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Maison à vendre

VilleCiral (61)
Surface103m²
Coût Total163 204€
Loyer Annuel8 946€
Rentabilité5.48%
Cashflow/mois-174€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 300 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 886,41 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, Salon (total 27 m²), 3 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, calme, Exposition sud

Votre agence LAIR Immobilier vous propose à la vente, cette jolie maison en pierres située dans une petite rue calme, dans un village avec école et commerces.

Elle offre au rez de chaussée, une cuisine aménagée, une buanderie, un séjour avec jolie cheminée en pierres, une chambre, wc.

A l'étage, deux chambres, un bureau et une salle de bain avec w.-c.

A la suite, des dépendances dont un garage et un atelier. Un jardin de 500 m² environ.

Pour plus de renseignements, contactez votre agence

Ville : Ciral
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61320
Coordonnées : 48.510720, -0.147004
Total : 163 204€
Prix d'acquisition : 91 300€
Travaux : 64 600€
Valeur du bien : 155 900€
Frais de notaire : 7 304€
Coût estimé : 7 304€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.74€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 745€/mois
Loyer annuel estimé : 8946€/an
Fourchette totale : 591€ - 940€/mois
Fourchette annuelle : 7096€ - 11278€/an
Rentabilité brute :5.48%
Fourchette de rentabilité :4.35% - 6.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 040 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :107 120 €
Prix d'achat :91 300 €
Décote à l'achat :-15 820€ (-14.8%)
Marge achat-revente :-56 084€ (-52.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 204€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :797,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 844,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 909,47€
Coût de l'assurance :14 280,35€
Taxe foncière : 894,59€/an
Soit par mois : 74,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 745,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 919,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-173,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 417 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 103 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de la cuisine aménagée, mise aux normes de la plomberie et électricité, carrelage
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 600 €(627 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 300€
    Isolation toiture/combles: 103 m² × 100€/m² = 10300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ciral (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 745 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 946 €/an
Calcul : 745 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 268 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 204 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 571 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 895 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 333 €
Revenus locatifs : +8 946 €
Charges déductibles : -71 333 €
Résultat foncier Année 1 : -62 388 €(Déficit de 62 388 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 988 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 733 €/an
Revenus locatifs : +8 946 €
Charges déductibles : -6 733 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 212 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40987.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 345 €(65% de 91 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 158 €/an
Calcul : 59 345 € × 3,636% = 2 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 946 €71 339 €5 273 €-62 393 €21 400 €40 993 €40 993 €
29 125 €6 596 €5 130 €2 529 €--38 464 €
39 307 €6 449 €4 983 €2 858 €--35 606 €
49 493 €6 297 €4 831 €3 197 €--32 409 €
59 683 €6 140 €4 674 €3 544 €--28 866 €
69 877 €5 977 €4 512 €3 900 €--24 966 €
710 075 €5 810 €4 344 €4 265 €--20 701 €
810 276 €5 636 €4 171 €4 640 €--16 062 €
910 482 €5 457 €3 992 €5 024 €--11 037 €
1010 691 €5 272 €3 807 €5 419 €--5 619 €
1110 905 €5 081 €3 615 €5 824 €---
1211 123 €4 884 €3 418 €6 239 €---
1311 346 €4 680 €3 214 €6 666 €---
1411 572 €4 469 €3 003 €7 104 €---
1511 804 €4 251 €2 785 €7 553 €---
1612 040 €4 026 €2 560 €8 014 €---
1712 281 €3 794 €2 328 €8 487 €---
1812 526 €3 553 €2 088 €8 973 €---
1912 777 €3 305 €1 839 €9 472 €---
2013 032 €3 049 €1 583 €9 984 €---
2113 293 €2 784 €1 318 €10 509 €---
2213 559 €2 510 €1 044 €11 049 €---
2313 830 €2 227 €761 €11 603 €---
2414 107 €1 935 €469 €12 172 €---
2514 389 €1 633 €167 €12 756 €---
TOTAL286 540 €177 155 €75 909 €109 385 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 385 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 946 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 879 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 879 €-6 420 €+8 299 €
2+1 879 €0 €+1 879 €
3+1 879 €0 €+1 879 €
4+1 879 €0 €+1 879 €
5+1 879 €0 €+1 879 €
6+1 879 €0 €+1 879 €
7+1 879 €0 €+1 879 €
8+1 879 €0 €+1 879 €
9+1 879 €0 €+1 879 €
10+1 879 €0 €+1 879 €
11+1 879 €+62 €+1 817 €
12+1 879 €+1 872 €+7 €
13+1 879 €+2 000 €-121 €
14+1 879 €+2 131 €-252 €
15+1 879 €+2 266 €-387 €
16+1 879 €+2 404 €-525 €
17+1 879 €+2 546 €-667 €
18+1 879 €+2 692 €-813 €
19+1 879 €+2 842 €-963 €
20+1 879 €+2 995 €-1 116 €
21+1 879 €+3 153 €-1 274 €
22+1 879 €+3 315 €-1 436 €
23+1 879 €+3 481 €-1 602 €
24+1 879 €+3 652 €-1 773 €
25+1 879 €+3 827 €-1 948 €
Total+46 975 €+32 816 €+14 159 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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