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Appartement 4 pièces 68 m²

VilleGuéret (23)
Surface68
Coût Total105 152
Loyer Annuel6 558
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-64
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 400 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 873,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement secteur place Bonnyaud à Guéret

Votre agence UDI immobilier vous propose en exclusivité cet appartement de 68 m2 situé à deux pas de la place Bonnyaud.

Il se compose d'une entrée avec placard, un séjour donnant sur le balcon, une cuisine, trois chambres et une salle de douche avec wc. Un grenier et une cave complètent cet ensemble.

Ses atouts:

  • commodités accessibles à pied
  • balcon
  • double vitrage complet avec volets roulants
  • chaudière gaz à condensation
  • copropriété très propre

DPE réalisé après le 1er Juillet 2021. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard. Entre 1 190 € et 1 660 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris) « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » Référence agence : 654 Référence annonce : GOJV-30L-5WY Date de réalisation du diagnostic : 26/06/2026 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 10,00% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 54 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 190 € et 1 660 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Guéret
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23000
Coordonnées : 46.170498, 1.886173
Total : 105 152
Prix d'acquisition : 59 400
Travaux : 41 000
Valeur du bien : 100 400
Frais de notaire : 4 752
Coût estimé : 4 752
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.54€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 547€/mois
Loyer annuel estimé : 6558€/an
Fourchette totale : 445€ - 671€/mois
Fourchette annuelle : 5338€ - 8056€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 7.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 047,83 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :71 252
Prix d'achat :59 400
Décote à l'achat :-11 852 (-16.6%)
Marge achat-revente :-33 900€ (-47.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 152
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :525,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :30,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 555,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 434,54
Coût de l'assurance :9 200,80
Taxe foncière : 655,81€/an
Soit par mois : 54,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 546,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 610,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-64,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, chaudière gaz à condensation déjà installée.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage en bon état.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et réfection de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine usée nécessitant des rénovations.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement.
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité si nécessaire, ajout de prises si insuffisantes.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 000(603 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucun remplacement nécessaire, chaudière gaz à condensation déjà installée: 0 × 0€ = 0€
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité) + Main d'œuvre: 2000€ = 10000€
  • Salle de bain:16 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité) + Main d'œuvre: 1600€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre général - Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique: 600€ (incluant fourniture et pose) + Main d'œuvre: 200€ = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guéret (coefficient 0.8 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 547 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 558 €/an
Calcul : 547 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 613 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 152 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 368 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 656 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 637
Revenus locatifs : +6 558
Charges déductibles : -45 637
Résultat foncier Année 1 : -39 079(Déficit de 39 079 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 679
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 637 €/an
Revenus locatifs : +6 558
Charges déductibles : -4 637
Résultat foncier Années 2+ : 1 921 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17679.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 610(65% de 59 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 404 €/an
Calcul : 38 610 € × 3,636% = 1 404
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 55845 6413 617-39 08221 400 €17 682 €17 682 €
26 6894 5463 5222 144--15 539 €
36 8234 4473 4232 376--13 163 €
46 9594 3453 3212 614--10 549 €
57 0994 2403 2162 859--7 690 €
67 2414 1313 1073 110--4 580 €
77 3854 0182 9943 368--1 212 €
87 5333 9012 8773 633---
97 6843 7792 7563 904---
107 8383 6542 6304 183---
117 9943 5242 5004 470---
128 1543 3902 3664 764---
138 3173 2502 2275 067---
148 4843 1062 0825 377---
158 6532 9571 9335 696---
168 8262 8021 7796 024---
179 0032 6421 6196 360---
189 1832 4771 4536 706---
199 3672 3051 2817 061---
209 5542 1281 1047 426---
219 7451 9449207 801---
229 9401 7547308 186---
2310 1391 5565338 582---
2410 3411 3523298 989---
2510 5481 1411179 407---
TOTAL210 057119 03152 43591 02721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 027
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 558 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 377 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 377-6 420+7 797
2+1 3770+1 377
3+1 3770+1 377
4+1 3770+1 377
5+1 3770+1 377
6+1 3770+1 377
7+1 3770+1 377
8+1 377+726+651
9+1 377+1 171+206
10+1 377+1 255+122
11+1 377+1 341+36
12+1 377+1 429-52
13+1 377+1 520-143
14+1 377+1 613-236
15+1 377+1 709-332
16+1 377+1 807-430
17+1 377+1 908-531
18+1 377+2 012-635
19+1 377+2 118-741
20+1 377+2 228-851
21+1 377+2 340-963
22+1 377+2 456-1 079
23+1 377+2 575-1 198
24+1 377+2 697-1 320
25+1 377+2 822-1 445
Total+34 425+27 308+7 117
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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