Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement - 2 pièce(s) - 57 m²

Bien expiré
VilleVal-de-Reuil (27)
Surface57m²
Coût Total97 220€
Loyer Annuel8 213€
Rentabilité8.45%
Cashflow/mois+66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 473,68 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITÉ

  • VAL DE REUIL
  • IDEAL INVESTISSEUR
  • RESIDENCE RECENTEPLACEMENT IMMOBILIER CITYA ROUEN COMPRENANT :LOYER ANNUEL DE 7200 EUROS HC
  • GESTION CITYA A 40 EUROS PAR MOISRENTABILITÉ A 8.57 % !!!À vendre : à Val-de-Reuil (27100) venez découvrir cet appartement T2 bis d'environ 57 m². Il dispose d'un beau séjour donnant sur un grand balcon, d'une cuisine, d'une chambre avec placard, d'un bureau, d'une salle de bains et d'un WC séparé.L'immeuble possède un chauffage individuel fonctionnant à l'électricité.L'appartement est vendu avec une place de parking.Le bien est situé dans la commune de Val-de-Reuil. Il y a des écoles de tous niveaux à moins de 10 minutes du bien. On trouve deux bureaux de poste et de nombreux restaurants à proximité.Envie d'en savoir plus sur cet appartement en vente ? Prenez contact avec Alexandre MACREZ agence CITYA FLAUBERT

Prix du bouquet : 84000.0 euros.

Numéro de mandat : 4709

Ville : Val-de-Reuil
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27100
Total : 97 220€
Prix d'acquisition : 84 000€
Travaux : 6 500€
Valeur du bien : 90 500€
Frais de notaire : 6 720€
Coût estimé : 6 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 12.01€/m²/mois
Fourchette : 10.04€ - 14.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 684€/mois
Loyer annuel estimé : 8213€/an
Fourchette totale : 573€ - 818€/mois
Fourchette annuelle : 6870€ - 9819€/an
Rentabilité brute :8.45%
Fourchette de rentabilité :7.07% - 10.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 659,57 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 595 €
Prix d'achat :84 000 €
Décote à l'achat :-10 595€ (-11.2%)
Marge achat-revente :-2 625€ (-2.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :481,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 509,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 232,34€
Coût de l'assurance :8 506,75€
Taxe foncière : 821,33€/an
Soit par mois : 68,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 684,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 618,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :66,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de l'électricité et de la plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 500 €(114 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 684 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 213 €/an
Calcul : 684 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 263 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 220 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 340 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 821 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 405 €
Revenus locatifs : +8 213 €
Charges déductibles : -11 405 €
Résultat foncier Année 1 : -3 192 €(Déficit de 3 192 €)
Imputable sur revenu global : 3 192 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 905 €/an
Revenus locatifs : +8 213 €
Charges déductibles : -4 905 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 308 €/an
Prix d'achat du bien : 84 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600 €(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 213 €11 408 €3 267 €-3 195 €3 195 €--
28 378 €4 821 €3 180 €3 556 €---
38 545 €4 732 €3 090 €3 813 €---
48 716 €4 639 €2 997 €4 077 €---
58 890 €4 543 €2 901 €4 347 €---
69 068 €4 444 €2 802 €4 625 €---
79 249 €4 341 €2 699 €4 909 €---
89 434 €4 234 €2 593 €5 200 €---
99 623 €4 124 €2 483 €5 499 €---
109 816 €4 011 €2 369 €5 805 €---
1110 012 €3 893 €2 251 €6 119 €---
1210 212 €3 771 €2 129 €6 441 €---
1310 416 €3 645 €2 003 €6 771 €---
1410 625 €3 515 €1 873 €7 110 €---
1510 837 €3 380 €1 738 €7 457 €---
1611 054 €3 240 €1 599 €7 814 €---
1711 275 €3 096 €1 454 €8 179 €---
1811 501 €2 947 €1 305 €8 554 €---
1911 731 €2 792 €1 151 €8 938 €---
2011 965 €2 632 €991 €9 333 €---
2112 205 €2 467 €825 €9 737 €---
2212 449 €2 296 €654 €10 153 €---
2312 698 €2 119 €477 €10 579 €---
2412 952 €1 936 €294 €11 016 €---
2513 211 €1 747 €105 €11 464 €---
TOTAL263 074 €94 772 €47 232 €168 302 €3 195 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 958 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 302 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 213 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 725 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 725 €-958 €+2 683 €
2+1 725 €+1 067 €+658 €
3+1 725 €+1 144 €+581 €
4+1 725 €+1 223 €+502 €
5+1 725 €+1 304 €+421 €
6+1 725 €+1 387 €+338 €
7+1 725 €+1 473 €+252 €
8+1 725 €+1 560 €+165 €
9+1 725 €+1 650 €+75 €
10+1 725 €+1 742 €-17 €
11+1 725 €+1 836 €-111 €
12+1 725 €+1 932 €-207 €
13+1 725 €+2 031 €-306 €
14+1 725 €+2 133 €-408 €
15+1 725 €+2 237 €-512 €
16+1 725 €+2 344 €-619 €
17+1 725 €+2 454 €-729 €
18+1 725 €+2 566 €-841 €
19+1 725 €+2 682 €-957 €
20+1 725 €+2 800 €-1 075 €
21+1 725 €+2 921 €-1 196 €
22+1 725 €+3 046 €-1 321 €
23+1 725 €+3 174 €-1 449 €
24+1 725 €+3 305 €-1 580 €
25+1 725 €+3 439 €-1 714 €
Total+43 125 €+50 490 €+-7 365 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →