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Achat : Appartement Villeneuve-sur-Yonne (89500)

Bien expiré
VilleVilleneuve-sur-Yonne (89)
Surface54m²
Coût Total78 870€
Loyer Annuel7 198€
Rentabilité9.13%
Cashflow/mois+133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 54 m², 2 pièces, 1 salle de bain, 1 balcon, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Lot numéro vingt-deux (22) Dans le bâtiment B : La propriété exclusive et particulière d'un appartement de type T2 bis, comprenant : entrée, séjour avec placard, cuisine, cellier, chambre avec placard, bureau, salle de bains, Wc, balcon. Et les cent treize /...

Ville : Villeneuve-sur-Yonne
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89500
Coordonnées : 48.086120, 3.278970
Total : 78 870€
Prix d'acquisition : 54 000€
Travaux : 20 550€
Valeur du bien : 74 550€
Frais de notaire : 4 320€
Coût estimé : 4 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 11.11€/m²/mois
Fourchette : 9.35€ - 13.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 600€/mois
Loyer annuel estimé : 7198€/an
Fourchette totale : 505€ - 713€/mois
Fourchette annuelle : 6056€ - 8557€/an
Rentabilité brute :9.13%
Fourchette de rentabilité :7.68% - 10.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :384,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :22,35€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 407,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 558,92€
Coût de l'assurance :6 703,95€
Taxe foncière : 719,84€/an
Soit par mois : 59,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 599,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 467,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :132,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de salle de bain et mise à jour des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites réparations cosmétiques
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant peu de travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 550 €(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600€
    Cuisine complète (8 m²): 1200€/m² × 8 = 9600€, Main d'œuvre: incluse dans le prix
  • Salle de bain:7 200€
    Salle de bain complète (6 m²): 1200€/m² × 6 = 7200€, Main d'œuvre: incluse dans le prix
  • Chambres:3 000€
    Peinture murs (20 m²): 30€/m² × 20 = 600€, Parquet flottant (20 m²): 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:750€
    Peinture murs (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Yonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 600 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 198 €/an
Calcul : 600 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 538 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 870 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 268 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 720 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 076 €
Revenus locatifs : +7 198 €
Charges déductibles : -24 076 €
Résultat foncier Année 1 : -16 877 €(Déficit de 16 877 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 177 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 526 €/an
Revenus locatifs : +7 198 €
Charges déductibles : -3 526 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 673 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6177.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100 €(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 198 €24 078 €2 540 €-16 880 €10 700 €6 180 €6 180 €
27 342 €3 460 €2 472 €3 883 €--2 297 €
37 489 €3 389 €2 401 €4 101 €---
47 639 €3 315 €2 327 €4 324 €---
57 792 €3 239 €2 251 €4 552 €---
67 948 €3 161 €2 173 €4 786 €---
78 107 €3 080 €2 092 €5 026 €---
88 269 €2 997 €2 009 €5 272 €---
98 434 €2 910 €1 922 €5 524 €---
108 603 €2 821 €1 833 €5 781 €---
118 775 €2 729 €1 741 €6 046 €---
128 950 €2 634 €1 646 €6 316 €---
139 129 €2 536 €1 548 €6 594 €---
149 312 €2 434 €1 446 €6 878 €---
159 498 €2 329 €1 341 €7 169 €---
169 688 €2 221 €1 233 €7 467 €---
179 882 €2 109 €1 121 €7 773 €---
1810 079 €1 993 €1 005 €8 086 €---
1910 281 €1 873 €885 €8 408 €---
2010 487 €1 750 €762 €8 737 €---
2110 696 €1 622 €634 €9 074 €---
2210 910 €1 491 €503 €9 420 €---
2311 129 €1 354 €366 €9 774 €---
2411 351 €1 214 €226 €10 137 €---
2511 578 €1 069 €81 €10 510 €---
TOTAL230 567 €81 809 €36 559 €148 758 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 758 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 198 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 512 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 512 €-3 210 €+4 722 €
2+1 512 €0 €+1 512 €
3+1 512 €+541 €+971 €
4+1 512 €+1 297 €+215 €
5+1 512 €+1 366 €+146 €
6+1 512 €+1 436 €+76 €
7+1 512 €+1 508 €+4 €
8+1 512 €+1 582 €-70 €
9+1 512 €+1 657 €-145 €
10+1 512 €+1 734 €-222 €
11+1 512 €+1 814 €-302 €
12+1 512 €+1 895 €-383 €
13+1 512 €+1 978 €-466 €
14+1 512 €+2 063 €-551 €
15+1 512 €+2 151 €-639 €
16+1 512 €+2 240 €-728 €
17+1 512 €+2 332 €-820 €
18+1 512 €+2 426 €-914 €
19+1 512 €+2 522 €-1 010 €
20+1 512 €+2 621 €-1 109 €
21+1 512 €+2 722 €-1 210 €
22+1 512 €+2 826 €-1 314 €
23+1 512 €+2 932 €-1 420 €
24+1 512 €+3 041 €-1 529 €
25+1 512 €+3 153 €-1 641 €
Total+37 800 €+44 627 €+-6 827 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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