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Achat : Maison Marchenoir (41370)

Bien expiré
VilleMarchenoir (41)
Surface105m²
Coût Total169 330€
Loyer Annuel9 987€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 009,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 105 m², 5 pièces, 3 chambres, 647 m² de terrain, 1 garage

Marchenoir est un village proche de la forêt bénéficiant d'école primaire, de ramassage scolaire jusqu'au collège ainsi que de nombreux commerces. Située à 20 Mn de Mer et Beaugency, cette maison sur sous-sol complet se compose : entrée, cuisine aménagée et équipée, pièce à vivre, chambre, salle de bains, Wc, bureau. À l'étage : chambre, petite pièce, Wc. Grenier. Au sous-sol : buanderie, une pièce, cellier, garage avec un espace atelier. Le tout sur un terrain clos d'environ 647 m2.

Ville : Marchenoir
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41370
Coordonnées : 47.823330, 1.394720
Total : 169 330€
Prix d'acquisition : 106 000€
Travaux : 54 850€
Valeur du bien : 160 850€
Frais de notaire : 8 480€
Coût estimé : 8 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 832€/mois
Loyer annuel estimé : 9987€/an
Fourchette totale : 668€ - 1037€/mois
Fourchette annuelle : 8017€ - 12441€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 7.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 330€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :826,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :47,98€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 874,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 490,20€
Coût de l'assurance :14 393,05€
Taxe foncière : 998,72€/an
Soit par mois : 83,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 832,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 957,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-125,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 105 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine aménagée et équipée avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photos - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 850 €(522 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 300€
    Isolation toiture/combles: 105 m² × 60€/m² = 6300€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:4 800€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 800€/m² = 4800€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (installation incluse)
  • Chambres - Électricité:450€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 150€ = 450€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marchenoir (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 832 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 987 €/an
Calcul : 832 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 449 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 330 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 576 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 999 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 873 €
Revenus locatifs : +9 987 €
Charges déductibles : -61 873 €
Résultat foncier Année 1 : -51 886 €(Déficit de 51 886 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 486 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 023 €/an
Revenus locatifs : +9 987 €
Charges déductibles : -7 023 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 964 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30485.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900 €(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 987 €61 878 €5 454 €-51 891 €21 400 €30 491 €30 491 €
210 187 €6 881 €5 306 €3 306 €--27 185 €
310 391 €6 728 €5 154 €3 662 €--23 523 €
410 599 €6 571 €4 996 €4 028 €--19 495 €
510 810 €6 408 €4 834 €4 402 €--15 093 €
611 027 €6 240 €4 666 €4 787 €--10 306 €
711 247 €6 067 €4 492 €5 181 €--5 125 €
811 472 €5 887 €4 313 €5 585 €---
911 702 €5 702 €4 127 €6 000 €---
1011 936 €5 510 €3 936 €6 425 €---
1112 174 €5 313 €3 738 €6 862 €---
1212 418 €5 108 €3 534 €7 310 €---
1312 666 €4 897 €3 323 €7 769 €---
1412 920 €4 679 €3 105 €8 240 €---
1513 178 €4 454 €2 879 €8 724 €---
1613 441 €4 221 €2 647 €9 220 €---
1713 710 €3 981 €2 406 €9 730 €---
1813 985 €3 732 €2 158 €10 252 €---
1914 264 €3 476 €1 901 €10 789 €---
2014 550 €3 210 €1 636 €11 339 €---
2114 840 €2 937 €1 362 €11 904 €---
2215 137 €2 654 €1 079 €12 484 €---
2315 440 €2 361 €787 €13 079 €---
2415 749 €2 059 €485 €13 690 €---
2516 064 €1 747 €173 €14 317 €---
TOTAL319 894 €172 701 €78 490 €147 192 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 192 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 987 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 097 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 097 €-6 420 €+8 517 €
2+2 097 €0 €+2 097 €
3+2 097 €0 €+2 097 €
4+2 097 €0 €+2 097 €
5+2 097 €0 €+2 097 €
6+2 097 €0 €+2 097 €
7+2 097 €0 €+2 097 €
8+2 097 €+138 €+1 959 €
9+2 097 €+1 800 €+297 €
10+2 097 €+1 928 €+169 €
11+2 097 €+2 059 €+38 €
12+2 097 €+2 193 €-96 €
13+2 097 €+2 331 €-234 €
14+2 097 €+2 472 €-375 €
15+2 097 €+2 617 €-520 €
16+2 097 €+2 766 €-669 €
17+2 097 €+2 919 €-822 €
18+2 097 €+3 076 €-979 €
19+2 097 €+3 237 €-1 140 €
20+2 097 €+3 402 €-1 305 €
21+2 097 €+3 571 €-1 474 €
22+2 097 €+3 745 €-1 648 €
23+2 097 €+3 924 €-1 827 €
24+2 097 €+4 107 €-2 010 €
25+2 097 €+4 295 €-2 198 €
Total+52 425 €+44 158 €+8 267 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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