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Maison de ville 3 pièces 86 m²

Bien expiré
VilleVillar-Saint-Anselme (11)
Surface86m²
Coût Total135 840€
Loyer Annuel7 588€
Rentabilité5.59%
Cashflow/mois-142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 965,12 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Jolie maison de village avec Remise

Charmante maison de village à vendre de 85 m2 , . Construite en 1948 et en bon état, elle offre 83 m² avec 2 chambres, un séjour lumineux avec pierre apparente, carrelage refait, une cuisine amenagée de 25m2 stationnement extérieur. Raccordée au tout-à-l'égout, cette maison conjugue confort et praticité. Toiture isolée , double vitrage Le plus une remise non attenante à restaurer Référence agence : 582 Référence annonce : PHWL-22F-1TB Date de réalisation du diagnostic : 04/11/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 600 € et 900 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Villar-Saint-Anselme
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11250
Coordonnées : 43.048927, 2.313378
Total : 135 840€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 46 200€
Valeur du bien : 129 200€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 7.35€/m²/mois
Fourchette : 5.54€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 632€/mois
Loyer annuel estimé : 7588€/an
Fourchette totale : 476€ - 840€/mois
Fourchette annuelle : 5713€ - 10080€/an
Rentabilité brute :5.59%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 7.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :671,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :39,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 710,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 560,83€
Coût de l'assurance :11 886,00€
Taxe foncière : 758,84€/an
Soit par mois : 63,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 632,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 774,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-141,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture
Vérification et amélioration de l'isolation de la toiture si nécessaire
Quantité: surface maison en m² (86 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau si chauffage fioul/gaz ancien/électrique
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 3 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et de la mise à la terre
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Vérification
Vérification de l'état de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 200 €(537 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:8 600€
    Isolation toiture: 86 m² × 100€/m² = 8600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (pose incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:600€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 300€ = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 400€
    Vérification tableau électrique: 1 tableau × 1400€ = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:600€
    Vérification plomberie: 1 maison × 600€ = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Villar-Saint-Anselme (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 632 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 588 €/an
Calcul : 632 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 533 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 840 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 475 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 759 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 967 €
Revenus locatifs : +7 588 €
Charges déductibles : -51 967 €
Résultat foncier Année 1 : -44 379 €(Déficit de 44 379 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 979 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 767 €/an
Revenus locatifs : +7 588 €
Charges déductibles : -5 767 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 821 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22978.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 588 €51 971 €4 537 €-44 383 €21 400 €22 983 €22 983 €
27 740 €5 651 €4 416 €2 089 €--20 894 €
37 895 €5 526 €4 291 €2 369 €--18 524 €
48 053 €5 397 €4 162 €2 656 €--15 868 €
58 214 €5 263 €4 029 €2 951 €--12 917 €
68 378 €5 125 €3 890 €3 254 €--9 663 €
78 546 €4 982 €3 747 €3 564 €--6 099 €
88 717 €4 834 €3 599 €3 883 €--2 216 €
98 891 €4 681 €3 446 €4 210 €---
109 069 €4 522 €3 288 €4 546 €---
119 250 €4 359 €3 124 €4 891 €---
129 435 €4 189 €2 955 €5 246 €---
139 624 €4 014 €2 780 €5 610 €---
149 816 €3 833 €2 599 €5 983 €---
1510 013 €3 646 €2 412 €6 367 €---
1610 213 €3 452 €2 218 €6 761 €---
1710 417 €3 252 €2 017 €7 165 €---
1810 626 €3 044 €1 810 €7 581 €---
1910 838 €2 830 €1 596 €8 008 €---
2011 055 €2 608 €1 374 €8 447 €---
2111 276 €2 379 €1 145 €8 897 €---
2211 501 €2 142 €907 €9 360 €---
2311 732 €1 896 €662 €9 835 €---
2411 966 €1 642 €408 €10 324 €---
2512 205 €1 380 €146 €10 826 €---
TOTAL243 058 €142 618 €65 561 €100 441 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 441 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 588 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 594 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 594 €-6 420 €+8 014 €
2+1 594 €0 €+1 594 €
3+1 594 €0 €+1 594 €
4+1 594 €0 €+1 594 €
5+1 594 €0 €+1 594 €
6+1 594 €0 €+1 594 €
7+1 594 €0 €+1 594 €
8+1 594 €0 €+1 594 €
9+1 594 €+598 €+996 €
10+1 594 €+1 364 €+230 €
11+1 594 €+1 467 €+127 €
12+1 594 €+1 574 €+20 €
13+1 594 €+1 683 €-89 €
14+1 594 €+1 795 €-201 €
15+1 594 €+1 910 €-316 €
16+1 594 €+2 028 €-434 €
17+1 594 €+2 150 €-556 €
18+1 594 €+2 274 €-680 €
19+1 594 €+2 402 €-808 €
20+1 594 €+2 534 €-940 €
21+1 594 €+2 669 €-1 075 €
22+1 594 €+2 808 €-1 214 €
23+1 594 €+2 951 €-1 357 €
24+1 594 €+3 097 €-1 503 €
25+1 594 €+3 248 €-1 654 €
Total+39 850 €+30 132 €+9 718 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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