7+8 843 €+9 189 €-346 €
8+8 843 €+9 606 €-763 €
9+8 843 €+10 033 €-1 190 €
10+8 843 €+10 470 €-1 627 €
11+8 843 €+10 918 €-2 075 €
12+8 843 €+11 377 €-2 534 €
13+8 843 €+11 848 €-3 005 €
14+8 843 €+12 330 €-3 487 €
15+8 843 €+12 824 €-3 981 €
16+8 843 €+13 331 €-4 488 €
17+8 843 €+13 850 €-5 007 €
18+8 843 €+14 383 €-5 540 €
19+8 843 €+14 928 €-6 085 €
20+8 843 €+15 487 €-6 644 €
21+8 843 €+16 061 €-7 218 €
22+8 843 €+16 649 €-7 806 €
23+8 843 €+17 251 €-8 408 €
24+8 843 €+17 869 €-9 026 €
25+8 843 €+18 503 €-9 660 €
Total+221 075 €+296 517 €+-75 442 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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