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Maison 4 pièces 110 m²

Bien expiré
VilleChalais (86)
Surface110m²
Coût Total123 290€
Loyer Annuel9 041€
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois+42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 250 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 538,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

?? Située dans un cadre calme à seulement 3 km de Loudun (86), cette maison en pierre offre un beau potentiel grâce à ses grands volumes.

Au rez-de-chaussée, vous trouverez une entrée, une cuisine, une salle à manger, un salon-séjour avec cheminée, une salle d'eau, des WC et une grande pièce à aménager selon vos besoins (atelier, chambre, bureau…). À l'étage, la maison dispose de deux chambres et d'un grenier à aménager.

Elle comprend également un hangar, des caves, une cour et un jardin surélevé, le tout sur 550 m² de terrain.

?? Maison sans chauffage – DPE non requis.

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez l'agence DENIZE

Réf : 604LD

Les informations sur les risques liés à ce bien sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Chalais
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86200
Coordonnées : 47.013920, 0.084254
Total : 123 290€
Prix d'acquisition : 59 250€
Travaux : 59 300€
Valeur du bien : 118 550€
Frais de notaire : 4 740€
Coût estimé : 4 740€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 6.85€/m²/mois
Fourchette : 5.30€ - 8.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 753€/mois
Loyer annuel estimé : 9041€/an
Fourchette totale : 583€ - 974€/mois
Fourchette annuelle : 6993€ - 11689€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 290€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :601,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :34,93€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 636,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 149,10€
Coût de l'assurance :10 479,65€
Taxe foncière : 904,14€/an
Soit par mois : 75,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 753,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 711,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau ou d'une chaudière à condensation
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Système de chauffage nécessaire pour améliorer le confort et le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 110 m²)
Raison: DPE F - Maison - Remplacement nécessaire pour améliorer l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des équipements de cuisine, réfection plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 40 m² (salon et salle à manger)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 300 €(539 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 400€
    Isolation combles: 110 m² × 40€/m² = 4400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€ (pose incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (fourniture et pose incluses)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (fourniture et pose incluses)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (fourniture et pose incluses)
  • Salon:2 800€
    Peinture salon: 40 m² × 70€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (fourniture et pose incluses)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise à jour plomberie générale: 1 maison × 3000€ = 3000€ (fourniture et pose incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalais (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 753 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 041 €/an
Calcul : 753 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 967 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 290 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 904 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 590 €
Revenus locatifs : +9 041 €
Charges déductibles : -64 590 €
Résultat foncier Année 1 : -55 549 €(Déficit de 55 549 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 149 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 290 €/an
Revenus locatifs : +9 041 €
Charges déductibles : -5 290 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 751 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34149.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 513 €(65% de 59 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 400 €/an
Calcul : 38 513 € × 3,636% = 1 400 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 041 €64 594 €3 971 €-55 553 €21 400 €34 153 €34 153 €
29 222 €5 187 €3 864 €4 035 €--30 118 €
39 407 €5 076 €3 753 €4 331 €--25 787 €
49 595 €4 961 €3 638 €4 634 €--21 153 €
59 787 €4 843 €3 519 €4 944 €--16 210 €
69 982 €4 720 €3 397 €5 262 €--10 948 €
710 182 €4 594 €3 271 €5 588 €--5 360 €
810 386 €4 463 €3 140 €5 922 €---
910 593 €4 328 €3 005 €6 265 €---
1010 805 €4 189 €2 866 €6 616 €---
1111 021 €4 045 €2 722 €6 976 €---
1211 242 €3 896 €2 573 €7 346 €---
1311 467 €3 743 €2 419 €7 724 €---
1411 696 €3 584 €2 261 €8 112 €---
1511 930 €3 420 €2 096 €8 510 €---
1612 169 €3 250 €1 927 €8 918 €---
1712 412 €3 075 €1 752 €9 337 €---
1812 660 €2 894 €1 571 €9 766 €---
1912 913 €2 708 €1 384 €10 206 €---
2013 172 €2 514 €1 191 €10 657 €---
2113 435 €2 315 €992 €11 120 €---
2213 704 €2 109 €786 €11 595 €---
2313 978 €1 896 €573 €12 082 €---
2414 257 €1 676 €353 €12 581 €---
2514 543 €1 449 €126 €13 093 €---
TOTAL289 598 €149 532 €57 149 €140 066 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 066 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 041 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 899 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 899 €-6 420 €+8 319 €
2+1 899 €0 €+1 899 €
3+1 899 €0 €+1 899 €
4+1 899 €0 €+1 899 €
5+1 899 €0 €+1 899 €
6+1 899 €0 €+1 899 €
7+1 899 €0 €+1 899 €
8+1 899 €+169 €+1 730 €
9+1 899 €+1 879 €+20 €
10+1 899 €+1 985 €-86 €
11+1 899 €+2 093 €-194 €
12+1 899 €+2 204 €-305 €
13+1 899 €+2 317 €-418 €
14+1 899 €+2 434 €-535 €
15+1 899 €+2 553 €-654 €
16+1 899 €+2 675 €-776 €
17+1 899 €+2 801 €-902 €
18+1 899 €+2 930 €-1 031 €
19+1 899 €+3 062 €-1 163 €
20+1 899 €+3 197 €-1 298 €
21+1 899 €+3 336 €-1 437 €
22+1 899 €+3 478 €-1 579 €
23+1 899 €+3 624 €-1 725 €
24+1 899 €+3 774 €-1 875 €
25+1 899 €+3 928 €-2 029 €
Total+47 475 €+42 020 €+5 455 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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