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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBuzançais (36)
Surface121m²
Coût Total155 510€
Loyer Annuel9 930€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 785,12 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, 1 parking: Garage, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Antoine Charluet votre conseiller en immobilier SAFTI vous présente cette maison située à Buzançais (36500) proche des commodités essentielles (cabinet médical, pharmacie, école, associations, marchés ..)..Située dans la charmante ville de Buzançais (36500), cette propriété offre un cadre de vie paisible et convivial. Idéalement localisée, elle bénéficie de la proximité de tous les commerces de proximité, des écoles, ainsi que des espaces verts pour des balades relaxantes en plein air. La ville propose également diverses activités culturelles et sportives pour toute la famille, faisant de Buzançais un lieu dynamique et agréable à vivre. Cette maison de 121 m² vous propose un espace de vie spacieux et lumineux. Avec ses 5 pièces, dont 2 CHAMBRES confortables, cette résidence comprend une première partie comprenant une CUISINE/SÉJOUR de 48m², une CHAMBRE de 11m² et une PETITE CHAMBRE de 8m², ainsi qu'une SALLE DE BAIN. L'étage aménageable offre des possibilités d'extension. Deux grands GARAGES complètent ce bien, qui inclut également un logement T2 avec une CUISINE/SÉJOUR de 14m², une CHAMBRE de 10m² et une SALLE D'EAU/WC. Idéale pour de l'investissement locatif. CHAUFFAGE ÉLECTRIQUE - TOUT-À-L'ÉGOÛT- RAFRAICHISSEMENT ET TRAVAUX À PRÉVOIR

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 95 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Antoine CHARLUET - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Châteauroux sous le numéro 932819071

Ville : Buzançais
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36500
Coordonnées : 46.887429, 1.421994
Total : 155 510€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 52 910€
Valeur du bien : 147 910€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121m²
Loyer prédit : 6.84€/m²/mois
Fourchette : 5.36€ - 8.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 827€/mois
Loyer annuel estimé : 9930€/an
Fourchette totale : 649€ - 1056€/mois
Fourchette annuelle : 7782€ - 12670€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 000 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-26 000€ (-21.5%)
Marge achat-revente :-34 510€ (-28.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 510€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :770,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 815,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 551,33€
Coût de l'assurance :13 607,13€
Taxe foncière : 992,96€/an
Soit par mois : 82,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 827,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 898,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 121 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 18 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - entrée nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 910 €(437 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:7 260€
    Isolation toiture/combles: 121 m² × 60€/m² = 7260€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 15 fenêtres × 900€ = 13500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:11 300€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète (12 m²) × 7500€ = 7500€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 18 m² × 50€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: inclus
  • Entrée:150€
    Peinture murs et plafonds entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Buzançais (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 827 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 930 €/an
Calcul : 827 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 220 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 510 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 544 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 993 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 910 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 667 €
Revenus locatifs : +9 930 €
Charges déductibles : -59 667 €
Résultat foncier Année 1 : -49 738 €(Déficit de 49 738 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 338 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 757 €/an
Revenus locatifs : +9 930 €
Charges déductibles : -6 757 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 172 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28337.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 930 €59 672 €5 225 €-49 743 €21 400 €28 343 €28 343 €
210 128 €6 624 €5 086 €3 505 €--24 838 €
310 331 €6 480 €4 943 €3 851 €--20 987 €
410 537 €6 332 €4 794 €4 206 €--16 782 €
510 748 €6 178 €4 641 €4 570 €--12 212 €
610 963 €6 019 €4 482 €4 944 €--7 268 €
711 182 €5 855 €4 317 €5 328 €--1 940 €
811 406 €5 685 €4 147 €5 721 €---
911 634 €5 509 €3 971 €6 126 €---
1011 867 €5 327 €3 789 €6 540 €---
1112 104 €5 138 €3 601 €6 966 €---
1212 346 €4 943 €3 406 €7 403 €---
1312 593 €4 742 €3 205 €7 851 €---
1412 845 €4 533 €2 996 €8 312 €---
1513 102 €4 318 €2 780 €8 784 €---
1613 364 €4 094 €2 557 €9 269 €---
1713 631 €3 864 €2 326 €9 768 €---
1813 904 €3 625 €2 088 €10 279 €---
1914 182 €3 378 €1 840 €10 804 €---
2014 466 €3 122 €1 585 €11 344 €---
2114 755 €2 858 €1 320 €11 897 €---
2215 050 €2 584 €1 047 €12 466 €---
2315 351 €2 301 €764 €13 050 €---
2415 658 €2 008 €471 €13 650 €---
2515 971 €1 705 €168 €14 266 €---
TOTAL318 049 €166 893 €75 551 €151 156 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 156 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 930 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 085 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 085 €-6 420 €+8 505 €
2+2 085 €0 €+2 085 €
3+2 085 €0 €+2 085 €
4+2 085 €0 €+2 085 €
5+2 085 €0 €+2 085 €
6+2 085 €0 €+2 085 €
7+2 085 €0 €+2 085 €
8+2 085 €+1 134 €+951 €
9+2 085 €+1 838 €+247 €
10+2 085 €+1 962 €+123 €
11+2 085 €+2 090 €-5 €
12+2 085 €+2 221 €-136 €
13+2 085 €+2 355 €-270 €
14+2 085 €+2 493 €-408 €
15+2 085 €+2 635 €-550 €
16+2 085 €+2 781 €-696 €
17+2 085 €+2 930 €-845 €
18+2 085 €+3 084 €-999 €
19+2 085 €+3 241 €-1 156 €
20+2 085 €+3 403 €-1 318 €
21+2 085 €+3 569 €-1 484 €
22+2 085 €+3 740 €-1 655 €
23+2 085 €+3 915 €-1 830 €
24+2 085 €+4 095 €-2 010 €
25+2 085 €+4 280 €-2 195 €
Total+52 125 €+45 347 €+6 778 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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