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REIMS - EXCLUSIVITE - A VENDRE - SECTEUR EUROPE - Appartement de type 5 avec balcon

VilleReims (51)
Surface106m²
Coût Total228 292€
Loyer Annuel14 762€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-344€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 900 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 1 602,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif

REIMS - EXCLUSIVITE - A VENDRE - STEPHANE PLAZA CORMONTREUIL - A 10' du centre ville, APPARTEMENT DE TYPE 5 avec balcon - Dans un secteur proche de toutes commodités, venez découvrir cet appartement de type 5 avec balcons comprenant une entrée avec rangements, desservant une première chambre ou bureau. Une pièce de vie comprenant salon/salle à manger donnant sur un balcon, une cuisine aménagée, celliers. Cet appartement possède également deux autres chambres dont une avec rangement et la seconde avec balcon, une SDB avec WC. Possibilité de créer une quatrième chambre et une deuxième SDE !! Une cave complète ce bien. Contactez dès maintenant votre agence Stéphane Plaza CORMONTREUIL au 03.26.83.49.21 !! Agence Stéphane Plaza Cormontreuil 10 rue Victor Hugo 51350 CORMONTREUIL Copropriété de 80 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 3043.56 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/356772.pdf

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.250387, 4.061817
Total : 228 292€
Prix d'acquisition : 169 900€
Travaux : 44 800€
Valeur du bien : 214 700€
Frais de notaire : 13 592€
Coût estimé : 13 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1230€/mois
Loyer annuel estimé : 14762€/an
Fourchette totale : 953€ - 1588€/mois
Fourchette annuelle : 11433€ - 19060€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 388,01 €/m²
Basé sur :140 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :253 129 €
Prix d'achat :169 900 €
Décote à l'achat :-83 229€ (-32.9%)
Marge achat-revente :24 837€ (9.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 130,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :66,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 197,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 910,97€
Coût de l'assurance :19 975,55€
Taxe foncière : 1 476,17€/an
Soit par mois : 123,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 253,63€/mois
Soit par an : 3 043,56€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 230,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 573,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-343,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (approximativement, 106 m² / 10 m² par fenêtre)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 800 €(423 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 230 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 762 €/an
Calcul : 1 230 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 663 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 292 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 799 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 476 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 044 €/an
Calcul : 254 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 782 €
Revenus locatifs : +14 762 €
Charges déductibles : -57 782 €
Résultat foncier Année 1 : -43 020 €(Déficit de 43 020 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 620 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 982 €/an
Revenus locatifs : +14 762 €
Charges déductibles : -12 982 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 780 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21620.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 435 €(65% de 169 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 016 €/an
Calcul : 110 435 € × 3,636% = 4 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 762 €57 789 €7 671 €-43 028 €21 400 €21 628 €21 628 €
215 057 €12 786 €7 467 €2 271 €--19 356 €
315 358 €12 575 €7 256 €2 783 €--16 573 €
415 665 €12 357 €7 038 €3 308 €--13 265 €
515 979 €12 131 €6 813 €3 847 €--9 418 €
616 298 €11 898 €6 579 €4 400 €--5 018 €
716 624 €11 657 €6 338 €4 967 €--51 €
816 957 €11 407 €6 088 €5 549 €---
917 296 €11 149 €5 830 €6 147 €---
1017 642 €10 882 €5 563 €6 760 €---
1117 994 €10 605 €5 286 €7 389 €---
1218 354 €10 319 €5 000 €8 035 €---
1318 721 €10 023 €4 704 €8 698 €---
1419 096 €9 717 €4 398 €9 379 €---
1519 478 €9 400 €4 082 €10 077 €---
1619 867 €9 073 €3 754 €10 794 €---
1720 265 €8 734 €3 415 €11 531 €---
1820 670 €8 383 €3 065 €12 287 €---
1921 083 €8 021 €2 702 €13 063 €---
2021 505 €7 645 €2 327 €13 860 €---
2121 935 €7 257 €1 938 €14 678 €---
2222 374 €6 855 €1 537 €15 518 €---
2322 821 €6 440 €1 121 €16 381 €---
2423 278 €6 010 €691 €17 268 €---
2523 743 €5 565 €247 €18 178 €---
TOTAL472 822 €288 680 €110 911 €184 142 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 142 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 762 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 100 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 100 €-6 420 €+9 520 €
2+3 100 €0 €+3 100 €
3+3 100 €0 €+3 100 €
4+3 100 €0 €+3 100 €
5+3 100 €0 €+3 100 €
6+3 100 €0 €+3 100 €
7+3 100 €0 €+3 100 €
8+3 100 €+1 650 €+1 450 €
9+3 100 €+1 844 €+1 256 €
10+3 100 €+2 028 €+1 072 €
11+3 100 €+2 217 €+883 €
12+3 100 €+2 411 €+689 €
13+3 100 €+2 609 €+491 €
14+3 100 €+2 814 €+286 €
15+3 100 €+3 023 €+77 €
16+3 100 €+3 238 €-138 €
17+3 100 €+3 459 €-359 €
18+3 100 €+3 686 €-586 €
19+3 100 €+3 919 €-819 €
20+3 100 €+4 158 €-1 058 €
21+3 100 €+4 403 €-1 303 €
22+3 100 €+4 656 €-1 556 €
23+3 100 €+4 914 €-1 814 €
24+3 100 €+5 180 €-2 080 €
25+3 100 €+5 453 €-2 353 €
Total+77 500 €+55 243 €+22 257 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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