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Appartement - 4 pièce(s) - 89 m²

VilleBourg-en-Bresse (01)
Surface89m²
Coût Total186 000€
Loyer Annuel11 090€
Rentabilité5.96%
Cashflow/mois-453€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 460,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

BOURG centre, T4 de 89 m² au 3ème étage avec ascenseur, composé de : Entrée avec placards, cuisine, un salon - séjour de 28 m², 3 chambres, salle de bains et toilettes. L'appartement est traversant Est-Ouest, Il bénéficie d'un balcon ouest donnant sur le séjour et une chambre, il offre de nombreux rangements, et est vendu avec une cave. L'immeuble est situé en plein centre ville, proche de tous commerces et commodités. Copropriété de 108 lots - dont 39 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 3416 euros.

Surface séjour : 28.3 Surface terrasse : 13 Année de construction : 1968 Chauffage : Collectif Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Gaz Fenêtre : Mixte Alu - PVC Cuisine : Amenagée Ascenceur : oui Interphone : oui

Ville : Bourg-en-Bresse
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01000
Coordonnées : 46.204246, 5.229442
Total : 186 000€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 45 600€
Valeur du bien : 175 600€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 10.38€/m²/mois
Fourchette : 8.13€ - 13.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 924€/mois
Loyer annuel estimé : 11090€/an
Fourchette totale : 724€ - 1180€/mois
Fourchette annuelle : 8688€ - 14158€/an
Rentabilité brute :5.96%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 908,26 €/m²
Basé sur :434 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 835 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-39 835€ (-23.5%)
Marge achat-revente :-16 165€ (-9.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :926,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :74,40€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 000,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 853,87€
Coût de l'assurance :22 320,00€
Taxe foncière : 1 109,05€/an
Soit par mois : 92,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 284,67€/mois
Soit par an : 3 416,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 924,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 377,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-453,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une chaudière à gaz à condensation ou une pompe à chaleur air/air, selon l'ancien système.
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par des fenêtres double vitrage performantes.
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes, y compris des placards et un plan de travail.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres avec du parquet flottant.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 600 €(512 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (installation incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (préparation + application incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-en-Bresse. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 924 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 090 €/an
Calcul : 924 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 336 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 000 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 893 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 109 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 416 €/an
Calcul : 285 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 354 €
Revenus locatifs : +11 090 €
Charges déductibles : -57 354 €
Résultat foncier Année 1 : -46 263 €(Déficit de 46 263 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 863 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 754 €/an
Revenus locatifs : +11 090 €
Charges déductibles : -11 754 €
Résultat foncier Années 2+ : -663 €/an(Déficit de 663 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24863.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 090 €57 360 €6 342 €-46 269 €21 400 €24 869 €24 869 €
211 312 €11 593 €6 175 €-280 €280 €-24 869 €
311 539 €11 419 €6 002 €119 €--24 750 €
411 769 €11 240 €5 822 €529 €--24 221 €
512 005 €11 055 €5 637 €950 €--23 272 €
612 245 €10 863 €5 445 €1 382 €--21 890 €
712 490 €10 664 €5 246 €1 826 €--20 064 €
812 739 €10 458 €5 041 €2 281 €--17 783 €
912 994 €10 246 €4 828 €2 749 €--15 034 €
1013 254 €10 025 €4 607 €3 229 €--11 806 €
1113 519 €9 797 €4 379 €3 722 €--8 084 €
1213 790 €9 561 €4 143 €4 228 €---
1314 065 €9 317 €3 899 €4 749 €---
1414 347 €9 064 €3 646 €5 283 €---
1514 634 €8 802 €3 384 €5 832 €---
1614 926 €8 531 €3 113 €6 395 €---
1715 225 €8 251 €2 833 €6 974 €---
1815 529 €7 960 €2 543 €7 569 €---
1915 840 €7 660 €2 242 €8 180 €---
2016 157 €7 349 €1 931 €8 808 €---
2116 480 €7 027 €1 609 €9 453 €---
2216 809 €6 694 €1 276 €10 115 €---
2317 146 €6 349 €931 €10 796 €---
2417 489 €5 992 €574 €11 496 €---
2517 838 €5 623 €205 €12 215 €---
TOTAL355 231 €272 901 €91 854 €82 330 €21 680 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 504 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 330 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 090 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 329 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 329 €-6 420 €+8 749 €
2+2 329 €-84 €+2 413 €
3+2 329 €0 €+2 329 €
4+2 329 €0 €+2 329 €
5+2 329 €0 €+2 329 €
6+2 329 €0 €+2 329 €
7+2 329 €0 €+2 329 €
8+2 329 €0 €+2 329 €
9+2 329 €0 €+2 329 €
10+2 329 €0 €+2 329 €
11+2 329 €0 €+2 329 €
12+2 329 €+1 269 €+1 060 €
13+2 329 €+1 425 €+904 €
14+2 329 €+1 585 €+744 €
15+2 329 €+1 749 €+580 €
16+2 329 €+1 919 €+410 €
17+2 329 €+2 092 €+237 €
18+2 329 €+2 271 €+58 €
19+2 329 €+2 454 €-125 €
20+2 329 €+2 642 €-313 €
21+2 329 €+2 836 €-507 €
22+2 329 €+3 035 €-706 €
23+2 329 €+3 239 €-910 €
24+2 329 €+3 449 €-1 120 €
25+2 329 €+3 665 €-1 336 €
Total+58 225 €+27 124 €+31 101 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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