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appartement vente 4 pieces meaux 86m2

Bien expiré
VilleMeaux (77)
Surface86m²
Coût Total236 700€
Loyer Annuel15 232€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-319€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 2 093,02 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Exclusivité !! Parc Joffre Résidence "Beethoven" Merci de privilégier le sms 0 6 69 43 49 11 ou mail pour plus d'efficacité. Appartement familiale avec 3 chambres. Situé au 4ème et dernier étage sans ascenseur + terrasse + parking +cave 86 m ² baignés de lumière : Entrée avec rangement, salon, salle à manger, cuisine aménagée et équipée offrant un accès terrasse, cellier, 3 belles chambres, cellier, salle de bains, wc séparé , nombreux rangements.

La résidence est sécurisée et verdoyante, très calme. .Les commodités à proximité, les écoles, les commerces ....font de cet appartement un choix idéal pour les familles. Appartement libre en au plus tôt juillet au plus tard août.

Merci d'anticiper un dossier sérieux avant tout dérangement.

  • d'infos ? contactez-moi maintenant au 0 6 69 43 49 11.

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 57 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 220€ par mois (soit 2640 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 223 et classe CLIMAT C indice 15. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Baya Houacine mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de PONTOISE sous le numéro 438832404, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Meaux
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77100
Total : 236 700€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 42 300€
Valeur du bien : 222 300€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 14.76€/m²/mois
Fourchette : 12.39€ - 17.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1269€/mois
Loyer annuel estimé : 15232€/an
Fourchette totale : 1066€ - 1512€/mois
Fourchette annuelle : 12786€ - 18145€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 196,72 €/m²
Basé sur :525 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :274 918 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-94 918€ (-34.5%)
Marge achat-revente :38 218€ (13.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 172,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :69,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 241,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 995,82€
Coût de l'assurance :20 711,25€
Taxe foncière : 1 523,17€/an
Soit par mois : 126,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 220,00€/mois
Soit par an : 2 640,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 269,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 588,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-318,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien léger du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 300 €(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Peinture et revêtement de sol: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Meaux (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 269 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 232 €/an
Calcul : 1 269 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 945 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 700 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 828 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 523 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 640 €/an
Calcul : 220 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 237 €
Revenus locatifs : +15 232 €
Charges déductibles : -55 237 €
Résultat foncier Année 1 : -40 005 €(Déficit de 40 005 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 605 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 937 €/an
Revenus locatifs : +15 232 €
Charges déductibles : -12 937 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 295 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18605.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 232 €55 245 €7 953 €-40 013 €21 400 €18 613 €18 613 €
215 536 €12 734 €7 742 €2 803 €--15 810 €
315 847 €12 515 €7 523 €3 332 €--12 478 €
416 164 €12 289 €7 297 €3 875 €--8 603 €
516 487 €12 055 €7 064 €4 432 €--4 171 €
616 817 €11 813 €6 822 €5 004 €---
717 153 €11 563 €6 572 €5 590 €---
817 496 €11 304 €6 313 €6 192 €---
917 846 €11 036 €6 045 €6 810 €---
1018 203 €10 759 €5 768 €7 444 €---
1118 567 €10 473 €5 481 €8 095 €---
1218 939 €10 176 €5 185 €8 763 €---
1319 318 €9 869 €4 878 €9 448 €---
1419 704 €9 552 €4 560 €10 152 €---
1520 098 €9 224 €4 232 €10 874 €---
1620 500 €8 884 €3 892 €11 616 €---
1720 910 €8 533 €3 541 €12 377 €---
1821 328 €8 169 €3 177 €13 159 €---
1921 755 €7 793 €2 801 €13 962 €---
2022 190 €7 404 €2 412 €14 786 €---
2122 634 €7 001 €2 010 €15 632 €---
2223 086 €6 585 €1 593 €16 501 €---
2323 548 €6 154 €1 162 €17 394 €---
2424 019 €5 708 €717 €18 311 €---
2524 499 €5 247 €256 €19 252 €---
TOTAL487 877 €282 086 €114 996 €205 791 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 791 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 232 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 199 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 199 €-6 420 €+9 619 €
2+3 199 €0 €+3 199 €
3+3 199 €0 €+3 199 €
4+3 199 €0 €+3 199 €
5+3 199 €0 €+3 199 €
6+3 199 €+250 €+2 949 €
7+3 199 €+1 677 €+1 522 €
8+3 199 €+1 858 €+1 341 €
9+3 199 €+2 043 €+1 156 €
10+3 199 €+2 233 €+966 €
11+3 199 €+2 428 €+771 €
12+3 199 €+2 629 €+570 €
13+3 199 €+2 834 €+365 €
14+3 199 €+3 046 €+153 €
15+3 199 €+3 262 €-63 €
16+3 199 €+3 485 €-286 €
17+3 199 €+3 713 €-514 €
18+3 199 €+3 948 €-749 €
19+3 199 €+4 189 €-990 €
20+3 199 €+4 436 €-1 237 €
21+3 199 €+4 690 €-1 491 €
22+3 199 €+4 950 €-1 751 €
23+3 199 €+5 218 €-2 019 €
24+3 199 €+5 493 €-2 294 €
25+3 199 €+5 776 €-2 577 €
Total+79 975 €+61 737 €+18 238 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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