Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleGourin (56)
Surface65m²
Coût Total115 940€
Loyer Annuel6 001€
Rentabilité5.18%
Cashflow/mois-159€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 815,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Fabien Lannezval vous propose: **Opportunité à Saisir : Maison à rénover à GOURIN Cette maison a un beau potentiel, elle est une occasion rare pour les amateurs de rénovation et de personnalisation. Située dans un bel emplacement à Gourin. Lignes de cars à proximité. Au rez-de-chaussée, vous trouverez, un sas d'entrée, un séjour cuisine, une salle d'eau avec WC. À l'étage, deux chambres, un palier, une salle d'eau à créer et les WC complètent ce niveau. Jardinet devant la maison. Un espace de stockage.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 358 et classe CLIMAT C indice 11. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Fabien Lannezval mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Brest sous le numéro 821482163, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Gourin
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56110
Coordonnées : 48.138580, -3.604225
Total : 115 940€
Prix d'acquisition : 53 000€
Travaux : 58 700€
Valeur du bien : 111 700€
Frais de notaire : 4 240€
Coût estimé : 4 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 500€/mois
Loyer annuel estimé : 6001€/an
Fourchette totale : 394€ - 635€/mois
Fourchette annuelle : 4726€ - 7619€/an
Rentabilité brute :5.18%
Fourchette de rentabilité :4.08% - 6.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 008,77 €/m²
Basé sur :81 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 570 €
Prix d'achat :53 000 €
Décote à l'achat :-12 570€ (-19.2%)
Marge achat-revente :-50 370€ (-76.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :574,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :33,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 608,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 512,54€
Coût de l'assurance :10 144,75€
Taxe foncière : 600,08€/an
Soit par mois : 50,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 500,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 658,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-158,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine intégrée vétuste
Quantité: cuisine complète (~15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec remplacement du parquet et peinture des murs
Quantité: salon complet (~25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et remplacement du parquet
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de l'entrée avec remplacement du revêtement de sol et peinture
Quantité: entrée complète (~5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - entrée en mauvais état
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toutes les pièces
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 700 €(903 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:3 900€
    Isolation toiture/combles: 65 m² × 60€/m² = 3900€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6800€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:6 500€
    Rénovation complète salon: Parquet flottant 25 m² × 50€/m² = 1250€, Peinture murs 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 4500€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:3 000€
    Rafraîchissement chambres: Peinture 20 m² × 30€/m² = 600€, Parquet flottant 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Autres pièces:1 500€
    Rénovation entrée: Peinture 5 m² × 30€/m² = 150€, Parquet flottant 5 m² × 50€/m² = 250€, Main d'œuvre: 1100€
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 3000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gourin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 500 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 001 €/an
Calcul : 500 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 903 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 940 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 406 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 600 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 609 €
Revenus locatifs : +6 001 €
Charges déductibles : -63 609 €
Résultat foncier Année 1 : -57 608 €(Déficit de 57 608 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 208 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 909 €/an
Revenus locatifs : +6 001 €
Charges déductibles : -4 909 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 092 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36208.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 450 €(65% de 53 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 253 €/an
Calcul : 34 450 € × 3,636% = 1 253 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 001 €63 613 €3 907 €-57 612 €21 400 €36 212 €36 212 €
26 121 €4 809 €3 803 €1 311 €--34 901 €
36 243 €4 702 €3 696 €1 541 €--33 360 €
46 368 €4 591 €3 585 €1 777 €--31 583 €
56 495 €4 477 €3 471 €2 019 €--29 564 €
66 625 €4 358 €3 352 €2 268 €--27 297 €
76 758 €4 235 €3 229 €2 523 €--24 774 €
86 893 €4 108 €3 102 €2 785 €--21 989 €
97 031 €3 976 €2 971 €3 054 €--18 934 €
107 171 €3 840 €2 834 €3 331 €--15 603 €
117 315 €3 700 €2 694 €3 615 €--11 988 €
127 461 €3 554 €2 548 €3 907 €---
137 610 €3 403 €2 397 €4 207 €---
147 763 €3 247 €2 242 €4 515 €---
157 918 €3 086 €2 080 €4 832 €---
168 076 €2 919 €1 913 €5 157 €---
178 238 €2 747 €1 741 €5 491 €---
188 403 €2 568 €1 562 €5 835 €---
198 571 €2 383 €1 377 €6 187 €---
208 742 €2 192 €1 186 €6 550 €---
218 917 €1 994 €988 €6 923 €---
229 095 €1 789 €783 €7 306 €---
239 277 €1 577 €572 €7 700 €---
249 463 €1 358 €352 €8 104 €---
259 652 €1 132 €126 €8 520 €---
TOTAL192 206 €140 359 €56 513 €51 847 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 51 847 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 001 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 260 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 260 €-6 420 €+7 680 €
2+1 260 €0 €+1 260 €
3+1 260 €0 €+1 260 €
4+1 260 €0 €+1 260 €
5+1 260 €0 €+1 260 €
6+1 260 €0 €+1 260 €
7+1 260 €0 €+1 260 €
8+1 260 €0 €+1 260 €
9+1 260 €0 €+1 260 €
10+1 260 €0 €+1 260 €
11+1 260 €0 €+1 260 €
12+1 260 €+1 172 €+88 €
13+1 260 €+1 262 €-2 €
14+1 260 €+1 355 €-95 €
15+1 260 €+1 450 €-190 €
16+1 260 €+1 547 €-287 €
17+1 260 €+1 647 €-387 €
18+1 260 €+1 750 €-490 €
19+1 260 €+1 856 €-596 €
20+1 260 €+1 965 €-705 €
21+1 260 €+2 077 €-817 €
22+1 260 €+2 192 €-932 €
23+1 260 €+2 310 €-1 050 €
24+1 260 €+2 431 €-1 171 €
25+1 260 €+2 556 €-1 296 €
Total+31 500 €+19 150 €+12 350 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 200 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →