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Maison 80 m² à Romilly-Sur-Seine

VilleRomilly-sur-Seine (10)
Surface80
Coût Total89 760
Loyer Annuel7 062
Rentabilité7.87%
Cashflow/mois+65
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 900 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif, Jardin

C' Claire votre agent immobilier Joya Romilly vous présente : Louna, une maison mitoyenne à Romilly-sur-Seine offrant un cadre de vie pratique et une belle base pour un projet personnalisé.

Le rez-de-chaussée offre un séjour, une cuisine et un Wc indépendant, formant un espace de vie confortable et fonctionnel.

À l'étage, deux chambres ainsi qu'une salle d'eau avec Wc séparé composent un étage bien structuré.

Le grenier apporte un espace appréciable pouvant être aménagé, tandis qu'un petit jardin permet de profiter d'un extérieur agréable.

Cette maison présente un potentiel intéressant pour ceux qui souhaitent modeler un intérieur à leur image et elle dispose d'un emplacement apprécié, à deux pas du centre-ville et des commodités.

Honoraires à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat F Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2535.00 € et 3432.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller Joya Romilly-sur-Seine : Agent immobilier - Claire KREMER

Carte T CPi 10[Coordonnées masquées]00 004

Ville : Romilly-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10100
Coordonnées : 48.519706, 3.716545
Total : 89 760
Prix d'acquisition : 72 000
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 84 000
Frais de notaire : 5 760
Coût estimé : 5 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 589€/mois
Loyer annuel estimé : 7062€/an
Fourchette totale : 440€ - 786€/mois
Fourchette annuelle : 5285€ - 9437€/an
Rentabilité brute :7.87%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 10.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 099,42 €/m²
Basé sur :99 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 954
Prix d'achat :72 000
Décote à l'achat :-15 954 (-18.1%)
Marge achat-revente :-1 806€ (-2.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :438,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 464,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 749,19
Coût de l'assurance :7 854,00
Taxe foncière : 706,23€/an
Soit par mois : 58,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 588,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 523,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine sans photo, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain sans photo, état supposé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambre avec papier peint daté et sol usé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 2/5 - Salon avec murs abîmés et peinture écaillée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(150 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 589 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 062 €/an
Calcul : 589 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 897 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 760 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 314 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 706 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 918
Revenus locatifs : +7 062
Charges déductibles : -15 918
Résultat foncier Année 1 : -8 855(Déficit de 8 855 €)
Imputable sur revenu global : 8 855
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 918 €/an
Revenus locatifs : +7 062
Charges déductibles : -3 918
Résultat foncier Années 2+ : 3 145 €/an
Prix d'achat du bien : 72 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 06215 9202 900-8 8588 858 €--
27 2043 8422 8223 362---
37 3483 7612 7413 587---
47 4953 6772 6573 817---
57 6443 5912 5714 053---
67 7973 5022 4814 296---
77 9533 4092 3894 544---
88 1123 3142 2944 798---
98 2753 2162 1955 059---
108 4403 1142 0945 326---
118 6093 0091 9885 600---
128 7812 9001 8805 881---
138 9572 7881 7686 169---
149 1362 6721 6526 464---
159 3192 5521 5326 766---
169 5052 4291 4087 076---
179 6952 3011 2807 394---
189 8892 1691 1487 720---
1910 0872 0321 0128 055---
2010 2881 8918718 397---
2110 4941 7457258 749---
2210 7041 5955749 109---
2310 9181 4394199 479---
2411 1371 2782589 858---
2511 3591 1129210 247---
TOTAL226 20979 25941 749146 9508 858Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 657
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 950
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 062 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 483 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 483-2 657+4 140
2+1 483+1 008+475
3+1 483+1 076+407
4+1 483+1 145+338
5+1 483+1 216+267
6+1 483+1 289+194
7+1 483+1 363+120
8+1 483+1 439+44
9+1 483+1 518-35
10+1 483+1 598-115
11+1 483+1 680-197
12+1 483+1 764-281
13+1 483+1 851-368
14+1 483+1 939-456
15+1 483+2 030-547
16+1 483+2 123-640
17+1 483+2 218-735
18+1 483+2 316-833
19+1 483+2 416-933
20+1 483+2 519-1 036
21+1 483+2 625-1 142
22+1 483+2 733-1 250
23+1 483+2 844-1 361
24+1 483+2 957-1 474
25+1 483+3 074-1 591
Total+37 075+44 085+-7 010
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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