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Appartement de type T3 au coeur de ville

Bien expiré
VilleDreux (28)
Surface65m²
Coût Total111 870€
Loyer Annuel8 270€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 230,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3 Au premier étage, coeur de ville de Dreux, Idéal pour faire du Airbnb à 250 mètres à pied de la gare pour Paris Montparnasse. Grande pièce de vie avec cuisine ouverte, 2chambres, Salle de douche, toilette, buanderie. Prévoir une mise à jour de la déco. Chauffage gaz de ville . Faibles charges de copropriété. Idéal investisseur DPE : Classe énergétique, C (136) Gaz à effet de serre, D (31) Prix de vente : 80 000 € Frais d'Agence Inclus

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.735970, 1.371334
Total : 111 870€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 25 470€
Valeur du bien : 105 470€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 12.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 689€/mois
Loyer annuel estimé : 8270€/an
Fourchette totale : 572€ - 831€/mois
Fourchette annuelle : 6860€ - 9970€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :6.13% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :560,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :32,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 592,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 144,28€
Coût de l'assurance :9 788,62€
Taxe foncière : 827,00€/an
Soit par mois : 68,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 689,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 661,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 136 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement avec classe C et consommation de 136 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 470 €(392 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 8000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 120€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 54 m² × 30€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 180€
  • Salon - Peinture:1 050€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 689 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 270 €/an
Calcul : 689 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 866 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 870 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 392 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 827 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 470 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 555 €
Revenus locatifs : +8 270 €
Charges déductibles : -30 555 €
Résultat foncier Année 1 : -22 285 €(Déficit de 22 285 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 585 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 085 €/an
Revenus locatifs : +8 270 €
Charges déductibles : -5 085 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 185 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11584.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 270 €30 559 €3 870 €-22 289 €10 700 €11 589 €11 589 €
28 435 €4 987 €3 769 €3 448 €--8 140 €
38 604 €4 882 €3 664 €3 722 €--4 418 €
48 776 €4 773 €3 555 €4 003 €--416 €
58 952 €4 661 €3 442 €4 291 €---
69 131 €4 544 €3 326 €4 586 €---
79 313 €4 424 €3 205 €4 890 €---
89 500 €4 298 €3 080 €5 201 €---
99 690 €4 169 €2 950 €5 521 €---
109 883 €4 035 €2 816 €5 848 €---
1110 081 €3 896 €2 677 €6 185 €---
1210 283 €3 752 €2 534 €6 530 €---
1310 488 €3 603 €2 385 €6 885 €---
1410 698 €3 449 €2 231 €7 249 €---
1510 912 €3 289 €2 071 €7 623 €---
1611 130 €3 124 €1 905 €8 006 €---
1711 353 €2 953 €1 734 €8 400 €---
1811 580 €2 775 €1 557 €8 805 €---
1911 812 €2 592 €1 373 €9 220 €---
2012 048 €2 402 €1 183 €9 646 €---
2112 289 €2 205 €986 €10 084 €---
2212 535 €2 001 €782 €10 534 €---
2312 785 €1 789 €571 €10 996 €---
2413 041 €1 571 €352 €11 470 €---
2513 302 €1 344 €126 €11 957 €---
TOTAL264 890 €112 078 €56 144 €152 812 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 812 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 270 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 737 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 737 €-3 210 €+4 947 €
2+1 737 €0 €+1 737 €
3+1 737 €0 €+1 737 €
4+1 737 €0 €+1 737 €
5+1 737 €+1 163 €+574 €
6+1 737 €+1 376 €+361 €
7+1 737 €+1 467 €+270 €
8+1 737 €+1 560 €+177 €
9+1 737 €+1 656 €+81 €
10+1 737 €+1 755 €-18 €
11+1 737 €+1 856 €-119 €
12+1 737 €+1 959 €-222 €
13+1 737 €+2 066 €-329 €
14+1 737 €+2 175 €-438 €
15+1 737 €+2 287 €-550 €
16+1 737 €+2 402 €-665 €
17+1 737 €+2 520 €-783 €
18+1 737 €+2 641 €-904 €
19+1 737 €+2 766 €-1 029 €
20+1 737 €+2 894 €-1 157 €
21+1 737 €+3 025 €-1 288 €
22+1 737 €+3 160 €-1 423 €
23+1 737 €+3 299 €-1 562 €
24+1 737 €+3 441 €-1 704 €
25+1 737 €+3 587 €-1 850 €
Total+43 425 €+45 844 €+-2 419 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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