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Maison - 8 pièce(s) - 138 m²

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface138m²
Coût Total173 906€
Loyer Annuel15 473€
Rentabilité8.90%
Cashflow/mois+263€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 450 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 1 082,97 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-PAR173453 : A découvrir à 10 minutes à pied de la place des carmes cette maison des années 30 avec sous sol, composée en RDC d'une entrée, d'un salon séjour traversant avec un insert donnant sur une terrasse, d'une cuisine de 10m² environ, d'un dégagement avec accès sous sol, et d'un wc. Au 1er étage, vou s trouverez 3 grandes chambres, une salle bains et un wc. Au 2eme étage, 2 chambres et une pièce pouvant servir de dressing ou de bureau. De plus une cour permettant de garer votre véhicule complète cette maison. Commerces, écoles, lycées à proximité ce bien est idéalement placé et peut convenir à une famille ou pour un projet de colocation. N'hésitez pas à nous contacter. (6.75 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Alexandre (EI) SAVARY (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 939929683 - limoges. - Mentions légales : Proposé à la vente à 149450 Euros (Dont 6.75% TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit un prix hors honoraires de 140000 Euros) - DPE réalisé le : 13/11/2023 - Classe-Energie E : 288 kWh.m2.an - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 2470 et 3390 Euros - Affaire suivie par Mr Nicolas VALOIS (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Aixe Sur Vienne - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Total : 173 906€
Prix d'acquisition : 149 450€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 161 950€
Frais de notaire : 11 956€
Coût estimé : 11 956€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138m²
Loyer prédit : 9.34€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 11.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1289€/mois
Loyer annuel estimé : 15473€/an
Fourchette totale : 1030€ - 1614€/mois
Fourchette annuelle : 12360€ - 19371€/an
Rentabilité brute :8.90%
Fourchette de rentabilité :7.11% - 11.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 906€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :848,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :49,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 897,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 611,33€
Coût de l'assurance :14 782,01€
Taxe foncière : 1 547,33€/an
Soit par mois : 128,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 289,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 026,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :262,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 288 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE réalisé le 13/11/2023, classe E avec consommation de 288 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 138 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(91 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 289 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 473 €/an
Calcul : 1 289 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 596 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 906 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 591 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 547 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 234 €
Revenus locatifs : +15 473 €
Charges déductibles : -20 234 €
Résultat foncier Année 1 : -4 761 €(Déficit de 4 761 €)
Imputable sur revenu global : 4 761 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 734 €/an
Revenus locatifs : +15 473 €
Charges déductibles : -7 734 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 739 €/an
Prix d'achat du bien : 149 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 143 €(65% de 149 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 532 €/an
Calcul : 97 143 € × 3,636% = 3 532 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 473 €20 240 €5 601 €-4 767 €4 767 €--
215 783 €7 588 €5 450 €8 194 €---
316 098 €7 432 €5 293 €8 667 €---
416 420 €7 270 €5 131 €9 150 €---
516 749 €7 103 €4 964 €9 646 €---
617 084 €6 930 €4 792 €10 153 €---
717 425 €6 752 €4 613 €10 673 €---
817 774 €6 568 €4 429 €11 206 €---
918 129 €6 378 €4 239 €11 752 €---
1018 492 €6 181 €4 042 €12 311 €---
1118 862 €5 978 €3 839 €12 884 €---
1219 239 €5 768 €3 629 €13 471 €---
1319 624 €5 551 €3 413 €14 073 €---
1420 016 €5 327 €3 189 €14 689 €---
1520 417 €5 096 €2 957 €15 321 €---
1620 825 €4 857 €2 718 €15 968 €---
1721 241 €4 610 €2 471 €16 632 €---
1821 666 €4 355 €2 216 €17 312 €---
1922 100 €4 091 €1 952 €18 009 €---
2022 542 €3 819 €1 680 €18 723 €---
2122 992 €3 538 €1 399 €19 455 €---
2223 452 €3 247 €1 108 €20 205 €---
2323 921 €2 947 €808 €20 975 €---
2424 400 €2 637 €498 €21 763 €---
2524 888 €2 316 €178 €22 572 €---
TOTAL495 613 €146 576 €80 611 €349 037 €4 767 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 430 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 349 037 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 473 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 249 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 249 €-1 430 €+4 679 €
2+3 249 €+2 458 €+791 €
3+3 249 €+2 600 €+649 €
4+3 249 €+2 745 €+504 €
5+3 249 €+2 894 €+355 €
6+3 249 €+3 046 €+203 €
7+3 249 €+3 202 €+47 €
8+3 249 €+3 362 €-113 €
9+3 249 €+3 526 €-277 €
10+3 249 €+3 693 €-444 €
11+3 249 €+3 865 €-616 €
12+3 249 €+4 041 €-792 €
13+3 249 €+4 222 €-973 €
14+3 249 €+4 407 €-1 158 €
15+3 249 €+4 596 €-1 347 €
16+3 249 €+4 790 €-1 541 €
17+3 249 €+4 990 €-1 741 €
18+3 249 €+5 193 €-1 944 €
19+3 249 €+5 403 €-2 154 €
20+3 249 €+5 617 €-2 368 €
21+3 249 €+5 836 €-2 587 €
22+3 249 €+6 062 €-2 813 €
23+3 249 €+6 292 €-3 043 €
24+3 249 €+6 529 €-3 280 €
25+3 249 €+6 771 €-3 522 €
Total+81 225 €+104 711 €+-23 486 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 251 jours
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