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vente - maison

Bien expiré
VilleManosque (04)
Surface160m²
Coût Total275 900€
Loyer Annuel25 113€
Rentabilité9.10%
Cashflow/mois+417€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 093,75 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Salle d eau, Cave, Parking, Petit prix

En centre ville de Manosque, sur une jolie place, cet immeuble de caractère d'environ 160 m² sur plusieurs niveaux offre un potentiel remarquable pour la création de plusieurs appartements. Ce projet de réhabilitation bénéficie d'atouts rares, notamment des combles permettant une superficie habitable supplémentaire et deux niveaux de cave en sous-sol. Un garage fermé complète ce bien. Une belle opportunité pour investisseurs ou marchands de biens. Référence agence : 3555

Ville : Manosque
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04100
Coordonnées : 43.832863, 5.784028
Total : 275 900€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 86 900€
Valeur du bien : 261 900€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 13.08€/m²/mois
Fourchette : 9.86€ - 17.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 2093€/mois
Loyer annuel estimé : 25113€/an
Fourchette totale : 1578€ - 2775€/mois
Fourchette annuelle : 18936€ - 33305€/an
Rentabilité brute :9.10%
Fourchette de rentabilité :6.86% - 12.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 447,93 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :391 669 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-216 669€ (-55.3%)
Marge achat-revente :115 769€ (29.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :275 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 385,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :80,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 466,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 799,04€
Coût de l'assurance :24 141,25€
Taxe foncière : 2 511,28€/an
Soit par mois : 209,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 092,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 675,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :417,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 5 chambres, y compris revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état nécessitant rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du carrelage
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement léger
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 900 €(543 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:11 200€
    Isolation des combles: 160 m² × 70€/m² = 11200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 000€
    Remplacement fenêtres: 20 fenêtres × 900€/fenêtre = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation 5 chambres: 50 m² × 300€/m² = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:2 000€
    Peinture et carrelage salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Manosque. Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix sont basées sur les coûts moyens pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 093 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 113 €/an
Calcul : 2 093 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 618 €/an
Base de calcul : Emprunt de 275 900 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 966 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 511 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 995 €
Revenus locatifs : +25 113 €
Charges déductibles : -99 995 €
Résultat foncier Année 1 : -74 882 €(Déficit de 74 882 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 482 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 095 €/an
Revenus locatifs : +25 113 €
Charges déductibles : -13 095 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 018 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53481.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 113 €100 004 €9 627 €-74 891 €21 400 €53 491 €53 491 €
225 615 €12 852 €9 376 €12 763 €--40 728 €
326 127 €12 592 €9 115 €13 535 €--27 193 €
426 650 €12 323 €8 846 €14 327 €--12 866 €
527 183 €12 044 €8 567 €15 139 €---
627 727 €11 754 €8 277 €15 972 €---
728 281 €11 455 €7 978 €16 826 €---
828 847 €11 144 €7 667 €17 702 €---
929 424 €10 823 €7 346 €18 601 €---
1030 012 €10 490 €7 013 €19 522 €---
1130 612 €10 145 €6 668 €20 467 €---
1231 225 €9 788 €6 311 €21 437 €---
1331 849 €9 417 €5 941 €22 432 €---
1432 486 €9 034 €5 557 €23 452 €---
1533 136 €8 637 €5 160 €24 499 €---
1633 799 €8 225 €4 749 €25 573 €---
1734 474 €7 799 €4 322 €26 675 €---
1835 164 €7 358 €3 881 €27 806 €---
1935 867 €6 900 €3 423 €28 967 €---
2036 585 €6 427 €2 950 €30 158 €---
2137 316 €5 936 €2 459 €31 380 €---
2238 063 €5 428 €1 951 €32 635 €---
2338 824 €4 901 €1 424 €33 923 €---
2439 600 €4 356 €879 €35 245 €---
2540 392 €3 791 €314 €36 602 €---
TOTAL804 370 €313 622 €139 799 €490 748 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 490 748 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 113 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 274 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 274 €-6 420 €+11 694 €
2+5 274 €0 €+5 274 €
3+5 274 €0 €+5 274 €
4+5 274 €0 €+5 274 €
5+5 274 €+682 €+4 592 €
6+5 274 €+4 792 €+482 €
7+5 274 €+5 048 €+226 €
8+5 274 €+5 311 €-37 €
9+5 274 €+5 580 €-306 €
10+5 274 €+5 857 €-583 €
11+5 274 €+6 140 €-866 €
12+5 274 €+6 431 €-1 157 €
13+5 274 €+6 729 €-1 455 €
14+5 274 €+7 036 €-1 762 €
15+5 274 €+7 350 €-2 076 €
16+5 274 €+7 672 €-2 398 €
17+5 274 €+8 003 €-2 729 €
18+5 274 €+8 342 €-3 068 €
19+5 274 €+8 690 €-3 416 €
20+5 274 €+9 047 €-3 773 €
21+5 274 €+9 414 €-4 140 €
22+5 274 €+9 790 €-4 516 €
23+5 274 €+10 177 €-4 903 €
24+5 274 €+10 573 €-5 299 €
25+5 274 €+10 981 €-5 707 €
Total+131 850 €+147 224 €+-15 374 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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