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Maison à vendre

VilleBuzançais (36)
Surface121
Coût Total155 510
Loyer Annuel9 930
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-71
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 785,12 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, 1 parking: Garage, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Antoine Charluet votre conseiller en immobilier SAFTI vous présente cette maison située à Buzançais (36500) proche des commodités essentielles (cabinet médical, pharmacie, école, associations, marchés ..)..Située dans la charmante ville de Buzançais (36500), cette propriété offre un cadre de vie paisible et convivial. Idéalement localisée, elle bénéficie de la proximité de tous les commerces de proximité, des écoles, ainsi que des espaces verts pour des balades relaxantes en plein air. La ville propose également diverses activités culturelles et sportives pour toute la famille, faisant de Buzançais un lieu dynamique et agréable à vivre. Cette maison de 121 m² vous propose un espace de vie spacieux et lumineux. Avec ses 5 pièces, dont 2 CHAMBRES confortables, cette résidence comprend une première partie comprenant une CUISINE/SÉJOUR de 48m², une CHAMBRE de 11m² et une PETITE CHAMBRE de 8m², ainsi qu'une SALLE DE BAIN. L'étage aménageable offre des possibilités d'extension. Deux grands GARAGES complètent ce bien, qui inclut également un logement T2 avec une CUISINE/SÉJOUR de 14m², une CHAMBRE de 10m² et une SALLE D'EAU/WC. Idéale pour de l'investissement locatif. CHAUFFAGE ÉLECTRIQUE - TOUT-À-L'ÉGOÛT- RAFRAICHISSEMENT ET TRAVAUX À PRÉVOIR

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 95 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Antoine CHARLUET - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Châteauroux sous le numéro 932819071

Ville : Buzançais
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36500
Coordonnées : 46.887429, 1.421994
Total : 155 510
Prix d'acquisition : 95 000
Travaux : 52 910
Valeur du bien : 147 910
Frais de notaire : 7 600
Coût estimé : 7 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121
Loyer prédit : 6.84€/m²/mois
Fourchette : 5.36€ - 8.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 827€/mois
Loyer annuel estimé : 9930€/an
Fourchette totale : 649€ - 1056€/mois
Fourchette annuelle : 7782€ - 12670€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 000
Prix d'achat :95 000
Décote à l'achat :-26 000 (-21.5%)
Marge achat-revente :-34 510€ (-28.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 510
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :770,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 815,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 551,33
Coût de l'assurance :13 607,13
Taxe foncière : 992,96€/an
Soit par mois : 82,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 827,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 898,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 121 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 18 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - entrée nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 910(437 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:7 260
    Isolation toiture/combles: 121 m² × 60€/m² = 7260€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:13 500
    Fenêtres double vitrage PVC: 15 fenêtres × 900€ = 13500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:11 300
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète (12 m²) × 7500€ = 7500€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:1 800
    Parquet flottant: 18 m² × 50€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:900
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: inclus
  • Entrée:150
    Peinture murs et plafonds entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Buzançais (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 760✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 827 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 930 €/an
Calcul : 827 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 220 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 510 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 544 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 993 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 910
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 667
Revenus locatifs : +9 930
Charges déductibles : -59 667
Résultat foncier Année 1 : -49 738(Déficit de 49 738 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 338
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 757 €/an
Revenus locatifs : +9 930
Charges déductibles : -6 757
Résultat foncier Années 2+ : 3 172 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28337.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 93059 6725 225-49 74321 400 €28 343 €28 343 €
210 1286 6245 0863 505--24 838 €
310 3316 4804 9433 851--20 987 €
410 5376 3324 7944 206--16 782 €
510 7486 1784 6414 570--12 212 €
610 9636 0194 4824 944--7 268 €
711 1825 8554 3175 328--1 940 €
811 4065 6854 1475 721---
911 6345 5093 9716 126---
1011 8675 3273 7896 540---
1112 1045 1383 6016 966---
1212 3464 9433 4067 403---
1312 5934 7423 2057 851---
1412 8454 5332 9968 312---
1513 1024 3182 7808 784---
1613 3644 0942 5579 269---
1713 6313 8642 3269 768---
1813 9043 6252 08810 279---
1914 1823 3781 84010 804---
2014 4663 1221 58511 344---
2114 7552 8581 32011 897---
2215 0502 5841 04712 466---
2315 3512 30176413 050---
2415 6582 00847113 650---
2515 9711 70516814 266---
TOTAL318 049166 89375 551151 15621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 156
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 930 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 085 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 085-6 420+8 505
2+2 0850+2 085
3+2 0850+2 085
4+2 0850+2 085
5+2 0850+2 085
6+2 0850+2 085
7+2 0850+2 085
8+2 085+1 134+951
9+2 085+1 838+247
10+2 085+1 962+123
11+2 085+2 090-5
12+2 085+2 221-136
13+2 085+2 355-270
14+2 085+2 493-408
15+2 085+2 635-550
16+2 085+2 781-696
17+2 085+2 930-845
18+2 085+3 084-999
19+2 085+3 241-1 156
20+2 085+3 403-1 318
21+2 085+3 569-1 484
22+2 085+3 740-1 655
23+2 085+3 915-1 830
24+2 085+4 095-2 010
25+2 085+4 280-2 195
Total+52 125+45 347+6 778
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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