Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Pavillon

Bien expiré
VilleVarennes-Vauzelles (58)
Surface105m²
Coût Total97 620€
Loyer Annuel12 063€
Rentabilité12.36%
Cashflow/mois+394€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 86 500 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 823,81 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pour tous renseignements et visite laissez-moi votre téléphone je contacterai ! Les visites ce feront de 9h à 15 après rendez-vous ! Merci

Ville : Varennes-Vauzelles
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58640
Coordonnées : 47.015830, 3.139430
Total : 97 620€
Prix d'acquisition : 86 500€
Travaux : 4 200€
Valeur du bien : 90 700€
Frais de notaire : 6 920€
Coût estimé : 6 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 9.57€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 11.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1005€/mois
Loyer annuel estimé : 12063€/an
Fourchette totale : 820€ - 1232€/mois
Fourchette annuelle : 9841€ - 14788€/an
Rentabilité brute :12.36%
Fourchette de rentabilité :10.08% - 15.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :481,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :29,29€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 511,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 958,72€
Coût de l'assurance :8 785,80€
Taxe foncière : 1 206,31€/an
Soit par mois : 100,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 005,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 611,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :393,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 200 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 200€
    Isolation combles: 105 m² × 40€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 005 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 063 €/an
Calcul : 1 005 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 248 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 620 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 351 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 206 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 006 €
Revenus locatifs : +12 063 €
Charges déductibles : -9 006 €
Résultat foncier Année 1 : 3 058 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 806 €/an
Revenus locatifs : +12 063 €
Charges déductibles : -4 806 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 258 €/an
Prix d'achat du bien : 86 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 225 €(65% de 86 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 045 €/an
Calcul : 56 225 € × 3,636% = 2 045 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 063 €9 009 €3 251 €3 054 €---
212 304 €4 722 €3 164 €7 582 €---
312 550 €4 632 €3 075 €7 918 €---
412 801 €4 540 €2 982 €8 262 €---
513 058 €4 444 €2 886 €8 614 €---
613 319 €4 345 €2 787 €8 974 €---
713 585 €4 242 €2 684 €9 343 €---
813 857 €4 136 €2 578 €9 721 €---
914 134 €4 026 €2 469 €10 108 €---
1014 417 €3 913 €2 355 €10 504 €---
1114 705 €3 796 €2 238 €10 909 €---
1214 999 €3 674 €2 116 €11 325 €---
1315 299 €3 549 €1 991 €11 750 €---
1415 605 €3 419 €1 861 €12 186 €---
1515 917 €3 285 €1 727 €12 632 €---
1616 235 €3 146 €1 588 €13 089 €---
1716 560 €3 002 €1 445 €13 558 €---
1816 891 €2 854 €1 296 €14 037 €---
1917 229 €2 700 €1 143 €14 529 €---
2017 574 €2 541 €984 €15 032 €---
2117 925 €2 377 €819 €15 548 €---
2218 284 €2 207 €650 €16 076 €---
2318 649 €2 032 €474 €16 618 €---
2419 022 €1 850 €292 €17 172 €---
2519 403 €1 662 €104 €17 741 €---
TOTAL386 385 €90 102 €46 959 €296 283 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 296 283 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 063 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 533 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 533 €+916 €+1 617 €
2+2 533 €+2 275 €+258 €
3+2 533 €+2 375 €+158 €
4+2 533 €+2 479 €+54 €
5+2 533 €+2 584 €-51 €
6+2 533 €+2 692 €-159 €
7+2 533 €+2 803 €-270 €
8+2 533 €+2 916 €-383 €
9+2 533 €+3 032 €-499 €
10+2 533 €+3 151 €-618 €
11+2 533 €+3 273 €-740 €
12+2 533 €+3 397 €-864 €
13+2 533 €+3 525 €-992 €
14+2 533 €+3 656 €-1 123 €
15+2 533 €+3 790 €-1 257 €
16+2 533 €+3 927 €-1 394 €
17+2 533 €+4 067 €-1 534 €
18+2 533 €+4 211 €-1 678 €
19+2 533 €+4 359 €-1 826 €
20+2 533 €+4 510 €-1 977 €
21+2 533 €+4 664 €-2 131 €
22+2 533 €+4 823 €-2 290 €
23+2 533 €+4 985 €-2 452 €
24+2 533 €+5 152 €-2 619 €
25+2 533 €+5 322 €-2 789 €
Total+63 325 €+88 885 €+-25 560 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →