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Appartement à vendre

VillePontet (84)
Surface65.5m²
Coût Total130 160€
Loyer Annuel8 219€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-207€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 65.5 m²
Prix au m² : 1 297,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, 2 chambres, Balcon, Non meublé

Spécial investisseurs ! Appartement de 65m² situé au quatrième et dernier étage. Il se compose d'un vaste et lumineux séjour de 27m² environ, une cuisine indépendante et équipée, 2 chambres et une salle de bain. Loué 650 euros/mois Les charges mensuelles comprennent le chauffage. DPE E Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Référence agence : 1956

Ville : Pontet
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84130
Coordonnées : 43.959385, 4.851864
Total : 130 160€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 38 360€
Valeur du bien : 123 360€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65.5m²
Loyer prédit : 10.46€/m²/mois
Fourchette : 8.68€ - 12.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 685€/mois
Loyer annuel estimé : 8219€/an
Fourchette totale : 569€ - 825€/mois
Fourchette annuelle : 6826€ - 9895€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 7.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 608,4 €/m²
Basé sur :116 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 350 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-20 350€ (-19.3%)
Marge achat-revente :-24 810€ (-23.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :635,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 673,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 540,04€
Coût de l'assurance :11 389,00€
Taxe foncière : 821,85€/an
Soit par mois : 68,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 684,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 892,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-207,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 324 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 65.5 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et peinture des meubles de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - électroménager un peu daté, nécessite léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 360 €(586 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 700€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage performant: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 260€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 300€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontet (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 685 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 219 €/an
Calcul : 685 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 201 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 160 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 456 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 822 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 639 €
Revenus locatifs : +8 219 €
Charges déductibles : -45 639 €
Résultat foncier Année 1 : -37 420 €(Déficit de 37 420 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 020 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 279 €/an
Revenus locatifs : +8 219 €
Charges déductibles : -7 279 €
Résultat foncier Années 2+ : 940 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16019.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 219 €45 643 €4 205 €-37 424 €21 400 €16 024 €16 024 €
28 383 €7 169 €4 092 €1 214 €--14 810 €
38 551 €7 052 €3 974 €1 499 €--13 311 €
48 722 €6 930 €3 853 €1 791 €--11 520 €
58 896 €6 805 €3 728 €2 091 €--9 429 €
69 074 €6 676 €3 598 €2 398 €--7 031 €
79 255 €6 542 €3 464 €2 714 €--4 317 €
89 440 €6 404 €3 326 €3 037 €--1 280 €
99 629 €6 261 €3 183 €3 369 €---
109 822 €6 113 €3 036 €3 709 €---
1110 018 €5 961 €2 883 €4 058 €---
1210 219 €5 803 €2 726 €4 415 €---
1310 423 €5 641 €2 563 €4 782 €---
1410 632 €5 472 €2 395 €5 159 €---
1510 844 €5 299 €2 221 €5 545 €---
1611 061 €5 119 €2 042 €5 942 €---
1711 282 €4 934 €1 856 €6 348 €---
1811 508 €4 742 €1 665 €6 766 €---
1911 738 €4 544 €1 467 €7 194 €---
2011 973 €4 340 €1 262 €7 633 €---
2112 212 €4 129 €1 051 €8 084 €---
2212 457 €3 910 €833 €8 546 €---
2312 706 €3 685 €607 €9 021 €---
2412 960 €3 452 €374 €9 508 €---
2513 219 €3 211 €133 €10 008 €---
TOTAL263 242 €175 835 €60 540 €87 406 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 406 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 219 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 726 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 726 €-6 420 €+8 146 €
2+1 726 €0 €+1 726 €
3+1 726 €0 €+1 726 €
4+1 726 €0 €+1 726 €
5+1 726 €0 €+1 726 €
6+1 726 €0 €+1 726 €
7+1 726 €0 €+1 726 €
8+1 726 €0 €+1 726 €
9+1 726 €+626 €+1 100 €
10+1 726 €+1 113 €+613 €
11+1 726 €+1 217 €+509 €
12+1 726 €+1 325 €+401 €
13+1 726 €+1 435 €+291 €
14+1 726 €+1 548 €+178 €
15+1 726 €+1 664 €+62 €
16+1 726 €+1 783 €-57 €
17+1 726 €+1 905 €-179 €
18+1 726 €+2 030 €-304 €
19+1 726 €+2 158 €-432 €
20+1 726 €+2 290 €-564 €
21+1 726 €+2 425 €-699 €
22+1 726 €+2 564 €-838 €
23+1 726 €+2 706 €-980 €
24+1 726 €+2 852 €-1 126 €
25+1 726 €+3 002 €-1 276 €
Total+43 150 €+26 222 €+16 928 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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