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Maison Saumur 4 pièces 105 m2

VilleSaumur (49)
Surface105
Coût Total202 170
Loyer Annuel12 468
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-125
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 122 750 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 169,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

En exclusivité ! Une maison de ville idéalement située en plein coeur de la ville, à deux pas de toutes les commodités, cette maison de 105m² offre un beau potentiel. Actuellement composée de 3 chambres, elle nécessite une rénovation complète. Atout supplémentaire : il est possible de la réhabiliter en deux appartements, comme à l'origine, pour un projet locatif ou de revente. Une opportunité rare, que ce soit pour créer la maison de vos rêves ou investir dans le centre-ville ! Consommation énergie primaire : G Valeur gaz à effet de serre: G Retrouvez toutes nos offres sur www.laforet.com Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix net vendeur : 115 000 €. Honoraires de 6,74 % à la charge de l'acquéreur. Pour toutes visites, veuillez contacter Estelle Dampuré au 0671131484 ou par mail : edampure@laforet.com Votre Agence Laforêt vous accueille du lundi au vendredi de 9h00 à 12h30 et de 14h00 à19h00 ainsi que le samedi matin de 9h00 à 12h30. Samedi après-midi sur rendez-vous. (6.74 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Estelle Dampuré (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - . - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/359307.pdf

Ville : Saumur
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49400
Coordonnées : 47.247693, -0.091993
Total : 202 170
Prix d'acquisition : 122 750
Travaux : 69 600
Valeur du bien : 192 350
Frais de notaire : 9 820
Coût estimé : 9 820
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.80€ - 12.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1039€/mois
Loyer annuel estimé : 12468€/an
Fourchette totale : 819€ - 1318€/mois
Fourchette annuelle : 9826€ - 15819€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 123,81 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :223 000
Prix d'achat :122 750
Décote à l'achat :-100 250 (-45.0%)
Marge achat-revente :20 830€ (9.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 170
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 001,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :58,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 060,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 220,13
Coût de l'assurance :17 689,87
Taxe foncière : 1 246,76€/an
Soit par mois : 103,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 038,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 164,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-125,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de modernisation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 3 chambres avec revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à niveau
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: 105 m²
Raison: Assurer un bon fonctionnement des évacuations et de l'eau chaude

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 600(663 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:8 400
    Isolation des combles: 105 m² × 80€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200
    Rénovation complète 3 chambres: 40 m² × 180€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 700
    Rénovation complète salon: 15 m² × 180€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:8 400
    Mise à niveau plomberie: 105 m² × 80€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saumur (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 039 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 468 €/an
Calcul : 1 039 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 786 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 170 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 708 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 247 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 341
Revenus locatifs : +12 468
Charges déductibles : -78 341
Résultat foncier Année 1 : -65 873(Déficit de 65 873 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 473
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 741 €/an
Revenus locatifs : +12 468
Charges déductibles : -8 741
Résultat foncier Années 2+ : 3 727 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44473.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 122 750
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 788(65% de 122 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 901 €/an
Calcul : 79 788 € × 3,636% = 2 901
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 46878 3476 793-65 88021 400 €44 480 €44 480 €
212 7178 5676 6134 150--40 330 €
312 9718 3806 4264 591--35 739 €
413 2318 1876 2335 043--30 695 €
513 4957 9886 0335 508--25 187 €
613 7657 7815 8275 984--19 203 €
714 0417 5675 6136 473--12 730 €
814 3217 3465 3926 975--5 754 €
914 6087 1175 1637 490---
1014 9006 8814 9268 019---
1115 1986 6364 6818 562---
1215 5026 3834 4289 119---
1315 8126 1214 1669 691---
1416 1285 8493 89510 279---
1516 4515 5693 61510 882---
1616 7805 2793 32511 501---
1717 1154 9793 02412 137---
1817 4584 6682 71412 789---
1917 8074 3472 39313 460---
2018 1634 0152 06014 148---
2118 5263 6711 71714 855---
2218 8973 3151 36115 582---
2319 2752 94799316 327---
2419 6602 56761217 094---
2520 0532 17321817 881---
TOTAL399 341216 67998 220182 66221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 662
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 468 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 618 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 618-6 420+9 038
2+2 6180+2 618
3+2 6180+2 618
4+2 6180+2 618
5+2 6180+2 618
6+2 6180+2 618
7+2 6180+2 618
8+2 6180+2 618
9+2 618+521+2 097
10+2 618+2 406+212
11+2 618+2 569+49
12+2 618+2 736-118
13+2 618+2 907-289
14+2 618+3 084-466
15+2 618+3 265-647
16+2 618+3 450-832
17+2 618+3 641-1 023
18+2 618+3 837-1 219
19+2 618+4 038-1 420
20+2 618+4 244-1 626
21+2 618+4 457-1 839
22+2 618+4 674-2 056
23+2 618+4 898-2 280
24+2 618+5 128-2 510
25+2 618+5 364-2 746
Total+65 450+54 799+10 651
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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