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Appartement

Bien expiré
VilleLoos (59)
Surface82m²
Coût Total196 050€
Loyer Annuel12 280€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 136 250 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 661,59 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 6, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

LOOS hyper centre, résidence CLEMENCEAU avec arrêt de bus et Vélib au pied de la résidence, au 2ème étage avec ascenseur, grand T3 de 82 m² environ à rénover à votre goût, grande pièce à vivre de 34 m² très lumineuse avec double orientation SUD et EST, chambre de 14,50 m². l'appartement est vendu avec une grande cave et un garage privatif dans la cour de la résidence. Des grands volumes à aménager à votre goût, idéal également pour un investisseur qui voudrait faire du DEFICIT FONCIER. Contactez moi pour une visite.. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Loos-59120/672

Ville : Loos
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59120
Coordonnées : 50.614905, 3.011653
Total : 196 050€
Prix d'acquisition : 136 250€
Travaux : 48 900€
Valeur du bien : 185 150€
Frais de notaire : 10 900€
Coût estimé : 10 900€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 12.48€/m²/mois
Fourchette : 10.37€ - 15.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1023€/mois
Loyer annuel estimé : 12280€/an
Fourchette totale : 850€ - 1232€/mois
Fourchette annuelle : 10203€ - 14779€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 613,9 €/m²
Basé sur :164 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :214 340 €
Prix d'achat :136 250 €
Décote à l'achat :-78 090€ (-36.4%)
Marge achat-revente :18 290€ (8.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :979,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :58,82€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 038,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 761,26€
Coût de l'assurance :17 644,50€
Taxe foncière : 1 227,96€/an
Soit par mois : 102,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 023,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 140,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 900 €(596 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Pose parquet flottant: 28 m² × 75€/m² = 2100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 28 m² × 50€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Loos (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes et incluent les coûts de matériaux et de main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 023 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 280 €/an
Calcul : 1 023 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 737 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 050 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 706 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 228 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 571 €
Revenus locatifs : +12 280 €
Charges déductibles : -57 571 €
Résultat foncier Année 1 : -45 291 €(Déficit de 45 291 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 891 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 671 €/an
Revenus locatifs : +12 280 €
Charges déductibles : -8 671 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 609 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23890.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 136 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 563 €(65% de 136 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 220 €/an
Calcul : 88 563 € × 3,636% = 3 220 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 280 €57 577 €6 743 €-45 297 €21 400 €23 897 €23 897 €
212 525 €8 500 €6 566 €4 025 €--19 872 €
312 776 €8 316 €6 383 €4 459 €--15 412 €
413 031 €8 126 €6 193 €4 905 €--10 508 €
513 292 €7 930 €5 996 €5 362 €--5 146 €
613 558 €7 726 €5 793 €5 831 €---
713 829 €7 516 €5 582 €6 313 €---
814 105 €7 297 €5 364 €6 808 €---
914 388 €7 071 €5 138 €7 316 €---
1014 675 €6 838 €4 904 €7 838 €---
1114 969 €6 595 €4 662 €8 373 €---
1215 268 €6 345 €4 411 €8 924 €---
1315 574 €6 085 €4 151 €9 488 €---
1415 885 €5 816 €3 883 €10 069 €---
1516 203 €5 538 €3 604 €10 665 €---
1616 527 €5 250 €3 316 €11 277 €---
1716 857 €4 952 €3 018 €11 906 €---
1817 194 €4 643 €2 709 €12 552 €---
1917 538 €4 323 €2 389 €13 215 €---
2017 889 €3 992 €2 058 €13 897 €---
2118 247 €3 649 €1 715 €14 598 €---
2218 612 €3 294 €1 360 €15 318 €---
2318 984 €2 927 €993 €16 057 €---
2419 364 €2 546 €612 €16 818 €---
2519 751 €2 152 €219 €17 599 €---
TOTAL393 321 €195 005 €97 761 €198 316 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 316 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 280 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 579 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 579 €-6 420 €+8 999 €
2+2 579 €0 €+2 579 €
3+2 579 €0 €+2 579 €
4+2 579 €0 €+2 579 €
5+2 579 €0 €+2 579 €
6+2 579 €+206 €+2 373 €
7+2 579 €+1 894 €+685 €
8+2 579 €+2 042 €+537 €
9+2 579 €+2 195 €+384 €
10+2 579 €+2 351 €+228 €
11+2 579 €+2 512 €+67 €
12+2 579 €+2 677 €-98 €
13+2 579 €+2 847 €-268 €
14+2 579 €+3 021 €-442 €
15+2 579 €+3 199 €-620 €
16+2 579 €+3 383 €-804 €
17+2 579 €+3 572 €-993 €
18+2 579 €+3 766 €-1 187 €
19+2 579 €+3 965 €-1 386 €
20+2 579 €+4 169 €-1 590 €
21+2 579 €+4 379 €-1 800 €
22+2 579 €+4 595 €-2 016 €
23+2 579 €+4 817 €-2 238 €
24+2 579 €+5 045 €-2 466 €
25+2 579 €+5 280 €-2 701 €
Total+64 475 €+59 495 €+4 980 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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