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Maison +2 appartement

VilleMilhac (46)
Surface250m²
Coût Total364 500€
Loyer Annuel23 779€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 280 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 1 120 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Non très belle maison avec deux appartements possibilités de louer à l'année où faire de Airbnb fonctionne très bien idéal pour

Ville : Milhac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46300
Coordonnées : 44.798840, 1.347340
Total : 364 500€
Prix d'acquisition : 280 000€
Travaux : 62 100€
Valeur du bien : 342 100€
Frais de notaire : 22 400€
Coût estimé : 22 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1982€/mois
Loyer annuel estimé : 23779€/an
Fourchette totale : 1534€ - 2561€/mois
Fourchette annuelle : 18402€ - 30726€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 794,87 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :448 718 €
Prix d'achat :280 000 €
Décote à l'achat :-168 718€ (-37.6%)
Marge achat-revente :84 218€ (18.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :364 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 805,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :106,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 911,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :177 084,83€
Coût de l'assurance :31 893,75€
Taxe foncière : 2 377,89€/an
Soit par mois : 198,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 981,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 109,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-128,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 250 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 100 €(248 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:17 500€
    Isolation combles: 250 m² × 70€/m² = 17500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 600€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Milhac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 982 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 779 €/an
Calcul : 1 982 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 235 €/an
Base de calcul : Emprunt de 364 500 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 276 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 378 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 989 €
Revenus locatifs : +23 779 €
Charges déductibles : -77 989 €
Résultat foncier Année 1 : -54 210 €(Déficit de 54 210 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 810 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 889 €/an
Revenus locatifs : +23 779 €
Charges déductibles : -15 889 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 890 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32810.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 280 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 182 000 €(65% de 280 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 618 €/an
Calcul : 182 000 € × 3,636% = 6 618 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 779 €78 001 €12 247 €-54 222 €21 400 €32 822 €32 822 €
224 254 €15 576 €11 922 €8 679 €--24 143 €
324 740 €15 239 €11 586 €9 500 €--14 643 €
425 234 €14 891 €11 238 €10 343 €--4 300 €
525 739 €14 531 €10 877 €11 208 €---
626 254 €14 159 €10 505 €12 095 €---
726 779 €13 773 €10 120 €13 006 €---
827 314 €13 375 €9 721 €13 940 €---
927 861 €12 962 €9 309 €14 899 €---
1028 418 €12 535 €8 882 €15 882 €---
1128 986 €12 094 €8 440 €16 892 €---
1229 566 €11 637 €7 984 €17 929 €---
1330 157 €11 165 €7 511 €18 992 €---
1430 760 €10 676 €7 023 €20 084 €---
1531 376 €10 171 €6 517 €21 205 €---
1632 003 €9 648 €5 994 €22 356 €---
1732 643 €9 106 €5 453 €23 537 €---
1833 296 €8 547 €4 893 €24 750 €---
1933 962 €7 967 €4 314 €25 995 €---
2034 641 €7 368 €3 715 €27 273 €---
2135 334 €6 748 €3 095 €28 586 €---
2236 041 €6 107 €2 454 €29 934 €---
2336 762 €5 444 €1 790 €31 318 €---
2437 497 €4 757 €1 104 €32 739 €---
2538 247 €4 047 €394 €34 199 €---
TOTAL761 644 €330 526 €177 085 €431 118 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 431 118 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 779 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 994 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 994 €-6 420 €+11 414 €
2+4 994 €0 €+4 994 €
3+4 994 €0 €+4 994 €
4+4 994 €0 €+4 994 €
5+4 994 €+2 072 €+2 922 €
6+4 994 €+3 629 €+1 365 €
7+4 994 €+3 902 €+1 092 €
8+4 994 €+4 182 €+812 €
9+4 994 €+4 470 €+524 €
10+4 994 €+4 765 €+229 €
11+4 994 €+5 068 €-74 €
12+4 994 €+5 379 €-385 €
13+4 994 €+5 698 €-704 €
14+4 994 €+6 025 €-1 031 €
15+4 994 €+6 362 €-1 368 €
16+4 994 €+6 707 €-1 713 €
17+4 994 €+7 061 €-2 067 €
18+4 994 €+7 425 €-2 431 €
19+4 994 €+7 798 €-2 804 €
20+4 994 €+8 182 €-3 188 €
21+4 994 €+8 576 €-3 582 €
22+4 994 €+8 980 €-3 986 €
23+4 994 €+9 395 €-4 401 €
24+4 994 €+9 822 €-4 828 €
25+4 994 €+10 260 €-5 266 €
Total+124 850 €+129 335 €+-4 485 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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