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Maison 89 m² à Boulzicourt

Bien expiré
VilleBoulzicourt (08)
Surface89m²
Coût Total101 650€
Loyer Annuel8 727€
Rentabilité8.59%
Cashflow/mois+114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 011,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 89 m², 4 pièces, Toilettes séparées

Découvrez cette charmante maison ancienne de 89m², idéale pour une famille !

Imaginez vos matins baignés de lumière dans ce cocon chaleureux où chaque détail respire l'authenticité. Avec ses 4 pièces, dont 2 chambres douillettes, cette demeure allie charme d'antan et confort moderne.

Au rez-de-chaussée, un salon spacieux s'ouvre sur une cuisine lumineuse, tandis que les chambres, la salle de bains et le Wc indépendant complètent harmonieusement l'espace. Le grenier aménageable offre un potentiel supplémentaire pour agrandir votre espace de vie selon vos envies.

Entièrement en bon état, cette maison non meublée vous laisse la liberté de la personnaliser à votre image. Son assainissement individuel et ses fenêtres en Pvc garantissent un confort optimal au quotidien.

Située dans un quartier résidentiel paisible, vous profiterez d'un cadre de vie serein tout en restant à proximité des écoles, commerces et services essentiels.

Ne laissez pas cette perle rare vous échapper ! Contactez Rimbaud Immo dès aujourd'hui pour organiser une visite et laissez-vous séduire par cette maison où il fait bon vivre.

RIMBAUD Immo

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? [Coordonnées masquées]

? -

Honoraires inclus de 5.88% Ttc à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 85 000 €. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1550.00 et 2170.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller Rimbaud Immo : Gérant - Anthony GOUT

Carte T Carte G

Rcp Allianz

Ville : Boulzicourt
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08410
Coordonnées : 49.695010, 4.695400
Total : 101 650€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 4 450€
Valeur du bien : 94 450€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 8.17€/m²/mois
Fourchette : 6.40€ - 10.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 727€/mois
Loyer annuel estimé : 8727€/an
Fourchette totale : 569€ - 929€/mois
Fourchette annuelle : 6831€ - 11148€/an
Rentabilité brute :8.59%
Fourchette de rentabilité :6.72% - 10.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 341,34 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 379 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-29 379€ (-24.6%)
Marge achat-revente :17 729€ (14.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :510,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :29,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 540,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 506,24€
Coût de l'assurance :8 894,38€
Taxe foncière : 872,68€/an
Soit par mois : 72,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 727,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 612,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :114,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 89 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification de la plomberie et de l'électricité, peinture si nécessaire
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais peut être rafraîchi
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: 35 m²
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 450 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 450€
    Isolation combles perdus: 89 m² × 50€/m² = 4450€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Boulzicourt), coefficient 0.9 appliqué. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 450€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 727 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 727 €/an
Calcul : 727 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 543 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 650 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 356 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 873 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 222 €
Revenus locatifs : +8 727 €
Charges déductibles : -9 222 €
Résultat foncier Année 1 : -495 €(Déficit de 495 €)
Imputable sur revenu global : 495 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 772 €/an
Revenus locatifs : +8 727 €
Charges déductibles : -4 772 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 955 €/an
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 727 €9 225 €3 547 €-498 €498 €--
28 901 €4 683 €3 454 €4 219 €---
39 079 €4 587 €3 358 €4 493 €---
49 261 €4 488 €3 259 €4 773 €---
59 446 €4 385 €3 156 €5 062 €---
69 635 €4 278 €3 050 €5 357 €---
79 828 €4 168 €2 939 €5 660 €---
810 024 €4 053 €2 825 €5 971 €---
910 225 €3 935 €2 706 €6 290 €---
1010 429 €3 812 €2 584 €6 617 €---
1110 638 €3 685 €2 457 €6 953 €---
1210 851 €3 554 €2 325 €7 297 €---
1311 068 €3 417 €2 189 €7 651 €---
1411 289 €3 276 €2 047 €8 013 €---
1511 515 €3 130 €1 901 €8 385 €---
1611 745 €2 978 €1 749 €8 767 €---
1711 980 €2 821 €1 592 €9 159 €---
1812 220 €2 658 €1 430 €9 561 €---
1912 464 €2 490 €1 261 €9 974 €---
2012 713 €2 315 €1 087 €10 398 €---
2112 968 €2 134 €906 €10 833 €---
2213 227 €1 947 €719 €11 280 €---
2313 491 €1 753 €525 €11 738 €---
2413 761 €1 552 €324 €12 209 €---
2514 037 €1 344 €116 €12 693 €---
TOTAL279 522 €86 668 €51 506 €192 855 €498 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 150 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 855 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 727 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 833 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 833 €-150 €+1 983 €
2+1 833 €+1 266 €+567 €
3+1 833 €+1 348 €+485 €
4+1 833 €+1 432 €+401 €
5+1 833 €+1 518 €+315 €
6+1 833 €+1 607 €+226 €
7+1 833 €+1 698 €+135 €
8+1 833 €+1 791 €+42 €
9+1 833 €+1 887 €-54 €
10+1 833 €+1 985 €-152 €
11+1 833 €+2 086 €-253 €
12+1 833 €+2 189 €-356 €
13+1 833 €+2 295 €-462 €
14+1 833 €+2 404 €-571 €
15+1 833 €+2 516 €-683 €
16+1 833 €+2 630 €-797 €
17+1 833 €+2 748 €-915 €
18+1 833 €+2 868 €-1 035 €
19+1 833 €+2 992 €-1 159 €
20+1 833 €+3 119 €-1 286 €
21+1 833 €+3 250 €-1 417 €
22+1 833 €+3 384 €-1 551 €
23+1 833 €+3 521 €-1 688 €
24+1 833 €+3 663 €-1 830 €
25+1 833 €+3 808 €-1 975 €
Total+45 825 €+57 856 €+-12 031 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 110 jours
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