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Achat : Appartement (21000)

VilleDijon (21)
Surface76m²
Coût Total133 050€
Loyer Annuel11 041€
Rentabilité8.30%
Cashflow/mois+128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 513,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 76 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Cuisine séparée, Toilettes séparées, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine séparée

L'agence ORPI ROUSSEAU IMMOBILIER vous propose cet appartement à la vente situé dans un environnement calme, à proximité immédiate du tramway (arrêt Valendons) Au 2ème étage sans ascenseur d'une petite copropriété, ce bien lumineux dispose d'un grand séjour ouvrant sur un long balcon et une vue dégagée sur le Plateau de Chenôve. Une entrée et un dégagement avec de nombreux rangements, une cuisine indépendante, 2 chambres (10,5m² et 11,5m²), une salle de douche spacieuse et WC séparés. Bon diagnostic de performance énergétique D chauffage individuel gaz double vitrage. 2 caves complètent ce bien. Référence agence: 322.

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.303080, 5.013230
Total : 133 050€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 8 850€
Valeur du bien : 123 850€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 920€/mois
Loyer annuel estimé : 11041€/an
Fourchette totale : 733€ - 1155€/mois
Fourchette annuelle : 8796€ - 13860€/an
Rentabilité brute :8.30%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 10.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 928,77 €/m²
Basé sur :166 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :146 586 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-31 586€ (-21.5%)
Marge achat-revente :13 536€ (9.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :661,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :38,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 699,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 278,55€
Coût de l'assurance :11 641,88€
Taxe foncière : 1 104,12€/an
Soit par mois : 92,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 920,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 791,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :128,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 163 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, chauffage individuel gaz déjà en place
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Chauffage individuel gaz en bon état
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire, fenêtres en double vitrage déjà installées
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Fenêtres en double vitrage
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres si nécessaire
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 850 €(116 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, chauffage individuel gaz déjà en place.
  • Menuiseries:0€
    Aucune action nécessaire, fenêtres en double vitrage déjà installées.
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 190€
    Peinture cuisine: 8 m² × 30€/m² = 240€, Remplacement robinetterie: 1 unité × 50€ = 50€, Main d'œuvre: 900€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 000€
    Remplacement éléments sanitaires: 1 unité × 1000€ = 1000€, Carrelage partiel: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: 1800€
  • Chambres - Revêtement sol:2 640€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: 1320€
  • Chambres - Peinture:1 320€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:400€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 200€/chambre = 400€, Main d'œuvre incluse
  • Entrée - Peinture:300€
    Peinture entrée: 5 m² × 60€/m² = 300€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 920 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 041 €/an
Calcul : 920 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 506 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 050 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 466 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 104 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 926 €
Revenus locatifs : +11 041 €
Charges déductibles : -14 926 €
Résultat foncier Année 1 : -3 884 €(Déficit de 3 884 €)
Imputable sur revenu global : 3 884 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 076 €/an
Revenus locatifs : +11 041 €
Charges déductibles : -6 076 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 966 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 041 €14 930 €4 510 €-3 889 €3 889 €--
211 262 €5 961 €4 391 €5 301 €---
311 487 €5 837 €4 267 €5 650 €---
411 717 €5 709 €4 140 €6 007 €---
511 951 €5 577 €4 008 €6 374 €---
612 190 €5 441 €3 871 €6 750 €---
712 434 €5 299 €3 729 €7 135 €---
812 683 €5 152 €3 583 €7 530 €---
912 936 €5 001 €3 431 €7 936 €---
1013 195 €4 844 €3 274 €8 351 €---
1113 459 €4 682 €3 112 €8 777 €---
1213 728 €4 514 €2 944 €9 215 €---
1314 003 €4 340 €2 770 €9 663 €---
1414 283 €4 160 €2 590 €10 123 €---
1514 569 €3 974 €2 404 €10 595 €---
1614 860 €3 781 €2 211 €11 079 €---
1715 157 €3 582 €2 012 €11 575 €---
1815 460 €3 375 €1 806 €12 085 €---
1915 770 €3 162 €1 592 €12 608 €---
2016 085 €2 941 €1 371 €13 144 €---
2116 407 €2 712 €1 143 €13 694 €---
2216 735 €2 476 €906 €14 259 €---
2317 069 €2 231 €661 €14 839 €---
2417 411 €1 977 €408 €15 433 €---
2517 759 €1 715 €145 €16 044 €---
TOTAL353 652 €113 373 €65 279 €240 279 €3 889 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 167 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 240 279 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 041 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 319 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 319 €-1 167 €+3 486 €
2+2 319 €+1 590 €+729 €
3+2 319 €+1 695 €+624 €
4+2 319 €+1 802 €+517 €
5+2 319 €+1 912 €+407 €
6+2 319 €+2 025 €+294 €
7+2 319 €+2 141 €+178 €
8+2 319 €+2 259 €+60 €
9+2 319 €+2 381 €-62 €
10+2 319 €+2 505 €-186 €
11+2 319 €+2 633 €-314 €
12+2 319 €+2 764 €-445 €
13+2 319 €+2 899 €-580 €
14+2 319 €+3 037 €-718 €
15+2 319 €+3 178 €-859 €
16+2 319 €+3 324 €-1 005 €
17+2 319 €+3 473 €-1 154 €
18+2 319 €+3 625 €-1 306 €
19+2 319 €+3 782 €-1 463 €
20+2 319 €+3 943 €-1 624 €
21+2 319 €+4 108 €-1 789 €
22+2 319 €+4 278 €-1 959 €
23+2 319 €+4 452 €-2 133 €
24+2 319 €+4 630 €-2 311 €
25+2 319 €+4 813 €-2 494 €
Total+57 975 €+72 084 €+-14 109 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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